Активное избавление от лишнего, рост эффективности на 30%, внутренний рост компании XinYuan Service | Годовой отчет: вихри⑥

Статья/Leju Finance 严明会

Достигновение пика по приросту, ужесточение регулирования, продолжающаяся вялость в девелопменте на верхнем уровне, а также двойное давление, возникающее из-за жесткости издержек и политики «потолка» по плате за услуги… Эта серия макроэкономических факторов создает для компаний, занимающихся property management, в 2025 году своего рода стресс-тест.

На этом экзамене кто сможет в период болезненной перестройки уловить правильный темп и добиться внутреннего роста по принципу «укрепления мышц и костей»?

31 марта компания Xin Yuan Service (01895.HK) опубликовала отчет о результатах за 2025 год — и представила пример, отличающийся высокой степенью своеобразия.

В ситуации, когда отрасль в целом сталкивается с ловушкой «рост выручки без роста прибыли» и замедлением роста масштабов, Xin Yuan Service, опираясь на твердую стратегию «укреплять фундамент и повышать качество ради эффективности», не просто выдала качественный ответ в формулировке «незначительный рост доходов, оптимизация структуры, повышение эффективности», но и через развернутую комплексную технологическую инфраструктуру на базе AI проложила для традиционной индустрии управления недвижимостью реализуемый путь перехода от «трудоемкого» к «технологически плотному».

Структурные изменения   Сознательный «доклад об избавлении от лишнего»

Согласно данным финансового отчета, по состоянию на 31 декабря 2025 года совокупная выручка Xin Yuan Service впервые превысила отметку 900 млн юаней, достигнув 905 млн юаней, что на 4,1% больше в годовом исчислении.

Темпы роста выручки, на вид «незначительные», по сути содержат в себе весомую ценность. Самая заметная особенность — коренное улучшение структуры доходов.

В частности, выручка от услуг по управлению недвижимостью — как базовая опорная бизнес-линия — составила 637 млн юаней, увеличившись на 11,6%, сохраняя устойчивую траекторию роста. «Вторая кривая роста» — услуги по росту стоимости в рамках сообществ — принесла выручку 207 млн юаней, рост на 1,4%. Среди них выручка от услуг по домашнему образу жизни достигла 76,12 млн юаней, что в годовом исчислении существенно выше на 15,5%.

Судя по обнародованной информации на ее официальной платформе, «вторая кривая роста» действительно накопила немало «внутренней силы» в построении бизнес-модели и экосистемы: компания фокусируется на шести ключевых направлениях — аренда/продажа, услуги для дома и дома-музей (美居), чистая вода, обслуживание «под ключ», розничная торговля и услуги без персонала (无人) — и продолжает углублять создание новой экосистемы «property management + lifestyle services». Сервисы аренды/продажи опираются на маркетинговых smart-агентов для двойного повышения эффективности привлечения клиентов и заключения сделок. Услуги 美居 сфокусированы на внедрении стандартизированных продуктов и всесторонне продвигают онлайн-направление бизнеса. Розничный бизнес осуществил стратегическое обновление с «рассыпать сети» до «вести точечную глубокую работу». Сервис «под ключ» формирует новую модель «умный драйв + беспилотное расширение возможностей», а коммерческий блок опирается на возможности всей цепочки «инвестирование/финансирование, строительство, управление, выход (投融建管退)» для наращивания стоимости активов через точную операционную работу, завоевав звание эталонной компании — «лидера в коммерческой новой экосистеме» по итогам 2025 года.

Посмотрим на другую сторону: Xin Yuan Service продолжает активно сокращать бизнес, связанный с аффилированными сторонами. В отчетном периоде доля доходов от консультаций и кооперации (咨询协销) снизилась с 0,7% до 0,1%, а доля доходов от строительных работ — с 6,5% до 1,7%.

Эффект такой оптимизации структуры напрямую отражается в росте прибыльности.

В 2025 году чистая прибыль Xin Yuan Service выросла на 12,2% в годовом исчислении до 99,43 млн юаней, а чистая маржа — на 0,8 процентных пункта в годовом исчислении до 11%. На фоне того, что в отрасли большинство игроков находится в глубоком периоде корректировок, где их опутывает «миф проклятия: рост выручки без роста прибыли», компания добилась обратного роста прибыльности.

Одновременно общая валовая маржа Xin Yuan Service выросла с 28,2% до 31,2%. В том числе валовая маржа по услугам property management поднялась с 29,3% до 30,7%, а по услугам, повышающим стоимость (value-added services), — с 32,2% заметно взлетела до 40%, существенно поднимая показатель на 7,8 процентных пункта.

Заметное повышение валовой маржи подтверждает, что стратегия «повышения качества» у Xin Yuan Service — это не только цифры на бумаге, а реально измеримые операционные результаты.

Эффективность   Фаворит — эффективность на квадратный метр (坪效)

Если оптимизация структуры выручки — это проявление «повышения качества», то рост операционной эффективности — ключ к «повышению эффективности».

Темпы роста площади в управлении ранее были самым основным индикатором для оценки способности property-управляющих компаний расширяться. В 2025 году прирост площади в управлении Xin Yuan Service в годовом исчислении составил лишь 1% — до 40,48 млн квадратных метров; в то же время договорная (contracted) площадь выросла на 11,2% — до 71,77 млн квадратных метров.

Это расхождение — «рост контрактной площади, при этом средние показатели по площади в управлении стабильнее» — отражает стратегический выбор Xin Yuan Service по активной оптимизации комбинации проектов.

Начиная с 2024 года Xin Yuan Service запустила механизм допуска проектов: усилила оценку на стадии утверждения (立项评估) и по собственной инициативе оптимизировала проекты с более низкой эффективностью на квадратный метр. Эта смелость «делать вычитание» привела к заметному улучшению индикатора эффективности на квадратный метр.

По данным, общая эффективность на квадратный метр Xin Yuan Service в 2025 году выросла с 21,7 юаня/кв. м до 22,4 юаня/кв. м. При этом наибольшую динамику показали проекты третьих сторон: эффективность поднялась с 8,48 юаня/кв. м до 10,88 юаня/кв. м — рост примерно на 30%.

Еще более знаковое значение имеет качественное изменение рыночных возможностей.

По состоянию на 31 декабря 2025 года доля третьих сторон в договорной площади Xin Yuan Service достигла 70%, а в площади в управлении — 59,3%. Это означает, что компания, начавшая работу в провинции Хэнань, уже полностью избавилась от зависимости от девелоперских проектов аффилированных сторон и обладает полноценной независимой способностью к рыночному выживанию.

В 2025 году доля выручки из третьих сторон в выручке Xin Yuan Service выросла с 35,2% до 41,0%, доля выручки по нежилым проектам — с 21% до 25%, а разнообразие структуры форматов бизнеса дополнительно усилило ее устойчивость к циклам.

В тот же период коэффициент управления (合约面积/在管面积) увеличился с 1,61 до 1,77, что указывает на наличие достаточного резерва проектов, которые будут конвертированы в ближайшие 2–3 года. Это состояние «есть зерно в руках — не тревожно на душе» обеспечивает Xin Yuan Service прочную масштабную базу для устойчивого развития.

Технологические изменения   AI перестраивает производственные отношения

В индустрии property в 2025 году AI уже не является новым словом. Однако действительно мало кто смог перевести AI из концепции в производительность и сформировать системный бизнес-замкнутый цикл. Xin Yuan Service — один из первопроходцев.

Во второй половине 2025 года Xin Yuan Service первой в отрасли запустила «интеллектуального агента для службы поддержки клиентов» и «интеллектуального агента для домоуправителя (管家)», открыв новую страницу в развитии property AI. Это не только прорыв на технологическом уровне, но и фундаментальное переосмысление традиционной для индустрии недвижимости модели «армия людей».

На 4-м Форуме провинции Хэнань по высококачественному развитию отрасли property в октябре 2025 года Xin Yuan Service впервые публично раскрыла свою «эволюцию property intelligent agents в четыре этапа»: от того, что люди используют универсальные инструменты общего AI, до построения workflow-агентов, затем до само-планирующих агентов, и в итоге — до реализации масштабной согласованной работы множества интеллектуальных агентов. Эта траектория эволюции уже начала показывать первые результаты в реальной эксплуатации.

Возьмем пример из 400 agents для службы поддержки клиентов. Они уже приняли на себя задачи, включая дневные отчеты, месячные отчеты, отчеты о передаче смен, проверку качества и помощь в подготовке умных сценариев общения (интеллектуальных реплик). Помощь в сценариях общения включает не только рациональное руководство знаниями о property, но и способность улавливать эмоциональное состояние клиентов, обеспечивая эмоционально-насыщенную поддержку общения. Ежемесячно это экономит команде поддержки клиентов 44 человеко-часа.

Интеллектуальный агент домоуправителя (管家) также интеллектуально распределяет ежедневные работы домоуправителя — взимание платы, обход/巡检, обработку заявок (工单) — максимально оптимизируя время и способы работы домоуправителя. Тем самым домоуправитель освобождается от повторяющихся, механических задач и получает больше времени на сопровождение жильцов и решение реальных проблем, а реагирование на обращения становится более своевременным.

Важно отметить, что Xin Yuan Service не только сама создала платформу интеллектуального «производственного цеха» агентов, но и, благодаря возможностям технологического обслуживания full-stack, осуществила цифровое наделение возможностями для средних и малых property-компаний. На данный момент она уже накопила опыт обслуживания более чем 800 компаний-сообщников по всей отрасли, превращая технологические возможности в тиражируемые продукты и услуги — переходя от «центра затрат» к «центру прибыли».

Заключение

В контексте рынка капитала конечная ценность компании в конечном счете отражается в вознаграждении акционеров.

В 2025 году Xin Yuan Service в этом направлении предоставила удовлетворительный отчет. За весь год компания выплатила промежуточные дивиденды — 2,77 гонконгского цента на акцию, а в конце года — 1,91 гонконгского цента на акцию. Годовая доходность на акцию составила более 10%.

На фоне того, что в текущих условиях акции property-компаний в целом находятся под давлением по оценкам, и большинство компаний выбирают «запастись на зиму», такая постоянно стабильная выплата акционерам демонстрирует уверенность руководства в будущем развитии и наличие запаса по качеству денежных потоков компании.

В суровом 2025 году, когда отрасль встречает холодный ветер, Xin Yuan Service выбрала путь более трудный, но более правильный: не раздувать экспансию вслепую, а искать внутри себя — перестраивать эффективность с помощью технологий и фокусом укреплять «мышцы и кости».

Если смотреть с более макроскопической перспективы, то результаты Xin Yuan Service также отражают глубокие изменения в системе оценки стоимости в отрасли property. Раньше логика оценки на рынке капитала в высокой степени полагалась на показатели масштаба и темпов роста выручки; сегодня же инвесторы все больше обращают внимание на здоровье структуры выручки, на способность повышать эффективность на квадратный метр, а также на фактические результаты технологического наделения возможностями.

Когда прилив уйдет, истинная ценность будет не в том, кто когда-то плыть мог быстрее, а в том, кто первым выросли по-настоящему крепкие «мышцы и кости», способные противостоять шторму.

Связанные компании: Xin Yuan Service hk01895