Фань Вэй: от «мышления залогового банка» к «кредиту проекта» — реформы финансирования стимулируют трансформацию недвижимости

Вопрос AI · Как реформа финансирования переводит фокус с зависимости от залога на оценку денежных потоков?

2026 год — это стартовый год «Пятнадцатой пятилетки», и в период ключевой трансформации девелоперской отрасли реформа системы финансирования стала важным рычагом для продвижения высококачественного развития отрасли.

В докладе правительства о работе за этот год, подводя итоги работы за 2025 год, указано: продолжать прилагать усилия, чтобы стабилизировать рынок недвижимости; разумно контролировать объемы ввода новых земель под недвижимость; применять дифференцированные меры в зависимости от города — уменьшать ограничительные меры; снизить процентные ставки по жилищным накопительным фондам (公积金) по жилищным кредитам; задачи «гарантированного завершения строительства домов» («保交房») были полностью выполнены. В перечне приоритетных работ на этот год правительственный доклад поместил вопросы, связанные с недвижимостью, в раздел «усиление строительства потенциала предотвращения и урегулирования рисков в ключевых сферах и обеспечения безопасности», четко обозначив общий курс «прилагать усилия для стабилизации рынка недвижимости», еще более полно задействовать роль системы «белых списков» для «保交房», предотвращать риски дефолтов по задолженности.

16 марта партийный комитет Главного управления финансового надзора (金融监管总局) провел расширенное совещание и подчеркнул необходимость еще более эффективно задействовать роль системы «белых списков» для «保交房» и ускорить создание системы финансирования, соответствующей новой модели развития недвижимости.

Фан Вэй, секретарь партийного комитета и генеральный менеджер подразделения по долговому финансированию (fixed income) компании Shenwan Hongyuan Securities, заявил, что финансовые институты привыкли покрывать риски за счет устойчивого роста цен на активы, а то, что Главный финансовый надзор подчеркивает «ускорить создание системы финансирования, соответствующей новой модели развития недвижимости», означает выстраивание новой логики финансового риск-менеджмента.

Двойная задача «белого списка»

Белые списки для проектов недвижимости были совместно продвинуты Министерством жилищного строительства и городско-сельского развития и Главным управлением финансового надзора в январе 2024 года в виде перечня кредитной поддержки; их целевой объект — проекты недвижимости, находящиеся в стадии строительства (не субъекты-«корпоративные тела»), с тем чтобы через механизм координации финансирования городских объектов недвижимости обеспечить обоснованные потребности проектов в финансировании и продвигать работы по «保交房». Отобранные проекты должны соответствовать условиям, включая статус «на стадии строительства», соответствие по залогу, закрытое управление, соблюдение правил по предоплатам/средствам от предварительной продажи и т.п., однако окончательное решение о финансировании по-прежнему принадлежит финансовым учреждениям.

Каковы эффективность и роль системы «белых списков» для «保交房» в поддержании стабильности рынка недвижимости?

Фан Вэй, секретарь партийного комитета и генеральный менеджер подразделения по долговому финансированию (fixed income) компании Shenwan Hongyuan Securities, отметил, что ключевой эффект системы «保交房» — в точечной поддержке ликвидности, противодействии рискам и стабилизации ожиданий рынка; она стала важным инструментом для стыковки урегулирования рисков в недвижимости и отраслевой трансформации.

Во-первых, точечная подача «живой воды» ликвидности: через строгий отбор соответствующих требованиям и управляемых проектов, обладающих реализуемостью по сдаче, побуждать финансовые институты выделять отдельные лимиты кредитования, упрощать процедуры одобрения и открывать «зеленые коридоры»; обеспечивать эффективную точечную реализацию средств, в полном объеме гарантировать нормальное продолжение строительства объектов и своевременную сдачу, надежно защищать законные права покупателей жилья и укреплять социальную «нижнюю границу».

Во-вторых, предотвращение и урегулирование двойных рисков — финансовых и отраслевых: применяя закрытое управление денежными средствами, обеспечивать эффектившее отсечение рисков проекта от долговых обязательств девелоперских групп, реализуя принцип «целевое использование средств, точечное вливание»; направлять процесс урегулирования отраслевых рисков упорядоченно, добиваясь планового «выхода» рисков из системы. Одновременно выстраивать мост эффективной коммуникации между государством, банками и предприятиями, точечно устранять «узкие места» и сложности в проектном финансировании, предотвращать такие скрытые угрозы, как нецелевое использование средств.

В-третьих, стабилизация ожиданий рынка недвижимости: переводить работу по «保交房» из этапа экстренного прорыва в режим постоянной, нормативной работы; продолжать восстанавливать потребительскую уверенность покупателей жилья; и одновременно закладывать основу для постепенного создания системы финансирования, соответствующей новой модели развития недвижимости, чтобы отрасль смогла спокойно перейти от расширения масштабов к высококачественному развитию.

От системы «белых списков» для «保交房» к «системе финансирования, соответствующей новой модели развития недвижимости»: какие новые обязанности должны взять на себя финансовые институты в 2026 году?

Фан Вэй считает, что «новая модель развития недвижимости» по сути означает переход от прежнего масштабного расширения с «высоким рычагом и высокой оборачиваемостью» к этапу высококачественного развития с «улучшением качества запасов и перестройкой модели». В частности, это включает: применение мер «в зависимости от города» для контроля прироста и вывода запасов; оптимизацию предложения доступного жилья; продвижение строительства «хорошего жилья» (зеленого и умного); усиление страхования по рискам «保交房». Система финансирования, соответствующая этой модели, требует от финансовой системы синхронно реализовать три крупных перехода:

Во-первых, переход объекта финансирования: с прежней поддержки различных девелоперов, занимавшихся приобретением земли и строительством, — на приоритетную поддержку качественных проектов и устойчивых девелоперов, включенных в «белые списки» для «保交房», чтобы реально обеспечить успешную сдачу проектов и удержать социальную «нижнюю границу» с точки зрения благополучия населения;

Во-вторых, переход назначения финансирования: с поддержки покупки новых земель и строительства — на фокус на областях оживления активов, находящихся в запасах, выкуп и реконструкцию доступного жилья, продвижение зеленого строительства и повышение качества жилья;

В-третьих, переход в риск-менеджменте финансирования: с чрезмерной зависимости от залогового обеспечения и роста масштабов — на более пристальное внимание к устойчивости денежных потоков проектов, финансовой устойчивости девелоперов и контролю существенных рисков по сути, строго не допуская распространение риска дефолтов по задолженности.

«Трансформация финансовой системы должна ускориться: нужно и поддерживать здоровое развитие отрасли недвижимости, и эффективно предотвращать соответствующие риски», — сказал Фан Вэй.

Трансформация недвижимости

Одновременно с трансформацией финансовых институтов ускоряется и глубокая корректировка в самой отрасли недвижимости: переход от «девелопмента новых объемов» к «управлению запасами».

«С точки зрения долгосрочного развития, изменения в финансовой системе имеют глубокое стратегическое значение для перестройки рынка недвижимости», — заявил Фан Вэй. В 2026 году влияние трансформации финансовой системы на отрасль недвижимости в основном проявляется в трех аспектах.

Первое — формирование финансового противопожарного барьера. Опираясь на систему банков-организаторов (principal banker system) и механизм закрытого управления проектами, удалось добиться физической изоляции и рассредоточенного риск-контроля рисков от девелоперских групп на уровень отдельных проектных единиц; с истока пресечь цепочку заражения системным риском и твердо удерживать нижнюю границу «недопущения возникновения системных финансовых рисков».

Второе — укрепление опорной базы доверия населения. Совместно прицельно усиливать политику «белых списков» для «保交房»; точечно поддерживать проектное финансирование соответствующих требованиям проектов; гарантировать, что права собственников будут выполнены в срок; эффективно восстанавливать рыночные ожидания — это «якорь устойчивости» для стабилизации всего рынка.

Третье — стимулирование перехода отрасли к высококачественному развитию. Инновационно глубоко увязать систему финансирования с стандартами строительства «хорошего жилья»; направлять финансовые ресурсы на концентрацию в сегментах зеленого, интеллектуального и высококачественного жилья; через рыночные механизмы побуждать отрасль уходить от «гонки за масштабами» к новой стадии инклюзивного роста, где «продуктовая сила — главное».

Расширенное совещание партийного комитета Главного управления финансового надзора, проведенное 16 марта, рассматривается как явный сигнал того, что в 2026 году недвижимость продолжит продвигать глубокую трансформацию.

Фан Вэй считает, что данное расширенное совещание партийного комитета Главного управления финансового надзора как раз совпало с созывом в стартовом году «Пятнадцатой пятилетки»; его ключевая цель — реализовать и развернуть требования Двух сессий (全国两会), четко демонстрируя направленность надзорного блока по комплексному продвижению урегулирования рисков в сфере недвижимости и отраслевой трансформации. В то же время совещание включило финансовую политику по недвижимости в рамки основных задач «взвешенного урегулирования рисков в ключевых сферах», четко подчеркнув «еще более эффективно задействовать роль системы «белых списков» для «保交房»», и развернув задачу «ускорить создание системы финансирования, соответствующей новой модели развития недвижимости».

В частности, вышеуказанные формулировки имеют выраженное значение «прошлого и будущего» — преемственность и переход. Фан Вэй анализирует, что эта формулировка задает два содержательных шага финансовой реформы: во-первых, проясняет, что ключевой нижней границей текущей финансовой работы по-прежнему является недопущение возникновения системных рисков, а урегулирование рисков в сфере недвижимости как ключевое звено остается фокусом надзорного воздействия; во-вторых, это означает, что система финансовой поддержки в недвижимости переходит от прежней отраслевой модели, обслуживавшей «высокий рычаг и высокую оборачиваемость», к системной поддержке новой стадии высококачественного развития «улучшение качества запасов и перестройка модели». Это развертывание является не только продолжением и углублением ранее действовавшей политики финансовой поддержки недвижимости, но и официальным сигналом того, что система финансирования трансформируется в направлении долгосрочности и нормативности. Основная цель — сформировать более безопасную, точечную и устойчивую экосистему финансов в сфере недвижимости, точно соответствующую ключевому направлению трансформации отрасли недвижимости в период «Пятнадцатой пятилетки» — переход от расширения масштабов к высококачественному развитию.

«Согласно духу совещания и недавним мерам политики, текущие приоритеты работы по недвижимости сосредоточены в направлениях социальной защиты, оптимизации финансирования, контроля рисков и трансформации отрасли», — сказал Фан Вэй.

Далее Фан Вэй подчеркнул, что для завершения задач, развернутых на совещании, нужно продолжать усиление по четырем направлениям.

Первое — придерживаться социальной «нижней границы», продолжать высвобождать эффективность системы «белых списков» для «保交房», наращивать объемы одобрения и выдачи кредитов по соответствующим требованиям проектам; строго предотвращать риски дефолта по задолженности; надежно обеспечивать законные интересы покупателей жилья; укреплять линию защиты социальной сферы. Второе — совершенствовать систему финансирования: ускорить формирование системы финансирования, соответствующей новой модели развития недвижимости, точно направлять финансовые ресурсы на оптимальное распределение, с фокусом на ключевые области вроде оживления активов в запасах и строительства социального (гарантированного) жилья, усиливать финансовую поддержку развития отрасли. Третье — оптимизировать структуру предложения: придерживаться принципа «меры зависят от города, руководство — по категориям», строго выполнять направленность «контроль прироста, сокращение запасов, лучшее предложение»; активно исследовать много-вариантные каналы оживления запасов товарного жилья для использования в социальном жилье; упорядоченно продвигать строительство «хорошего жилья», постоянно повышать качество жилья и уровень услуг управляющих компаний. Четвертое — точно предотвращать и контролировать риски: усилить замкнутый контур контроля денежных потоков на уровне девелоперов и проектов, решительно сдерживать прирост рисков и упорядоченно разрешать риски в запасах; углублять реформу системы жилищных накопительных фондов, точно поддерживать разумные потребности семей в условиях «первого брака и первого рождения ребенка», а также многодетных семей в жилье; строго удерживать нижнюю границу «недопущения системных рисков», продвигая стабильную трансформацию отрасли к высококачественному развитию.

(Автор Ли Сяодань)