Годовой доход от аренды превышает 100 миллиардов юаней, Longfor объявляет о трансформации: к 2028 году основным источником дохода больше не будет девелопмент недвижимости

Источник: 时代财经 Автор: 陈泽旋

                      Источник изображения: 龙湖集团           

Разработка недвижимости, возможно, больше не будет крупнейшим источником дохода для ведущего частного девелопера Longfor.

27 марта компания Longfor Group (00960.HK) провела встречу по итогам 2025 финансового года. За весь 2025 год Longfor добилась выручки 973,1 млрд юаней, что на 23,7% меньше в годовом выражении. Компания получила прибыль, причитающуюся владельцам компании, в размере 10,2 млрд юаней; после исключения влияния изменений справедливой стоимости инвестиционной недвижимости и прочих производных финансовых инструментов основная прибыль, причитающаяся владельцам компании, составила убыток 17,0 млрд юаней — это также первый убыток Longfor с момента выхода на биржу.

В качестве основных причин убытка руководство Longfor Group на встрече по итогам заявило: «В эти годы по всему рынку девелопмента объемы и цены продолжают снижаться, валовая маржа девелоперского бизнеса компании испытывает заметное давление. Это давление отразится в расчетных циклах 2025 и 2026 годов — это общая проблема, с которой сталкивается весь отраслевой сектор».

Начиная со второй половины 2021 года, отрасль недвижимости вступила в период глубокой корректировки. В отчете о прибыльности девелоперских компаний, опубликованном Kerui в сентябре прошлого года, отмечалось, что типичные котируемые девелоперские компании с 2021 года сохраняют тенденцию к снижению валовой прибыли, и что из-за снижения масштабов выручки, обесценения активов и множества других факторов с 2022 года у типичных котируемых девелоперских компаний начался существенный спад чистой прибыли с выходом в крупные убытки.

Недвижимый бизнес — также один из секторов, который влияет на общие результаты Longfor Group. В отчете о результатах показано: в 2025 году девелоперский бизнес Longfor Group реализовал объем контрактных продаж на 631,6 млрд юаней, при этом доля продаж в городах первого и второго уровня составляет около 90%, а средняя цена реализации — 12179 юаней/кв. м. Сегментная выручка девелоперского бизнеса составила 705,4 млрд юаней; сегментная прибыль зафиксировала убыток 81,4 млрд юаней, тогда как в 2024 году прибыль этого сегмента составила 13,2 млрд юаней.

Относительно девелоперского бизнеса руководство Longfor Group сказало: «В этом году наша стратегия по-прежнему будет сосредоточена на распродаже запасов, постинвестиционной активизации складов/земельных резервов, а также на осуществлении лишь небольшой доли приращенных инвестиций — только в „лучшие из лучших“».

Согласно отчету о результатах, в 2025 году Longfor Group осуществила 7 новых сделок по приобретению земельных участков, которым соответствует общая строительная площадь 3,77 млн кв. м и площадь долевого участия 2,65 млн кв. м; по состоянию на 31 декабря 2025 года земельный резерв Longfor Group в сумме составляет 22,35 млн кв. м по общей площади, а долевая площадь — 17,32 млн кв. м. Кроме того, по состоянию на 31 декабря 2025 года сумма контрактных продаж, которые были реализованы, но еще не урегулированы, составила 991 млрд юаней, а площадь — около 8,06 млн кв. м.

Хотя девелоперский бизнес снизился под влиянием внешней среды, операционные бизнес-направления, представленные арендными доходами и property management (управление недвижимостью) и т.п., продолжают оставаться устойчивыми.

В 2025 году операционный бизнес, принадлежащий Longfor Group и ориентированный в основном на арендный доход и прирост стоимости недвижимости, реализуемый через сервисы, обеспечил сегментную выручку 141,86 млрд юаней, сегментную прибыль 88,4 млрд юаней; за аналогичный период 2024 года — 88 млрд юаней. Сервисный бизнес (включая управление недвижимостью и бизнес по сдаче/строительству „под ключ“ —代建) обеспечил сегментную выручку 171,5 млрд юаней, сегментную прибыль 48,9 млрд юаней; за аналогичный период 2024 года — 52,7 млрд юаней.

Эти два основных направления также станут вектором трансформации Longfor Group в будущем. В 2025 году Longfor Group добавила 13 торговых центров в операционную структуру, из которых 5 — с легкими (легковесными) активами. К концу отчетного периода в общей сложности работало 99 торговых центров; коэффициент арендуемости на конец периода сохранялся на уровне 97%. За год арендные доходы выросли на 4% до 112,1 млрд юаней; в 2026 году планируется открыть около 9 новых торговых центров. В сегменте物业服务 (property services) Longfor Zhichuang Life за весь год получила доход 112,3 млрд юаней, а управляемая площадь на конец периода — около 3,6 млрд кв. м.

По оценкам руководства Longfor Group, не позднее чем к 2028 году выручка операционного и сервисного бизнеса Longfor Group превысит девелоперский бизнес, что означает: основной доход Longfor Group больше не будет приходиться на девелоперскую деятельность, а будет представлять собой устойчивые доходы от операционных услуг.

«Модель очень стабильная и ясная: девелоперский бизнес будет постепенно сокращать убытки, а операционный и сервисный бизнес сохранит рост двузначными темпами», — ожидает руководство. По его прогнозу, Longfor Group достигнет минимума в 2025–2026 годах, а начиная с 2027 года восстановит общий рост компании.

Кроме того, из раскрытой руководством информации следует, что в 2025 году валовая маржа операционного и сервисного бизнеса Longfor Group превысила 50%, чистая прибыль составила около 30%, и именно этот бизнес обеспечил компании ключевую прибыль примерно на уровне 79 млрд юаней. «В этом году мы также прогнозируем (операционный и сервисный бизнес) рост более чем на 10%, стремясь как можно быстрее выйти на масштабы прибыли в 100 млрд юаней».

При сохранении развития бизнеса Longfor Group по-прежнему предстоит усердно выполнять обязательства по погашению долгов.

В 2025 году Longfor суммарно завершила безопасное (в срок, согласно условиям) погашение 135 млрд юаней по внутренним облигациям и 92 млрд гонконгских долларов по внешним синдицированным банковским кредитам. В 2026 году объем оставшихся подлежащих погашению долгов — около 61 млрд юаней; в 2027 году подлежит погашению около 62 млрд юаней. По состоянию на 31 декабря 2025 года процентные обязательства (interest-bearing liabilities) Longfor снизились на 235 млрд до 1528 млрд юаней; средний срок заимствований увеличился с 10,27 года до более чем 12 лет; средняя стоимость финансирования снизилась с 4,00% до 3,51%.