Годовой отчет: наблюдение | Продажи ChengTou Holdings — «барометр» экономики

2025年 городское инвестконтролирующее холдинговое продажное положение снизилось, что может повлиять на последующие показатели выручки.

Согласно точке зрения Viewpoint, для компании, специализирующейся на девелоперском бизнесе, уровень продаж оказывает решающее влияние на показатели выручки.

Из-за темпов вывода проектов на рынок объем продаж городского инвестконтроля в 2025 году по сравнению с прошлым годом снизился заметно, однако выручка сохраняла определенный темп роста.

По данным, раскрытым компанией вечером 27 марта, за период было зафиксировано общее операционное доходов примерно 144,57 млрд юаней, рост на 53,27%; чистая прибыль, приходящаяся на акционеров листинговой компании, составила 2,89 млрд юаней, рост на 19,19%; чистая прибыль, приходящаяся на акционеров листинговой компании, за вычетом неденежных разовых прибылей и убытков, составила 3,31 млрд юаней, рост на 212,15%.

По состоянию на конец отчетного периода чистые активы, относящиеся акционерам компании (归母净资产), городского инвестконтроля составили 210,36 млрд юаней, рост на 0,64%; общие активы — 815 млрд юаней, снижение на 3,74%, рентабельность чистых активов (净资产收益率) — 1,38%.

Рост выручки обеспечен за счет доходов от переучета (recognition) по проектам, проданным ранее. В годовом отчете городского инвестконтроля указано: выручка от основной деятельности в текущем периоде по сравнению с аналогичным периодом прошлого года увеличилась на 53,27%, главным образом потому, что по девелоперским проектам компании сдачи и передачи с последующим переучетом (交付结转) выросли по сравнению с аналогичным периодом прошлого года; чистая прибыль, относящаяся к акционерам после вычета неденежных разовых прибылей и убытков, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года увеличилась на 212,15%, главным образом в связи с тем, что по текущему периоду девелоперский бизнес осуществил переучет сдачи и передачи, валовая прибыль同比 увеличилась, а также из-за колебаний стоимости на рынке ценных бумаг снизилась прибыль от изменения справедливой стоимости в составе неденежных разовых прибылей и убытков по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Сбои в продажах

Как узнали в Viewpoint New Media, бизнес-расклад городского инвестконтроля включает три основных направления: девелоперская разработка недвижимости, эксплуатация недвижимости и долевые инвестиции, это комплексный девелоперский холдинг, ведущий деятельность вокруг всего жизненного цикла недвижимости.

В частности, девелоперский бизнес в основном ведется через 100% дочернюю компанию Zhidi Group, включает продажу коммерческого жилья, арендуемого жилья, жилья с гарантиями, гостиницы, разработку технологических парков, реконструкцию старых городских кварталов, реконструкцию городских деревень (城中村), а также проекты PPP и т.д.; бизнес по эксплуатации недвижимости в основном включает эксплуатацию арендуемого жилья, управление операционными активами и арендный/инвестиционный маркетинг (招商运营), маркетинг недвижимости и управление недвижимостью (物业管理); бизнес по долевым инвестициям в основном включает прямые долевые инвестиции и управление частными инвестиционными фондами.

В периоде выручка городского инвестконтроля в основном поступала от девелоперского бизнеса; ранее рост выручки по этой части обеспечивался за счет переучета продаж (销售结转). В этом бизнесе за период выручка от основной деятельности составила 144,25 млрд юаней, рост на 53,48%, при этом ключевой вклад был обеспечен Шанхаем; валовая маржа — 17,83%, плюс 2,86 процентного пункта по сравнению с прошлым годом. За период доход от переучета составил 136,86 млрд юаней, переучтенная площадь — 1,646 млн кв. м, а по состоянию на конец отчетного периода к переучету ожидалось 0,623 млн кв. м.

Согласно описанию в годовом отчете, в сегменте разработки городский инвестконтроль в течение года успешно завершил сдачу 5 проектов: B участок Luxiangyuan, фазы 1–2 Hongshengli, Qingxi Yundi, а также западный участок фазы 2 Jingyunli; проекты на стадии строительства Luxiangyuan фаза 2, Xinghuali и т.п. продвигаются поэтапно; в 2025 году масштаб строящихся проектов составляет около 0,84 млн кв. м, ввод новых работ — около 0,14 млн кв. м, завершение работ — около 0,36 млн кв. м.

В 2025 году продажи городского инвестконтроля пошли на спад, что может повлиять на последующие показатели выручки. Согласно данным годового отчета, за весь 2025 год суммарно были реализованы платежи от продаж недвижимости примерно на 9,7 млрд юаней, включая продукты Qingxi Yundi, Luxiangyuan фаза 2, Jingyunli фаза 2 и т.д.

В отчетном периоде городский инвестконтроль обеспечил сумму продаж 7,882 млрд юаней, площадь продаж — 0,1155 млн кв. м. При этом в 2024 году сумма продаж городского инвестконтроля составляла 17,733 млрд юаней, что на 55,55% ниже год к году.

В части эксплуатации: «Chengtou Kuanting» имеет 16 действующих проектов и 17 тыс. квартир, годовой объем арендной выручки превышает 600 млн юаней; уровень заполняемости арендованных объектов стабильной эксплуатации в целом превышает 90% для проектов, работающих более одного года. «Kuan Cheng Service» постепенно выстраивает стандарт услуг полного цикла — от приемки проектов после сдачи, ежедневной эксплуатации до работ по техническому обслуживанию (维保). На текущий момент у нее 10 проектов по доверительному управлению и 7 проектов уже приняты, а совокупный коэффициент взыскания платы за услуги по недвижимости достигает 96%.

В части инвестиций: в отчетном периоде городский инвестконтроль в общей сложности получил дивиденды по котируемым ценным бумагам примерно на 0,97 млрд юаней (включая REITs). По состоянию на конец отчетного периода рыночная стоимость удерживаемых компанией котируемых ценных бумаг составляет около 5,335 млрд юаней (включая REITs).

Налоговые последствия

Заслуживает внимания то, что в начале 2026 года 100% дочерняя компания городского инвестконтроля Shanghai Luxiangyuan Real Estate Co., Ltd. получила «Решение по налоговому администрированию» («税务处理决定书»). Поскольку компания Loxiangyuan при подаче декларации по расчету окончательного налога на прирост стоимости земли нарушила правила, ей выставили к доплате налоги в размере 90,891 млн юаней + пени примерно 39,5607 млн юаней; ожидается, что это уменьшит чистую прибыль за 2025 год примерно на 130 млн юаней.

Как уже отражено в годовом отчете: в отчетном периоде статья «налоги и сборы» у городского инвестконтроля составляет около 6,86 млрд юаней, в прошлом году — только 1,83 млрд юаней, рост на 275,47%; городский инвестконтроль указывает, что рост налогов и сборов в текущем периоде на 0,503 млрд юаней по сравнению с прошлым годом обусловлен прежде всего тем, что налоги и сборы по девелоперскому бизнесу продаж недвижимости выросли по сравнению с прошлым годом.

Внереализационные расходы (营业外支出) составили примерно 59,56 млн юаней, что по сравнению с 2,6619 млн юаней прошлого года больше на 2137,54%, в основном из-за выплат пени.

В последние годы городский инвестконтроль активно накапливал ресурсы проектов, закладывая основу для устойчивого развития девелоперского бизнеса. Как узнали в Viewpoint New Media, в 2024 году городский инвестконтроль приобретал земельные участки достаточно активно, в 2025 году — перешел к более осторожной стратегии.

По запасам недвижимости: по состоянию на конец периода общий строительный объем земельных запасов (土储总建面) городского инвестконтроля составляет около 0,73 млн кв. м; на данный момент компания владеет семью проектами по запасам недвижимости, включая участок в городе Цзиньшань, поселке Чжуцзинь (金山区朱泾镇地块), участок технопарка северного блока в Новом районе Цзяньвань, район Янпу (杨浦区新江湾城科技园北块), участок A-1 железнодорожного нового города в Хуаншане, фаза III (黄山高铁新城A-1地块III期), участок HK0015-06 в районе Хункоу, улице Цзяньвань (虹口区江湾镇街道HK0015-06号地块), участок 235B-03 в районе Хуанпу, улице Сяодунмэнь (黄浦区小东门街道235B-03地块) и т.д.; а также проекты реконструкции «городской деревни» (城中村) в Ду行 старой улице поселка Пудзянь (浦江镇杜行老街“城中村”改造项目) и проект реконструкции «городской деревни» в поселке Хуачан, Чжуцзэ (华漕镇诸翟“城中村”改造项目).

Два проекта по старому жилому фонду — крупнейшие по площади удерживаемой под разработку земли.

В 2024 году городский инвестконтроль подписал соглашения о сотрудничестве по проектам реконструкции соответственно с народным правительством поселка Пудзянь (浦江镇人民政府) и народным правительством поселка Хуачан (华漕镇人民政府), участвуя в проекте реконструкции «городской деревни» на старой улице Ду行 района Миньсин (闵行区浦江镇杜行老街“城中村”改造项目) и проекте реконструкции «городской деревни» в поселке Хуачан Чжуцзэ (华漕镇诸翟“城中村”改造项目). Общая сумма инвестиций по проектам составляет 6,517 млрд юаней и 11,839 млрд юаней соответственно; срок разработки по обоим проектам, как ожидается, — 5,5 года; на данный момент оба проекта находятся на стадии демонтажа и переселения (动迁阶段).

По структуре активов и обязательств: в отчетном периоде городский инвестконтроль успешно разместил среднесрочные облигации на 1,73 млрд юаней, ставка размещения — 2,4%; был утвержден лимит на выпуск ценных бумаг с обеспечением активами 3,5 млрд юаней. По состоянию на конец 2025 года остаток денежных средств у городского инвестконтроля составляет 8,281 млрд юаней, совокупный объем финансирования — 42,183 млрд юаней, средняя общая стоимость финансирования — 3,53%, коэффициент обязательств, несущих процентные расходы (有息负债率), — 51,76%.

Городский инвестконтроль раскрыл вовне, что в 2026 году ожидается дополнительный выпуск совокупного объема не более 200 млрд юаней, включая, но не ограничиваясь, трастовым финансированием, бизнесом обратной аренды после продажи (售后回租), выпуском корпоративных облигаций, облигаций предприятий, среднесрочных облигаций, планами финансирования за счет дебиторской задолженности на Пекинской финансовой бирже по торговле активами, инструментами финансирования долговых обязательств нефинансовых предприятий, планами инвестиций в долговые активы страховых средств, секьюритизацией активов (включая, но не ограничиваясь CMBS、REITs、похожими на REITs、ABS), а также другими частными финансовыми инструментами и т.д.

Огромные объемы информации и точная интерпретация — всё в приложении Sina Finance APP