Институт: 30% застройщиков придерживаются точных инвестиций, рыночные позиции относительно стабильны

26 марта Институт по исследованию рынка ценных бумаг и недвижимости (China Index Research) опубликовал ряд результатов исследований, включая исследовательский отчет об 100 крупнейших девелоперских компаниях в сфере недвижимости. Данная организация отметила, что рынок недвижимости по-прежнему находится в стадии корректировки, а «перетасовка» среди компаний из числа ста, вероятно, будет продолжаться. Однако среди компаний из топ-100 в 2025 году около трети придерживаются точных инвестиций, а их рыночные позиции относительно устойчивы. Кроме того, расширение публичных REITs до сферы коммерческой недвижимости открыло для компаний новый путь финансирования.

Рыночные позиции трети девелоперских компаний относительно устойчивы

Согласно исследовательскому отчету об 100 крупнейших девелоперских компаниях по версии China Index, на фоне продолжающегося снижения показателей продаж в период рыночной корректировки внутри отрасли сохраняется дальнейшая дифференциация. В 2025 году показатели продаж компаний из числа ста сохраняют нисходящую тенденцию; общий объем продаж и площадь продаж составили 32605.2 млрд юаней и 14857.9 млн кв. метров соответственно, что в годовом сопоставлении означает снижение на 18.1% и 24.3%.

При этом у трети компаний выручка от продаж и суммы на земельные участки в 2024–2025 годах находятся в первой сотне. Эти компании фокусируются на размещении в ключевых городах, реализуют результаты продаж, одновременно дополняя запасы качественных земельных участков в ключевых городах, чтобы повысить степень обеспеченности результатами продаж, и тем самым их рыночные позиции относительно устойчивы. У части компаний устойчивость управления может быть слабее либо из‑за недостаточной поддержки инвестиционными масштабами, либо из‑за ограниченных девелоперских возможностей; в этом случае «перетасовка» среди компаний из числа ста, вероятно, будет продолжаться.

В 2025 году компаниям из топ-100 еще предстоит в значительной степени снять давление по ликвидности. В краткосрочной перспективе «чтобы выжить» становится операционным ядром девелоперских компаний на данном этапе: повышать ликвидность, поддерживать умеренный уровень инвестиций и обеспечивать операционную безопасность.

Анализ China Index Research считает, что в 2026 году продолжается перестройка и реконфигурация моделей развития китайской индустрии недвижимости: отрасль движется от экспансии масштабов и высокой долговой нагрузки к этапу, основанному на выживании, с акцентом на высококачественное развитие. В долгосрочной перспективе, на фоне того что индустрия недвижимости в целом полностью входит в эпоху запасов, профессиональная операционная деятельность и сервис качества уже стали ключевыми двигателями для того, чтобы девелоперские компании преодолели потолок по девелоперскому бизнесу и извлекли ценность из активов в категории «запасы». Девелоперским компаниям нужно учитывать как текущие, так и долгосрочные задачи: в краткосрочном периоде укреплять ликвидность, поддерживать умеренные инвестиции и обеспечивать операционную безопасность; в долгосрочном — ускорять формирование новой модели развития недвижимости.

Расширение публичных REITs открывает новый путь финансирования

Коммерческим институтом по теме одновременно опубликованного исследования об 100 крупнейших компаниях в сфере коммерческой недвижимости показано, что в 2025 году макроэкономика в целом работала стабильно, но сохраняются более заметные противоречия «предложение сильнее спроса слабее». Рынок коммерческой недвижимости продолжает характеризоваться слабостью соотношения спроса и предложения.

С точки зрения масштабов рынок коммерческой недвижимости уже вошел в эпоху запасов; с точки зрения качества операций спрос на коммерческую недвижимость по‑прежнему относительно слаб. Средняя заполняемость при сдаче в аренду в приоритетных проектах компаний‑представителей из числа ста слегка снижается. С точки зрения способности к финансированию потребность в высвобождении запасов подталкивает развертывание секьюритизации активов: в 2025 году объем выпуска CMBS/CMBN и ABS по находящейся в собственности недвижимости компаниями, связанными с недвижимостью, увеличился в годовом сопоставлении более чем на 50%. Потребительские инфраструктурные REITs расширяются устойчивыми темпами: в 2025 году было проведено первичное размещение и вышли на биржу 5 потребительских REITs; одновременно стартовали пилотные проекты по коммерческим REITs по недвижимости — контур «инвестировать—финансировать—управлять—выходить» для компаний постепенно соединяется воедино.

China Index Research указал, что расширение публичных REITs на сферу коммерческой недвижимости открыло компаниям новый путь для секьюритизации активов и финансирования через долевые инструменты. Это вынуждает компании укреплять операционные возможности и повышать показатели операционной эффективности проектов; за счет использования инструментов недвижимости можно оптимизировать структуру активов и обязательств, продвигая отрасль в целом к трансформации в направлении asset management (управления активами).

В 2026 году по мере того как продолжают активизироваться меры по стимулированию внутреннего спроса и поддержке потребления, потребительский рынок, как ожидается, сохранит траекторию устойчивого роста, но в краткосрочной перспективе рынок магазинов и офисных помещений по‑прежнему сталкивается с давлением избыточного предложения и нисходящей динамики арендных ставок. Перед лицом обострения конкуренции за «запасы» и диверсификации потребительского спроса компании должны сосредоточиться на повышении операционного уровня и компетенций в управлении активами, придерживаясь устойчивого ведения бизнеса, одновременно использовать возможности финансов в сфере недвижимости для обеспечения устойчивого развития.

Параллельно China Index Research опубликовал исследовательский отчет о компаниях арендного сектора: в условиях все более жесткой рыночной конкуренции компании верхнего эшелона продолжают углублять точечное, детализированное управление. Полезны цифровые и интеллектуальные инструменты управления для снижения затрат и повышения эффективности. В результате комплекса мер, в 2025 году ключевые операционные показатели компаний‑первопроходцев в жилищном арендном бизнесе, включая выручку от основной деятельности и показатели заполняемости при сдаче в аренду, оставались на стабильном уровне.

В 2025 году каналы выхода арендуемых жилищных активов в Китае продолжали совершенствоваться. Масштаб эмиссии публичных REITs по обеспечительным арендуемым жилищам (保障性租赁住房) устойчиво расширяется; в механизме расширенной эмиссии получено важное прорывное достижение. По мере включения в подачу заявок различных проектов арендуемого жилья, соответствующих условиям, REITs для «обеспеченного жилья под аренду» (保租房REITs) вошли в стадию регулярной эмиссии. Одновременно институциональные инвесторы, такие как страховые компании, расширяют размещение проектов качественных long‑term арендуемых апартаментов в ключевых городах с помощью таких механизмов, как Pre‑REITs, постепенно формируя полный коммерческий замкнутый цикл «покупка проектов — выращивание/поддержка в операционном периоде — выход через REITs». По мере того как надзорная система становится все более совершенной, механизмы выхода арендуемого жилья становятся более рыночными и более разнообразными; отрасль ускоряет сближение с моделями зрелого рынка.