Несколько пострадавших застройщиков «вернулись к прибыли»｜Обзор рынка недвижимости

В последнее время несколько компаний-застройщиков, столкнувшихся с рисками, одна за другой опубликовали прогнозы по результатам за 2025 год и добились выхода в плюс за счет реструктуризации долгов. Несмотря на то, что без учета влияния прибыли от реструктуризации показатели деятельности этих компаний еще не развернулись в лучшую сторону, по мнению представителей отрасли, достижение прибыли по финансовой отчетности все же высвобождает позитивный сигнал. Однако чтобы действительно восстановить способность «генерировать денежные потоки» и обеспечить устойчивое ведение бизнеса, компании по-прежнему должны принять конкретные меры.

Недавно Country Garden опубликовала внутреннюю информацию и прогноз по прибыли. В объявлении Country Garden сообщила, что ее результаты вышли в плюс, прогнозируя, что в 2025 году чистая прибыль составит около 1 млрд–2,2 млрд юаней, тогда как в сопоставимый период 2024 года зафиксирован убыток примерно в 35,145 млрд юаней. China? Ace? (Jiazhao?) опубликовала прогноз прибыли на 2025 год: ожидается, что в 2025 году материнская чистая прибыль составит не менее 50 млрд юаней, что по сравнению с чистым убытком в 28,5 млрд юаней за сопоставимый период 2024 года означает выход в плюс. Также в своем объявлении Sunac? (Xu Hui) указала, что, как ожидается, в 2025 году компания перейдет от убытков к прибыли, материнская чистая прибыль составит 17 млрд–19 млрд юаней, а в сопоставимый период прошлого года был убыток 7,076 млрд юаней. Объясняя выход в плюс, Xu Hui отметила, что основным источником стали доходы, полученные от завершенной в 2025 году зарубежной реструктуризации долгов, — около 40 млрд юаней.

За этим «выходом в плюс» этих компаний-застройщиков стоит «заслуга» реструктуризации долгов. Например, в случае Country Garden: ранее все девять внутренних (материковых) планов реструктуризации долгов суммарным масштабом примерно 13,77 млрд юаней были одобрены; а планы реструктуризации зарубежных долгов с охватом примерно 17,7 млрд долларов США также официально вступили в силу 30 декабря 2025 года. Оценка общего снижения долговой нагрузки составит почти 90 млрд юаней. После реструктуризации стоимость финансирования новых долгов резко снизилась до 1%–2,5%, что дает Country Garden ключевое «окно возможностей» на ближайшие пять лет, позволяя сбросить бремя и начать работу налегке.

Директор по корпоративным исследованиям Института China Index Liu Shui заявил, что в ходе реструктуризации долгов разница возникает из-за того, что балансовая стоимость реструктурируемой задолженности превышает суммы средств для погашения, справедливую стоимость неденежных активов или балансовую стоимость задолженности после реструктуризации. Эту разницу необходимо единовременно включить в прибыль текущего периода, формируя «прибыль от реструктуризации долгов». Согласно прогнозам по результатам этих компаний, выход в плюс по сути обеспечивается прибылью от реструктуризации долгов, и без учета такой прибыли все они остаются в убытке.

В операционном плане в ближайшей перспективе эти компании все еще будут испытывать давление. Liu Shui подчеркнул: завершение реструктуризации долгов не означает, что компания действительно «вышла на устойчивую позицию». Если дальнейшие продажи будут идти неудовлетворительно, а операционные показатели не улучшатся, все еще возможен риск повторного разрыва денежного потока. Поэтому компании необходимо рассматривать реструктуризацию долгов как новый старт, а не конечную точку. Это в первую очередь решает риски краткосрочной ликвидности и дает драгоценное время для восстановления баланса. Но чтобы действительно восстановить способность «генерировать средства» и обеспечить устойчивое ведение бизнеса, компаниям по-прежнему требуются конкретные меры: ключевая задача — ускорить возврат денежных средств от продаж и мобилизовать накопленные активы; компании также должны скорректировать структуру бизнеса, сосредоточиться на ключевых сильных сторонах, усилить прецизионное управление и перейти к модели развития, делающей упор на качество активов, стабильность операций и финансовую безопасность. Кроме того, усилия самих компаний должны быть поддержаны улучшением внешней среды.

Как выяснил корреспондент, проблемные застройщики активно ищут выход, и большинство выбирают путь с начала работы в направлении «легких» по капиталоемкости видов бизнеса. В последние дни в районе Байюнь города Гуанчжоу прошла церемония выпуска на тему «Цифровой новый берег · Старт Хунмэн» — «Мероприятие по инновациям в промышленности Хунмэн» в городе Гуанчжоу, посвященное выпуску и поддержке инноваций; в ней Country Garden выступила как один из первых партнеров по сотрудничеству в рамках экосистемы «умного развития всего ареала» и официально подписала с Бюро по государственным услугам и управлению данными района Байюнь рамочное соглашение о сотрудничестве в экосистеме. Сообщается, что Country Garden объединит ключевые ресурсы и компетенции своих направлений, включая управляемую застройку, строительство «под ключ» и технологические сервисы в строительстве, а также услуги управления недвижимостью, и глубоко интегрируется в план строительства «умного города» района Байюнь.

Чжан Вэньси, заместитель исполнительного директора Китайского союза корпоративного капитала, отметил, что «выход в плюс в бухгалтерских показателях» у проблемных застройщиков — это лишь остановка кровотечения на финансовом уровне. Настоящее возрождение требует трехкратного перехода: во‑первых, от бухгалтерского восстановления к операционному восстановлению и как можно скорее добиться выхода операционного денежного потока в положительную зону; во‑вторых, от реструктуризации долгов к перестройке модели — отказаться от модели с высокой долговой нагрузкой и высокой оборачиваемостью и сформировать устойчивую бизнес-модель с легкими активами и сильной операционной управляемостью; в‑третьих, от гарантий сдачи домов к гарантиям доверия — восстановить доверие рынка, вернуть нормальные возможности финансирования и продаж.