Вторичный рынок: сделка за 3 дня «молниеносная»
Новый проект объявил о повышении цен
Рынок недвижимости Шанхая: тенденция «маленькой весны» становится все яснее

Источник: «上海证券报» 作者: 张良

上海的“沪七条”楼市新政落地已经近“满月”。近日，上海证券报记者走访调研发现，二手房市场成交放量冲高，多项指标创下阶段新高，新房市场也迎来温和复苏，有项目顺势宣布提价，以实际行动释放对市场走势的乐观预期。Все эти признаки показывают, что благодаря точной поддержке нового курса «沪七条» рынок недвижимости Шанхая демонстрирует тенденцию «рост объемов при стабилизации цен», и картина «теплого старта» в марте становится все более ясной.

Повышение рыночной активности

21 марта рядом со станцией метро Юцяо в новом районе Пудун Шанхая риэлтор рассказал корреспонденту, что ситуация с сделками на рынке в последнее время очень хорошая: за прошедшую неделю в жилом массиве «Дзёдиэ Гоцзэ» в районе Юцяо было продано 3 квартиры, и он сам также помог заключить одну сделку, причем клиент уже внес задаток. Он сказал: «После нового курса сделки действительно стали активнее: некоторые квартиры продаются уже через три дня после выставления на продажу. Уменьшилось поле для торга по вторичному жилью, и у многих арендодателей заметно ослабла тревога, что продать квартиру становится трудно».

В тот же день в Центре недвижимости и сделок Пудуна Шанхая поток людей был очень плотным. К 11 часам утра на большом экране в зале регистрационной и торговой регистрации недвижимого имущества Пудуна отображалось: количество окон — 55, уже выданные номера — 671, в текущей обработке — 541. Работники рассказали корреспонденту, что в субботу и воскресенье все окна центра открыты в полном объеме, и в день можно оформить примерно 1300 номеров. После нового курса возле и за внешней кольцевой автодорогой почти полностью открыты операции купли-продажи, и людей сразу стало особенно много; плюс 3 и 4 апреля — традиционно сезон высокой активности на рынке недвижимости, так что большое число людей — вполне нормально.

С момента начала марта рынок вторичного жилья Шанхая быстро наращивает объем сделок: по многим показателям фиксируется рекорд на текущем этапе. Данные с сайта «网上房地产» показывают, что с 9 по 15 марта 2026 года на рынке вторичного жилья Шанхая было суммарно заключено 7233 сделки, что на 26.69% больше, чем за предыдущую неделю (5709). При этом также зафиксирован новый максимум по недельному объему сделок с 2021 года. В частности, 14 марта (суббота) было продано 1472 квартиры — разница лишь в 1 сделку с показателем 1473 за 15 марта 2025 года в расчете на один день. Если добавить 15 марта 2026 года (воскресенье) — 1390 сделок, то за выходные два дня суммарно было заключено 2862 сделки, что обновило пиковое значение по выходным дням за последние пять лет для вторичного жилья Шанхая.

Руководитель исследовательского института «58安居客» Чжан Бо считает, что скачок объема сделок по вторичному жилью Шанхая на этот раз можно рассматривать как сигнал тенденционного восстановления. По данным о поведении пользователей в онлайне «安居客» в ту неделю, когда новый курс был введен в действие, число пользователей, которые сами инициировали «микро-чаты», выросло на 144.7% по сравнению с неделей ранее; число пользователей, которые инициировали обращения, выросло на 133.7% в помесячном сравнении; число пользователей, которые оставляли звонок/запрос по телефону, выросло на 251.8%; коэффициент «микро-чаты → оставленные звонки» увеличился на 50.5%, и эта восходящая динамика продолжилась и в середине марта.

Корреспондент недавно побывал с визитом в Центре недвижимости района Минхань Шанхая. Работники сообщили, что после выхода нового курса рынка недвижимости заметно больше жителей приходят с запросами и для оформления переуступки/переоформления права собственности; иногда в выходные почти не удается найти свободное место, чтобы присесть.

«Сделки по вторичному жилью в марте характеризуются быстрыми темпами нарастания объема, резким “входом” и широким охватом. Значительное повышение рыночной активности стало результатом наложения сразу нескольких позитивных факторов: продолжающееся высвобождение “политического бонуса”, достижение ценовых корректировок и постепенное восстановление уверенности, а также обратный сдвиг в балансе спроса и предложения», — заявил заместитель директора Института исследований недвижимости «上海易居» Ян Юйцзин.

По сравнению с «взрывным» ростом по вторичному рынку, рынок новостроек выглядит более умеренным, однако также наблюдаются позитивные сигналы.

Корреспондент недавно на объектах с продажами некоторых новых проектов в районах Путuo, Цзядин и Минхань увидел, что в рабочие дни тоже приходят покупатели для просмотра. Продавцы проекта «中海·环宇玖章» в районе Путuo рассказали корреспонденту: в выходные в среднем в день только при первом визите/без предварительной договоренности поток клиентов — уже около 150 групп, продавцы буквально не успевают; даже времени для подробного обсуждения с клиентами часто очень мало. Продавцы проекта «时代之城» в районе Цзядин сообщили корреспонденту, что после нового курса сделки по проекту выросли более чем вдвое по сравнению с аналогичным периодом января. Продавцы проектов «保利·都汇» и «煦» в районе Чжучяо (Минхань) сообщили корреспонденту, что 21 марта в день было заключено 16 сделок; после введения нового курса проект уже накопил 85 проданных единиц жилья, а с 23 марта этот проект начнет второй этап повышения цен.

По статистике Института «中指研究院» за период с 9 по 15 марта 2026 года в Шанхае было заключено сделок по новому коммерческому жилью на 220000 м², что на 62% больше, чем за предыдущую неделю, и стало новым недельным максимумом с начала 2026 года.

Аналитик рынка недвижимости «上海中原地产» Лу Вэньси считает, что «沪七条» использует многомерные точные меры — снижение ограничений на покупку жилья, оптимизацию политики по ипотеке из накоплений на住房公积金, совершенствование политики по налогу на личную недвижимость и др. — и тем самым эффективно активирует потенциальный спрос. Резкий рост сделок на рынке вторичного жилья — это и сосредоточенное высвобождение ранее накопленного спроса, и отражение того, что политика заметно усилила уверенность рынка. А устойчивое восстановление рынка новостроек и ценовая корректировка у отдельных проектов дополнительно подтверждают улучшение рыночных ожиданий: желание покупателей выходить на рынок усиливается, а девелоперы более уверенно оценивают дальнейшее направление.

Спрос «первичной необходимости» доминирует

Важно отметить, что недавнее потепление на рынке недвижимости Шанхая в основном обусловлено сосредоточенным высвобождением спроса на первичную необходимость (жесткого спроса), а структура сделок по вторичному жилью демонстрирует явный перекос в сторону низкой общей стоимости. Во время визитов и опросов многие риэлторы сообщили корреспонденту: сейчас, когда рыночная активность растет, скорость сделок по небольшим квартирам на сумму около 300万元 заметно ускорилась; если цена близка к цене недавно заключенных сделок на вторичном рынке в том же жилом массиве, сделку заключить обычно довольно легко.

Ранее корреспондент побывал в магазине одной риэлторской компании, расположенном на улице Хунсоп Лу в районе Минхань Шанхая. Заведующий магазином Ло Янъян сообщил корреспонденту: «Новый курс вступил в силу всего несколько дней назад, а мы уже успешно заключили одну сделку. Клиент начал смотреть квартиры еще с начала февраля, и в итоге была согласована однокомнатная квартира общей стоимостью 186万元».

«Если смотреть на наш район, то больше всего пользуются спросом квартиры с небольшой площадью», — проанализировал Ло Янъян. — «С одной стороны, общая стоимость таких квартир относительно ниже, и это соответствует бюджету покупателей с жестким спросом. С другой стороны, лишь когда квартиры небольшой площади уже проданы, у первоначальных владельцев появляется и средства, и мотивация для обмена на квартиры большей площади, что в итоге стимулирует оборот жилья улучшенного типа на рынке».

По статистике Института «中指研究院», с января по февраль 2026 года на рынке вторичного жилья Шанхая было заключено почти 17 тыс. сделок по квартирам общей стоимостью ниже 300万元, что на 25.2% больше, чем годом ранее; их доля в общем объеме сделок вторичного рынка в соответствующий период составила 56.1%, что на 6 процентных пунктов выше, чем в 2025 году. Это структурное изменение отражает, что в предыдущий период из-за продолжающегося отката цен большее число квартир попало в диапазон низкой общей стоимости, и преимущество “цена/качество” на рынке вторичного жилья постепенно проявлялось более отчетливо. По мере высвобождения позитивных мер политики усилилось желание выйти на рынок у группы покупателей с жестким спросом, которые ранее наблюдали со стороны, и это привело к росту объема сделок по квартирам с низкой общей стоимостью.

Эта тенденция сохранилась в марте. Данные мониторинга «上海链家» показывают, что после Шанхайского Нового года и до 19 марта 2026 года доля сделок по вторичному жилью с общей стоимостью ниже 300万元 превысила 60%, что на 4 процентных пункта выше, чем до праздника.

Чжан Бо рассказал корреспонденту: «Если смотреть на данные по сделкам в Шанхае, то жесткий спрос остается ключевой опорой, а потребности улучшенного типа в большей степени заметно тянут цены вверх. По регионам: в центре города высокий интерес к квартирам улучшенного типа; а в пригородной зоне для покупателей с жестким спросом эффект от позитивных мер политики выражен еще заметнее. В центре города такие районы, как Сюйхуэй, Цзинъань и Чаннин, за счет предложения жилья улучшенного класса площадью 144 м² и выше лучше “перехватывают” больше спроса на средне- и высококачественное улучшение. Среди пригородных сегментов районы Баошань, Сунцзян и Минхань принимают большой объем спроса, “перетекающего” извне: квартиры площадью 90 м² и ниже под жесткий спрос. Стимулирующий эффект политики для внешних районов за внешним кольцом особенно выражен: ажиотаж при поиске жилья вырос более чем на 17% по сравнению с первой половиной месяца до праздника».

«Текущие точки притяжения по сделкам на рынке вторичного жилья Шанхая все еще в основном сосредоточены во внешнем сегменте за внешней кольцевой автодорогой и в промежутке между внутренним и внешним кольцом — на проектах, ориентированных на жесткий спрос и “жесткий → улучшение”. Сможет ли рынок продолжать устойчиво держаться, дальше будет зависеть от динамики сделок по квартирам общей стоимостью от 500万元 до 800万元», — заявил Ян Юйцзин. По правилам работы “цепочки обмена” активность спроса с жесткой потребностью создает предпосылки для “продать старое и купить новое” в сегменте улучшенного спроса. Особенно в последнее время растет количество новостей о небольшом повышении цен, и ожидательная настроенность по спросу на обмен также снижается. Ожидается, что в конце марта и в последующие месяцы спрос на улучшенное жилье среднего и высокого класса и сделки на рынке премиальной недвижимости тоже получат поддержку, а значит, рыночная активность расширится и распространится дальше.

(Редактор: Вэньцзин)

Ключевые слова:

                                                            рынок недвижимости Шанхая