«Национальная команда» вмешивается, снижение до 50%

问AI · Как снижение цен на доступное арендное жильё повлияет на рынок аренды в пригородах?

Госпредприятия-арендодатели начали снижать цены.

Недавно Управление по вопросам жилищного строительства и городско-сельского развития Сианя опубликовало уведомление, в котором уточняется, что внешние трудовые мигранты, снимающие доступное арендное жильё, могут воспользоваться льготным проектом и получить скидку на аренду в размере от 10% до 50%, при этом максимальный эффект — возможность арендовать с оплатой вдвое ниже.

Стоит обратить внимание на то, что в прошлом во многих городах второго эшелона доступное арендное жильё в основном было ориентировано на новых горожан, таких как выпускники вузов, и существовал определённый порог подачи заявки, например требования к образованию, социальному страхованию и т.п. Однако в этот раз Сиань не только активно способствует тому, чтобы внешние трудовые мигранты арендовали доступное арендное жильё, но и предоставляет существенные скидки именно по арендной плате.

Помимо Сианя, есть ещё много крупных городов, которые продвигают доступное арендное жильё, стоимость которого значительно ниже рыночной: например, в Шэньчжэне есть «доступное арендное жильё по цене 6-скидки».

Чем больше будет запускаться проектов доступного арендного жилья, тем какое влияние это принесёт рынку аренды?

Жилой квартал, жилой комплекс. Фото/визуальный Китай

Снижение цены и смягчение условий

«Не нужны записи о соцстраховании, достаточно лишь того, чтобы прописка была не в Сиане»; «Нужно, чтобы в Сиане не было жилья, и достаточно того, что вы не по прописке Сианя»; «Срок аренды минимум 3 месяца, можно начать аренду в любой момент»… Когда China News Weekly обратилась с запросами к нескольким проектам доступного арендного жилья Сианя, ориентированным на внешних трудовых мигрантов, были получены именно такие ответы.

Фактически, после того как Сиань опубликовал «Уведомление о надлежащем обеспечении аренды доступного арендного жилья для внешних трудовых мигрантов», в котором указано, что внешние трудовые мигранты, снимающие доступное арендное жильё, могут получить льготу по аренде (скидка 10%–50%), сразу же были опубликованы первые партии проектов льготных мероприятий по подаче заявок на доступное арендное жильё для внешних трудовых мигрантов. Арендная плата в этих проектах изначально уже была ниже по сравнению с ценой, зарегистрированной в ведомстве: например, в проектах в районе Линьтань и Чанъань такие проекты уже снижают арендную плату на 50% относительно зарегистрированной цены.

Соответствующие сотрудники сообщили, что в Сиане для внешних трудовых мигрантов, помимо прочего, внедрено правило «сначала заселение, потом проверка»: после проверки на месте можно сразу подписать временное соглашение и заселиться; официальная проверка будет завершена в течение 1 месяца.

Так какова в целом текущая ситуация с арендой доступного арендного жилья для внешних трудовых мигрантов в Сиане? China News Weekly выяснила, что в части проектов, расположенных относительно ближе к центру города, арендная обстановка складывается неплохо; однако в некоторых проектах в более удалённых пригородных районах ситуация с арендой в целом средняя, и при этом остаются свободные места.

Это не только Сиань. Недавно в Чжухае также после поочерёдных корректировок — в экспериментальной зоне Ваньшань морской разработки и в районе Цзиньвань — были пересмотрены цены на доступное арендное жильё: арендные стандарты опущены до 70% от рыночной цены, что по сравнению с ранее снижалось заметно. По связанным с этими проектами объектам жилья сейчас в основном уже нет свободных квартир — они практически полностью сданы.

В целом, даже если цены не снижаются, рыночная цена доступного арендного жилья обычно ниже рыночной. Помимо снижения цен, в последнее время многие города также продолжают смягчать условия подачи заявок на доступное арендное жильё.

Например, в Шэньчжэне рамки ограничений для подачи заявок постоянно ослабляются. В последние несколько месяцев объекты распределения доступного арендного жилья в Шэньчжэне сместились: если раньше основная часть распределялась главным образом предприятиям и учреждениям (целевое распределение), то теперь запускается значительная доля ресурсов, предназначенная для прямого распределения отдельным лицам и семьям. Группы, которые ранее имели мало шансов, такие как сотрудники малых, средних и микропредприятий и фрилансеры, тоже могут подавать заявки. В некоторых партиях порог по соцстрахованию (например, 1-я городская партия 2026 года) был ослаблен до требования лишь нормальной уплаты; в сотрудничестве в районе Шэньшань это даже уже не требует соцстрахования — подать заявку можно, имея трудовой договор или документ о регистрации по месту жительства.

По мнению Ли Юцзя, директора Центра исследований жилищной политики провинции Гуандун Институт городского планирования и градостроительства, по мере того как на рынок выходит крупномасштабное предложение доступного арендного жилья, возникает давление из-за роста показателей незаполняемости. Кроме того, в последние годы, помимо горячих городов, в городах 2-го, 3-го и 4-го эшелонов, на основе оживления имеющихся запасов недвижимости и задач по сокращению избыточных товарных жилых фондов, а также с учётом продвижения интеграции «производство–город» начинают в массовом масштабе собирать и подготавливать доступное арендное жильё; поэтому некоторые города вслед за этим выпускают льготные политики для повышения показателей сдачи в аренду.

Следует отметить, что согласно данным Кэ Жуй (Квэ Жуй), доля рынка арендного жилья госпредприятий в 2025 году по сравнению с годом ранее выросла на 5,41%. По состоянию на конец 2025 года доля в рынке аренды жилья превысила 20%.

Каков масштаб влияния?

Согласно соответствующим раскрытиям Министерства жилищного строительства и городско-сельского развития, в период «14-й пятилетки» в стране планируется собрать и построить 8,7 млн единиц (помещений) доступного арендного жилья с гарантированным обеспечением. Многие специалисты признают, что по мере течения времени эти источники жилья всё больше выходят на рынок, открывая процесс распределения. Всё больше крупных городов также начинают или ускоряют «сбор запасов» — выкуп имеющейся недвижимости — и это уже либо происходит, либо ускоряется.

Однако на данный момент в большинстве городов предложение доступного арендного жилья во многих случаях концентрируется в пригородах или рядом с промышленными парками, а объём предложения в городских центрах в целом невелик. Например, доступное арендное жильё в Сиане для внешних трудовых мигрантов в основном сконцентрировано в районах Чанъань, Линьтань и Гаолинь — то есть в неосновных городских зонах.

«Влияние доступного арендного жилья на рынок аренды в пригородах гораздо заметнее. Например, пять новых городских образований Шанхая и индустриальные новые города в последнее время запустили много проектов доступного арендного жилья. Такие районы, как Цзядинь, Миньсинь, Цзиньшань, уже оказали немалое влияние на исходный рынок аренды. По сравнению с другими районами Шанхая в этих районах снижение арендной платы оказалось наиболее значительным», — заявил Ли Юцзя.

А с точки зрения Янь Юцзиня, заместителя директора Института исследований недвижимости E-House в Шанхае, в последние годы доступное арендное жильё постепенно выходит на рынок; потенциальное предложение продолжает расти, арендная плата снижается, что объективно уменьшает расходы на аренду и проживание для группы новых горожан. Так действительно проявляется роль доступного арендного жилья как высокоэффективного по соотношению цена/качество. После снижения арендной платы можно лучше активировать функции, когда люди приводят рыночные ресурсы и ресурсы для концентрации отраслей.

Помимо того что это существенно влияет на арендные цены в пригородных районах, серьёзно затронута и сфера централизованных апартаментов. По данным Кэ Жуй, по состоянию на январь этого года почти половина городов показала одновременное снижение арендной платы как в почасовом/месячном сопоставлении, так и в годовом сопоставлении. А в основных мониторинговых 8 ключевых городах (Пекин, Шанхай, Шэньчжэнь, Гуанчжоу, Ханчжоу, Нанкин, Чэнду, Ухань) арендная плата централизованных апартаментов в целом снизилась на 0,8% в месячном сопоставлении и на 2,5% в годовом.

Ранее созданные квартиры доступного арендного жилья располагались в основном в пригородах. Но в последнее время всё больше городов начинают выкупать вторичное жильё как источник для доступного арендного жилья, включая немало «типичного старого ветхого маленького жилья» в городских центрах. Например, 2 февраля этого года Шанхай выкупил вторичное жильё для реального запуска доступного арендного жилья; районы Пудун, Цзиньань и Сюйхуэй стали первыми пилотными.

Так будет ли в будущем доступное арендное жильё ещё больше влиять на рынок аренды?

С точки зрения Янь Юцзиня, когда в центре города выкупают «старое ветхое маленькое жильё» или старые муниципальные квартиры и используют их под доступное арендное жильё, это может структурно изменить текущую конфигурацию. Но при строительстве доступного арендного жилья у каждого города могут быть различия; в большинстве мест строительство доступного арендного жилья будет тесно увязано с местными отраслями, поэтому влияние на рынок аренды относительно слабее.

Ли Юцзя, в свою очередь, считает, что доступное арендное жильё в силу своих характеристик — более низкой арендной платы и гарантийного характера — в основном ориентировано на молодых людей и новых горожан, у которых недостаточная платёжная способность по аренде. Хотя арендная плата там ниже, у него есть и недостатки: из-за ограничений по затратам и требованиям стандартизации, как правило, планировки однообразные, а стили отделки «одна тысячами квартир», не хватает индивидуальности и ощущений качества. Доступное арендное жильё предоставляет базовое обеспечение; при этом остаётся разрыв и разделение с рыночным спросом на аренду. В будущем строительство доступного арендного жилья в разных регионах с большей вероятностью по-прежнему будет сочетаться с местной промышленностью: новые концепции доступного арендного жилья будут возводиться на основе интеграции «производство–город» и создания промышленных сообществ, и в первую очередь будут обслуживать людей, работающих в промышленных парках.

Корреспондент: Чжао Юэ

Редактор: Сун Сяобо