«Спящие» 10 триллионов юаней в фонде жилищных сбережений

问AI · Почему система накопительного фонда жилья подверглась интенсивным реформам через 30 лет?

“С начала этого года более 30 регионов страны оптимизировали политику, связанную с накопительным фондом жилья.”

** 文 /巴九灵**

Глубокой ночью Сяо Чжоу, просматривая свой счет накопительного фонда, изучал правила его использования. Как работник местной компании, которому не нужно покупать или арендовать жилье, он никогда не использовал эти деньги, и десятки тысяч юаней просто лежат там, принося всего лишь несколько десятков юаней годовых процентов.

Как и многие другие, Сяо Чжоу задумался о накопительном фонде, но он также испытывает те же затруднения, что и многие: деньги в накопительном фонде принадлежат ему, но почему их нельзя использовать в повседневной жизни, кроме как для покупки жилья? Зачем изначально была создана система накопительного фонда?

Давайте сначала вернемся к 1990-м годам, когда Сяо Чжоу еще не родился.

Непрактичный накопительный фонд

В 1991 году, в соответствии с волной коммерциализации жилья, Шанхай, опираясь на систему накопительного фонда Сингапура, первым запустил пилотный проект системы накопительного фонда жилья в Китае и постепенно распространил его по всей стране. После многолетних обсуждений, в 1999 году Государственный совет официально издал «Правила управления накопительным фондом жилья», что ознаменовало официальное установление системы накопительного фонда жилья в стране.

В 1991 году Шанхай запустил пилотный проект накопительного фонда жилья. Источник: Нинбо, жилищное строительство

Основной механизм функционирования этой системы заключается в том, что каждый месяц работник и работодатель вносят определенную сумму на личный счет работника в накопительном фонде. Сумма, вносимая работником, = базовая сумма × процент взноса работника в накопительный фонд жилья, сумма, вносимая работодателем, = базовая сумма × процент взноса работодателя в накопительный фонд жилья, при этом базовая сумма равна средней месячной зарплате работника за предыдущий год, а процент варьируется от 5% до 12%.

Эти средства накапливаются на длительный срок и используются только при покупке жилья, при этом Центр управления накопительным фондом жилья поручает банкам выдавать заемщикам кредиты с низкими процентами. Из этого видно, что позиционирование нашей системы накопительного фонда жилья заключается в том, что это “жилищная поддержка”, целью которой является помощь гражданам страны, особенно семьям с низким и средним доходом, в приобретении жилья через механизм “обязательных сбережений + низкие процентные кредиты”.

Стоит отметить, что этот закон дважды изменялся в 2002 и 2019 годах, относится к административным нормативным актам и имеет высокую юридическую силу и институциональную обязательность на национальном уровне, поэтому он также в значительной степени определяет, что можно и что нельзя делать в политике накопительного фонда в разных регионах.

Это ограничение длится уже 27 лет, за которые произошли значительные изменения.

В последние годы рынок недвижимости вступил в эпоху стагнации, спрос на жилье постепенно снизился, и с ростом уровня жизни людей ожидания от накопительного фонда также изменились: они перешли от узконаправленного использования на покупку жилья к более гибким и разнообразным тратам, таким как потребление, оплата ипотеки и аренды, пополнение пенсионных сбережений, оплата медицинских расходов и т.д.

Тем не менее, как система жилищной поддержки, хотя “Правила управления накопительным фондом жилья” четко указывают, что накопительный фонд является личной собственностью, они также предписывают, что накопительный фонд должен использоваться работником для покупки, строительства, реконструкции или капитального ремонта собственного жилья и не может быть использован для других целей.

В то же время, раньше люди в основном работали, потребляли и покупали жилье в своем родном городе, а теперь люди часто перемещаются между различными городами, и потребность в том, чтобы “накопительный фонд следовал за человеком”, становится все более актуальной, но в настоящее время накопительный фонд управляется Центрами управления накопительным фондом жилья, созданными в разных провинциях и автономных районах, которые функционируют отдельно, и эффективность перераспределения средств между разными регионами невысока: в некоторых регионах средства остаются неиспользованными, в то время как в других регионах они уже исчерпаны.

В результате, некоторые люди работают и вносят средства в накопительный фонд в больших городах, а когда через несколько лет хотят вернуться в родной город для покупки жилья, им приходится преодолевать сложные и неудобные процедуры для извлечения и перевода средств, а опыт использования между городами не совсем гладкий.

Преимущество процентной ставки также уменьшается. Более двадцати лет назад, процентная ставка по накопительному фонду в 4% была значительно привлекательнее, чем 6% по коммерческим кредитам, но сейчас разница между ними незначительная, и обе находятся в районе 3%.

С учетом резкого роста цен на жилье, сумма кредита, предоставляемая накопительным фондом, выглядит незначительной. Например, в Шанхае и Пекине цена на квартиру площадью 80 м² превышает 4 миллиона юаней, но максимальная сумма кредита по накопительному фонду для первой квартиры в этих двух городах составляет всего 1,2 миллиона юаней.

В условиях многократных ограничений, система накопительного фонда стала для многих “неудобной”. В 2024 году в Китае 81,27 миллиона человек извлекли средства из накопительного фонда, что составляет 46,10% от общего числа платящих. Это означает, что более половины вкладчиков в стране только делают взносы, но не используют их.

Источник: Министерство финансов Китайской народной республики

Большое количество заблокированных средств в накопительном фонде также наглядно отражается на остатках: в 2016 году остаток накопительного фонда в Китае составил 4,56 триллиона юаней, а к концу 2024 года эта цифра возросла до 10,92 триллиона юаней.

В связи со всеми этими факторами, с начала этого года на высоком уровне часто упоминается необходимость реформы системы накопительного фонда.

На Центральном экономическом рабочем совещании в конце 2025 года было указано на необходимость углубления реформы системы накопительного фонда жилья; это впервые за последние десять лет на таком совещании накопительный фонд был упомянут отдельно; в этом году в правительственном отчетном докладе на двух сессиях говорится: “снизить процентную ставку по ипотечным кредитам накопительного фонда” и “углубить реформу системы накопительного фонда жилья”, что снова упоминает накопительный фонд в правительственном отчете спустя 11 лет.

Интенсивные реформы

Ведущая инициатива со стороны руководства, реализация на местах.

На данный момент более 30 регионов страны оптимизировали политику, связанную с накопительным фондом.

В целом, эти политики имеют следующие характеристики:

Во-первых, они создают больше возможностей для использования накопительного фонда, во-вторых, делают использование накопительного фонда более гибким, в-третьих, улучшают условия его использования при покупке жилья, в-четвертых, делают накопительный фонд более доступным.

◎ Во-первых, восполнение преимуществ накопительного фонда — это наиболее концентрированная область реформ в разных регионах, включая увеличение предельной суммы кредита по накопительному фонду, снижение процентной ставки по кредитам, поддержку межпоколенческого сотрудничества накопительного фонда, пересмотр количества кредитов, получение которых возможно, продление сроков кредитования по накопительному фонду, продвижение “перевода коммерческих кредитов в накопительный фонд” и т.д.

Например, в Шанхае увеличен максимальный лимит кредита по накопительному фонду, после пересмотра лимиты для первой и второй квартиры составляют 2,4 миллиона и 2 миллиона юаней соответственно, при выполнении дополнительных условий также можно увеличить на 35% до 3,24 миллиона юаней;

Фучжоу применяет процентную ставку по кредиту для семей с несколькими детьми, покупающими второе собственное жилье, на уровне первой квартиры;

Тайюань продлил срок кредита по накопительному фонду, максимальный срок не должен превышать 30 лет;

Чанде Лисян разрешает покупателям и их супругам использовать остатки на счетах родителей и детей для покупки собственного жилья, если остаток на счетах недостаточен…

Источник: Шанхайские публикации

◎ Во-вторых, чтобы решить проблемы снижения спроса на жилье и узости применения накопительного фонда, различные регионы стремятся расширить каналы использования накопительного фонда, превращая накопительный фонд из узконаправленного “фонда для покупки жилья” в более широкий “фонд для жилищного потребления”.

Например, Чанчунь поддерживает извлечение средств из накопительного фонда для компенсации коммунальных платежей, для жилья, расположенного в центральной части города Чанчунь, максимальная сумма извлечения составляет не более 3000 юаней в год за каждую квартиру; кроме того, накопительный фонд может использоваться для оплаты налогов на сделки, установки или обновления лифтов и т.д.; Фучжоу поддерживает использование накопительного фонда для ремонта собственного жилья, покупки гаража и т.д.; Чэнду обозначает различные способы использования накопительного фонда, такие как покупка парковочных мест, извлечение средств на лечение серьезных заболеваний и т.д…

По анализу президента智本社 Сюэ Цинхэ, в будущем область применения накопительного фонда будет расширяться, охватывая социальные нужды, такие как аренда жилья, ремонт, отопление, пенсионные нужды, безработица, материнство, образование, медицинское обслуживание и т.д., однако, область применения накопительного фонда не будет расширяться до повседневных расходов, так как это противоречит первоначальной цели системы накопительного фонда, обеспечивающей жилье.

Основатель冰川思想库 Вэй Инцзе также считает, что накопительный фонд жилья решает жилищные проблемы, и отклонение от этой цели лишает систему ее смысла, поэтому, даже не говоря о том, возможно ли расширение применения накопительного фонда на туризм и повседневные расходы, в текущей ситуации накопительный фонд все еще имеет много возможностей для улучшения в области жилищных кредитов и удовлетворения жилищных потребностей.

Граждане, приходящие на консультации и оформление услуг в окне накопительного фонда, непрерывно приходят и уходят.

Кроме того, чтобы перевести накопительный фонд в “жилищное потребление”, также есть предложения о необходимости связать накопительный фонд с пенсионными счетами.

Как сообщается в 新京报, в некоторых городах можно попробовать разрешить автоматический перевод избыточного накопительного фонда на пенсионные счета, а также предоставить различные инвестиционные варианты.

Директор исследовательского института 58安居客 Чжан Бо прогнозирует, что при условии удовлетворения индивидуальных потребностей в жилье, в будущем в течение 5-10 лет, доля средств, разрешенных для перевода из накопительного фонда на пенсионные счета, скорее всего, постепенно увеличится до 30%-50%.

Сюэ Цинхэ также считает, что в подходящее время накопительный фонд можно объединить с пенсионными счетами, и единой системой управления и распределения пенсионных фондов; финансовый аналитик Лю Сяобо считает, что этот шаг является положительным, но требует поддержки налоговых льгот…

Тем не менее, Вэй Инцзе предупреждает, что этот шаг должен быть тщательно продуман. Он говорит, что накопительный фонд является личным активом, который на самом деле может быть “выведен на наличные”, в то время как личные пенсионные накопления ориентированы на долгосрочные инвестиции, и их ликвидность значительно различается. После перевода накопительного фонда на пенсионные счета, будет необходимо четко определить, как и когда можно будет извлекать деньги (это может даже затронуть налог на доходы физических лиц). Поэтому, пока план реформы не доработан, не следует спешить с его внедрением.

Что касается недостаточной гибкости использования накопительного фонда, в настоящее время некоторые регионы уже упростили процедуры перевода и извлечения средств из накопительного фонда, например, Шанхай оптимизировал процесс трансфера для переезда в другой город, работники могут оформлять перевод онлайн без необходимости ездить в оба города.

Мобильное приложение для накопительного фонда жилья

Адвокат юридической фирмы 正策 Дун Ичжи и лидер общественного мнения на рынке недвижимости Шанхая Бай Сяо считают, что важным шагом реформы накопительного фонда станет продвижение межрегионального налога, извлечения и кредитования, чтобы разрушить изолированное функционирование финансов между провинциями и городами. В будущем, возможно, в таких городских группах, как Пекин-Тяньцзинь-Хэбэй, Дельта реки Янцзы, будет первоочередно исследоваться создание механизма перераспределения средств для достижения основных принципов: накопления в одном регионе, использования в другом, взаимопомощи средств.

Дун Ичжи также подчеркивает необходимость реализации концепции “накопительный фонд следует за человеком” — с помощью цифровых технологий обеспечить общую доступность данных по всей стране, создать единый цифровой аккаунт, чтобы все межрегиональные операции можно было выполнить полностью онлайн, а межпровинциальные операции могли бы быть общими, что поможет решить многие актуальные проблемы на фоне масштабной миграции населения.

◎ Наконец, нельзя не упомянуть о вопросе доступности системы накопительного фонда. В разных городах и разных типах предприятий существует огромная разница в взносах в накопительный фонд: для некоторых профессий, таких как гибкие рабочие места, нет механизма взносов в накопительный фонд.

Скользите вверх и вниз, чтобы просмотреть изображение. Источник: 易才

Поэтому Вэй Инцзе и Лю Сяобо подчеркивают, что в будущем в рамках реформы крайне важно повысить справедливость накопительного фонда, но также следует учитывать затраты на ведение бизнеса, необходимо использовать финансовые субсидии для повышения уровня накопительного фонда работников частного сектора; одновременно взносы в накопительный фонд для гибких работников должны полностью основываться на принципе личной добровольности, необходимо установить механизм “свободного взноса и извлечения”, чтобы снять “заботы” этой группы людей.

Шэньчжэнь предоставил индивидуальный выбор. В марте был опубликован “Порядок управления накопительным фондом жилья в Шэньчжэне”, который четко указывает, что помимо доли взноса работодателя, работники могут добровольно увеличивать свой личный взнос, не превышая 12%; кроме того, новые правила также четко определяют, что работники с гибкой занятостью могут вносить, извлекать и использовать накопительный фонд в соответствии с установленными правилами.

Источник: Управление жилищного строительства и городского развития Шэньчжэня

Заключение

Путь накопительного фонда, от “можно ли использовать” до “насколько удобно использовать”, очевидно, еще не завершен. Но конечная цель — как можно быстрее активировать и увеличить сумму замороженных средств накопительного фонда, превышающую 10 триллионов юаней в Китае, чтобы они могли эффективно выполнять свои функции.

Справочные материалы:

1. “Центр ‘упоминает’ накопительный фонд жилья, что это значит?”, Народная газета, 2026.1

2. “Ежегодный отчет по накопительному фонду жилья в 2024 году”, Министерство жилищного и городского строительства, Министерство финансов, Народный банк Китая, 2025.5

3. “Накопительный фонд может ожидать крупных реформ”, 21 век, Экономические новости, 2026.1

4. “Слияние ‘жилищного и пенсионного’, может ли реформа накопительного фонда заимствовать опыт Сингапура?”, Комментарий 新京报, 2026.1

Автор | 蒋紫涵 | Редактор | 何梦飞

Главный редактор | 何梦飞 | Источник изображения | VCG, интернет

Заявление автора: Личное мнение, только для справки