Longfor: В 2025 году доход составит 97,31 млрд юаней, ожидается, что через два года будет заложена основа новой модели

27 марта Группа Лунху выпустила отчет о результатах за 2025 год. Отчет показывает, что выручка Группы Лунху в 2025 году составит примерно 973,1 миллиарда юаней.

Из них доходы от разработки недвижимости составляют 705,4 миллиарда юаней; доходы от операций и услуг составляют 267,7 миллиарда юаней, что составляет 27,5% от общей выручки группы и является историческим рекордом; чистая прибыль, принадлежащая акционерам компании, составила 10,2 миллиарда юаней; после исключения влияния изменения справедливой стоимости инвестиционной недвижимости и других производных финансовых инструментов, чистый убыток материнской компании составил 17 миллиардов юаней.

С 2022 года Лунху активно корректирует свои темпы, снижая долговую нагрузку, доля доходов от разработки продолжает снижаться. К 2025 году доходы от разработки впервые показали убыток, но операции и услуги достигли прибыли в почти 80 миллиардов юаней, компенсировав негативные последствия снижения доходов от разработки.

Председатель правления и генеральный директор Лунху Чэнь Сюпин заявил, что ожидается, что не позднее 2028 года доходы от операций и услуг превзойдут доходы от разработки недвижимости и станут основным источником дохода компании. В то же время, поскольку структура бизнеса девелоперских компаний глубоко интегрирована со структурой доходов, долговой нагрузкой, источниками и темпами денежного потока, а также кредитной системой, структура доходов с преобладанием операционных услуг также будет означать, что Лунху завершила строительство “фундамента” новой модели развития.

Пресс-конференция Лунху

01

Безопасное преодоление пиковых долговых обязательств

Долговая безопасность является первой жизненной линией компаний в сфере недвижимости в период ужесточения. В это время Лунху также придерживалась принципа “без просрочек, без продлений, без дефолтов” как нижней границы своей кредитной репутации.

Согласно данным годового отчета Лунху, к концу 2025 года ее задолженность снизится до 152,8 миллиарда юаней, средняя стоимость финансирования снизится до 3,51%, а средний срок заимствования увеличится до более чем 12 лет. Из общей суммы задолженности почти 90% составляют банковские кредиты, что на 15 процентных пунктов больше по сравнению с концом 2022 года, общий объем и доля кредитных облигаций продолжают снижаться.

Финансовый директор Лунху Чжао И заявил, что в 2025 году группа планирует выплатить около 22 миллиардов юаней долгов, включая 13,5 миллиарда юаней внутренних облигаций и 9,2 миллиарда гонконгских долларов внешних займов, из которых около 6 миллиардов юаней предстоит погасить в этом году, включая примерно 2,5 миллиарда юаней кредитных облигаций, что позволит безопасно и гладко преодолеть пиковые долговые обязательства.

Снижая общую сумму долга, Лунху также продолжает корректировать структуру долга. На конец прошлого года доля внутренних кредитов Лунху возросла до 83%, а доля внешних кредитов снизилась до 6%, финансирование через цепочку поставок практически отсутствует, новые кредиты на эксплуатационную недвижимость составили около 18 миллиардов юаней, общий объем превысил 100 миллиардов юаней, доля возросла до 66%.

Кроме того, объем внешнего долга Лунху также продолжает снижаться до примерно 15 миллиардов юаней, что на конец прошлого года составило около 10%.

К концу 2025 года коэффициент задолженности Лунху без учета авансов снизится до 55%, чистый коэффициент задолженности останется стабильно около 52%, а денежный коэффициент конвертации без учета средств под контролем предварительных продаж останется выше одного, финансовое состояние довольно устойчивое.

2025 год станет пиковым для долговых обязательств Лунху, ожидаемая сумма погашения составит около 22 миллиардов юаней, после чего в 2026 и 2027 годах сумма снизится до примерно 6 миллиардов и 6,9 миллиарда юаней соответственно. В 2029 году она снова значительно снизится до примерно 4 миллиардов юаней.

Чжао И сообщил, что в будущем стратегия управления финансированием Лунху будет строго соблюдать три принципа:

• Во-первых, строго соблюдать кредитные обязательства: банковское финансирование без просрочек, без продлений, долговые обязательства на открытом рынке без дефолтов;
• Во-вторых, постоянно повышать NPI операционных активов, увеличивать оценку активов, находить возможности для кредитования эксплуатационной недвижимости, оптимизировать структуру финансирования, удлинять сроки погашения, особенно контролировать краткосрочные долги и валютные долги;
• В-третьих, укреплять механизмы управления финансированием и денежными потоками, создавать и устанавливать контроль на уровне счетов, заранее сокращать пики долговых обязательств.

В последние годы, под воздействием глубокой корректировки в отрасли и структурных изменений в расчетных проектах, валовая прибыль Группы Лунху также продолжает снижаться, однако руководство компании ожидает, что после двух лет стабилизации в 2025 и 2026 годах, с одновременным снижением общей суммы долга и процентных ставок, доля доходов от операций и услуг будет продолжать увеличиваться, а постепенное уменьшение убытков от разработки недвижимости приведет к восстановлению валовой прибыли компании.

02

Переход от старой модели к новой почти завершен

Из структуры доходов Группы Лунху видно, что компания все больше полагается на операции и услуги.

Чэнь Сюпин заявил, что в ближайшие годы бизнес по разработке недвижимости Лунху все еще будет сосредоточен на продаже имеющихся запасов, “съедая” остатки, не будет специально акцентироваться на масштабах, рост и стабильность результатов компании в основном будут зависеть от операционного бизнеса.

Согласно данным, доходы от разработки Лунху в 2025 году впервые упадут ниже триллиона юаней, в то время как доходы от операций и услуг достигнут исторического максимума.

Структура доходов Лунху за 2025 год

В 2025 году Лунху продолжает довольно “осторожно” приобретать землю. В течение года было получено 7 новых проектов, общая площадь строительства составила около 380 тысяч квадратных метров, площадь прав на строительство составила около 260 тысяч квадратных метров, а новая стоимость составила около 8,2 миллиарда юаней. По сравнению с контрактной выручкой в 631,6 миллиарда юаней, соотношение новых земель и продаж составляет всего около 5,5%.

Исполнительный директор Лунху и генеральный менеджер по разработке недвижимости Чжан Сюйчжун заявил, что стратегия Лунху заключается в обеспечении финансовой безопасности в первую очередь, при этом приоритетная степень соблюдения обязательств выше, чем новые инвестиции. В настоящее время запасы земли Лунху составляют около 22 миллиона квадратных метров, общая стоимость незавершенных продаж превышает 200 миллиардов юаней, стратегия “продавать, чтобы платить” и активизация запасов является базовой стратегией, требования к новым проектам заключаются в том, чтобы каждый новый проект был успешным.

В отличие от “осторожной” стратегии разработки, бизнес в области коммерции и других направлений проявляет более активный рост. В 2025 году Лунху откроет 13 новых торговых центров, из которых 8 будут собственными активами, а 5 – легкими активами.

Доход от аренды торговых центров в 2025 году вырастет до 11,21 миллиарда юаней, что на 4% больше по сравнению с предыдущим годом, общая заполняемость составит 96,8%.

На конец отчетного периода у Лунху в эксплуатации находится 99 торговых центров, общая площадь открытых торговых центров составляет около 10,5 миллиона квадратных метров, охватывающих 25 ключевых городов, общая выручка превышает 82 миллиарда юаней, за исключением продаж автомобилей, общая выручка увеличилась на 17%, а сопоставимый рост составил 6%. Средний дневной трафик составляет около 3,8 миллиона человек, общий рост составляет 16%, сопоставимый рост – 7%.

Сообщается, что в 2026 году Лунху также планирует открыть около 9 торговых центров. Цель, поставленная руководством, заключается в достижении роста сопоставимого бизнеса на уровне более 5% в этом году.

В других направлениях Лунху в 2025 году в целом достигнет дохода в 12,58 миллиарда юаней от услуг, из которых доход от услуг по недвижимости составит 11,23 миллиарда юаней, площадь управления составляет 3,6 миллиарда квадратных метров; доход от управления активами составит 2,98 миллиарда юаней, из которых доход от долгосрочной аренды составляет около 2,48 миллиарда юаней, общая заполняемость составляет 94,1%; доход от Луньчжицзао составляет 1,3 миллиарда юаней.

Чэнь Сюпин заявил, что корректировка в отрасли продолжается уже 5 лет, объем новых строительных работ снизился на 70%, масштаб корректировки очень велик, но в это время Лунху, несмотря на давление со стороны рынка, снижала долговую нагрузку и не продавала и не разбавляла свои ключевые активы в сфере операционных услуг, сохранив самые основные активы компании и создав самые благоприятные условия для будущего роста.

Чэнь Сюпин указал, что Лунху надеется на рост прибыли от операций и услуг на уровне около 10% в этом году, чтобы как можно быстрее достичь масштаба в 100 миллиардов юаней. Это позволит обеспечить прибыльный буфер для Лунху и поддерживать стабильность, используя операционные денежные потоки для стимулирования роста, а на этой основе заменить краткосрочное финансирование компании на кредиты под эксплуатационную недвижимость, продолжая снижать долговую нагрузку.

Руководство Лунху ожидает, что в 2027 году прибыль компании начнет расти, а в 2028 году доходы от операций и услуг превзойдут доходы от разработки, полностью завершив этот этап стратегической трансформации.

После самого напряженного года по долговой нагрузке Лунху продолжает придерживаться принципов снижения долга, обеспечения безопасности и аккуратного инвестирования, оставляя резерв для реагирования на изменения в отрасли.

Недавно UBS опубликовал отчет, сохранив “нейтральный” рейтинг для Группы Лунху. В нем отмечается, что убытки в разработке приводят к давлению на сокращение активов, но активы, такие как торговые центры, обладают большим потенциалом для повышения оценки, что предоставляет Лунху возможности для улучшения фундаментальных показателей.