Фамильные офисы делают выгодные ставки на недвижимость, пока инвесторы остаются в стороне

Скрыв пёстрый эпический панорамный вид с воздуха на городской пейзаж центра Сан-Франциско: небоскрёбы делового района и набережная на закате в Калифорнии, США.

Prasit Photo | Moment | Getty Images

Версия этой статьи впервые появилась в информационном бюллетене CNBC Inside Wealth вместе с Робертом Фрэнком — еженедельным путеводителем для инвестора и потребителя с высоким уровнем капитала. Подпишитесь на получение будущих выпусков, прямо на вашу электронную почту.

Частные инвестиционные фирмы сверхбогатых продолжают скупать недвижимость внутри страны, поскольку восстановление рынка продолжает буксовать; это сообщили Inside Wealth инвесторы из семейных офисов.

Хотя из-за устойчиво высоких процентных ставок и геополитических конфликтов многие инвесторы пока держатся в стороне, семейные офисы могут позволить себе делать ставки в расчёте на возможности, инвестируя на длительную перспективу.

Трэвис Кинг, генеральный директор Realm, заявил, что объединение примерно из 100 семей инвестировало около $100 млн в недвижимость Северной Калифорнии за последние шесть месяцев. Realm воспользовалась выгодными предложениями, например, купив офисный объект в Сан-Франциско примерно за 21% от цены, по которой он был последним разом продан, и от того, сколько стоило бы построить его сегодня.

«Мы посмотрели на это и сказали: „Эй, Сан-Франциско сильно пострадал, но мы верим, что технологии будут продолжать оставаться очень устойчивой средой, и мы продолжаем верить, что это станет главным драйвером экономики США в дальнейшем. Мы не думаем, что Сан-Франциско куда-то денется“», — сказал он. «Похоже, что этот расчёт точен, исходя из того, что сейчас мы торгуемся бумажными условиями — либо по арендам, либо по соглашениям о покупке и продаже — по нескольким из этих объектов».

Кинг сказал, что некоторые семьи нервничают из-за размещения своего капитала в эти турбулентные времена, но больше тех, кто заинтересован воспользоваться низкими оценками.

«Тяжёлое время — проживать его, как гражданин, — но для инвестора это интересное время, потому что именно оно создаёт лучшие цены», — сказал он.

Мэтью Коэн, партнёр Declaration Partners, инвестиционной фирмы, опирающейся на семейный офис миллиардера из Carlyle Дэвида Рубенстайна, заявил, что её длительный горизонт инвестирования позволяет ей улавливать возможности, которые не могут охватить традиционные управляющие активами.

Declaration Partners закрыла второй инвестиционный фонд в сфере недвижимости в октябре, привлёкши около $303 млн. В последние месяцы она заключила серию сделок, например подписала генеральную аренду на $50,1 млн для трёх магазинов в районе Сохо в Нью-Йорке. Хотя текущие ставки аренды арендаторов ниже рыночных, аренда Declaration Partners рассчитана на 25 лет, с опцией продления до 2091 года.

«Многие институциональные фонды смотрят на возможности вроде этой и говорят: „Если я не могу реализовать бизнес-план за полтора года или за два года или за три года, значит, это недостаточно быстро“, — сказал Коэн. «Это потребовало человека с более долгосрочным взглядом, который скажет: „Я готов держать дольше, чтобы дождаться истечения сроков этих аренд“, и терпения и гибкости, чтобы работать с частным собственником и выстроить структуру, которая будет взаимно выгодной».

Получайте Inside Wealth прямо на свой почтовый ящик

Информационный бюллетень Inside Wealth от Роберта Фрэнка — ваш еженедельный путеводитель для инвесторов с высоким уровнем капитала и отраслей, которые обслуживают их.

Подпишитесь здесь, чтобы получить доступ уже сегодня.

Опросы семейных офисов показали двойственное отношение к инвестированию в недвижимость, но те, что находятся в США, настроены более оптимистично.

Опрос J.P. Morgan Private Bank, опубликованный в феврале, показал, что 35% семейных офисов в США планировали увеличить свою долю в недвижимости, тогда как только 24% их международных коллег сказали то же самое. Впечатляющие 40% респондентов также сообщили об отсутствии выделения средств под недвижимость.

Однако семейные офисы, которые назвали инфляцию главным риском для своих портфелей, сообщали о средней доле в недвижимости 16,3% — вдвое больше, чем в среднем у основной группы респондентов.

«Как только инфляция становится проблемой, люди начинают инвестировать в то, что можно видеть и трогать», — сказал юрист по недвижимости Cozen O’Connor Дженнифер Неллэни.

Джейсон Озуp, генеральный директор управляющей состоянием Lido Advisors, сказал, что даже при низких ценах приобретения инвесторам приходится учитывать множество факторов, включая издержки по займам и растущие страховые расходы, чтобы обойти инфляцию. Lido Advisors, по его словам, смогла инвестировать в привлекательные мультисемейные объекты с дисконтом 20%–30% к стоимости замещения. Компания, добавил он, сосредоточена на крупных городах, таких как Солт-Лейк-Сити, Денвер и Даллас.

Озуp сказал, что денежный поток и диверсификация портфеля — более сильные факторы притяжения для клиентов, чтобы инвестировать в недвижимость. Он также охарактеризовал недвижимость как налогово-эффективный актив, сославшись на стратегии, такие как вычеты по амортизации и 1031-exchanges, которые позволяют инвесторам в недвижимость отложить уплату прироста капитала, реинвестируя прибыль в объект аналогичного типа. Клиенты также могут дарить недвижимость своим детям по сниженным значениям со временем, — сказал он.

Что касается дата-центров — самого горячего класса активов в коммерческой недвижимости, — Неллэни сказала, что семейным офисам сложно инвестировать в привлекательных ценовых точках. Она также отметила, что некоторые семейные офисы, особенно те, у которых есть благотворительный уклон, обеспокоены экологическим влиянием дата-центров.

Инвестор в недвижимость Чаз Лазарян делает ставку на офисную недвижимость — часто считающуюся наименее привлекательным сегментом коммерческой недвижимости — через свою фирму Elle Family Office.

Лазарян сказал, что скупает проблемные активы с тяжёлыми скидками. Он отметил, что приобрёл бывшее здание штаб-квартиры Home Depot в Атланте и его долг примерно за $21 млн, заплатив около 18 центов за доллар при покупке в октябре по сравнению с тем, что заплатил владелец из private equity в 2019 году.

Хотя этот объект сохраняли как офисное здание, другие он снес, чтобы построить жильё для нескольких семей. В отличие от многих руководителей семейных офисов, Лазарян не инвестирует в долгосрочной перспективе: он нацелен переворачивать объекты за два-три года.

«Я думаю, что поколенческое богатство можно создать, принимая некоторые риски», — сказал он. «Эта возможность не существовала в 2007, 2008 годах, и мы просто хотим промывать и повторять это столько раз, сколько сможем, пока рынок не иссякнет».

Выберите CNBC как предпочитаемый источник в Google и никогда не пропускайте ни мгновения от самого доверенного имени в деловых новостях.