Прямая трансляция отчётной конференции｜Руань Фэнчжун, председатель компании R&F Properties: к 2026 году цены на недвижимость в ключевых районах Шанхая впервые стабилизируются, отраслевые коррекции продолжаются

«Это очень трудный вопрос». 25 марта днем председатель компании Great? Realty（00272.HK, цена акции 0.60 гонконгского доллара, капитализация 4.816 млрд гонконгских долларов）Ло Канжуй на встрече с инвесторами, отвечая на вопросы корреспондента «Ежедневных экономических новостей» (далее — корреспондент «Кажи»), в том числе о том, будет ли рынок «набирать дно», заявил: «За прошедший год деятельность в сфере недвижимости под влиянием совокупного действия множества факторов испытывала очень сильное давление. Наше мнение состоит в том, что корректировка отрасли все еще продолжается, и требуется ускорить поиск новой операционной модели, которая сможет соответствовать новым условиям».

В 2025 году Great? Realty достигла чистой прибыли от основной деятельности в размере 397 млн юаней (включая все последующие данные — то же самое), однако из‑за влияния нереализованных изменений справедливой стоимости инвестиционной недвижимости и начислений на обесценение нереализованных запасов группа понесла убыток, приходящийся на акционеров, в размере 1.782 млрд юаней.

По состоянию на 31 декабря 2025 года коэффициент чистых активов к обязательствам группы составил 52%. Денежные средства и банковские депозиты — 6.451 млрд юаней. В течение года группа своевременно погасила при наступлении срока 3 марта 2025 года приоритетные облигации на сумму 490 млн долларов США. Начиная с 2021 года в общей сложности было погашено задолженности по офшорному долгу на общую сумму 48.6 млрд юаней; доля финансирования в иностранной валюте снизилась с 77% до 19%.

**Итоговая цена 311 000 юаней за кв. м **Виллы в Shicuihu Tiandi распроданы полностью

«Глубокая корректировка в отрасли недвижимости будет продолжаться еще два-три года, и тенденция к формированию “дна” также сохранится». Ло Канжуй ответил корреспонденту «Кажи»: «После Праздника Весны в Шанхае были введены “семь правил” для рынка недвижимости (“Ху цзитяо”). В краткосрочной перспективе это активировало определенную волну сделок и одновременно повысило рыночные настроения. Будучи общенациональным экономическим центром, Шанхай продолжает сохранять чистый приток населения, а основа спроса на покупку жилья по‑прежнему весьма прочная. В настоящее время цены на основные активы в сегменте среднего и высокого уровня по‑прежнему держатся твердо, а доверие покупателей относительно устойчивое».

В 2025 году, включая Шанхай, в городах первого эшелона и ключевых городах второго эшелона, благодаря поддержке спроса улучшенного типа, показатели высококлассного жилья существенно превзошли общерыночные. На этом фоне Great? Realty в 2025 году зафиксировала сумму контрактных продаж 7.916 млрд юаней; кроме того, сумма регистраций (подписания намерений) составила 639 млн юаней, и ожидается, что в ближайшие несколько месяцев она превратится в контрактные продажи.

Административный генеральный директор Great? Realty Wang Ying на встрече с инвесторами сообщил: «После горячих продаж многоэтажных домов “Shicuihu Tiandi Liuhe” его виллы по стилю “fengmian” и продукты таунхаусов вновь привлекли к себе повышенное внимание. В настоящее время все виллы и таунхаусы, на которые уже получены разрешения на предварительную продажу, распроданы полностью; средняя цена сделки составляет 311 000 юаней за кв. м. Остальные виллы, ожидающие продажи, после утверждения разрешений на предварительную продажу смогут сразу завершить подписание договоров».

Ло Канжуй заявил: «Думаю, в 2026 году цены на жилье в Шанхае в ключевых районах в первую очередь стабилизируются, а в некорневых районах сохранится сценарий “снижения цены ради увеличения объема”».

Обновление городов и реконструкция городских трущоб (chengzhongcun) — ключевой приоритет в будущем

Ло Канжуй признал: «На рынке финансирования трудно; как девелопер, мы больше всего обращаем внимание на ликвидность. А на уровне рынка корректировка еще не закончилась и идет довольно медленно. Но при слабости рынка у людей по‑прежнему есть спрос на качественную недвижимость».

Корреспондент отметил, что Great? Realty сохраняет осторожное отношение к краткосрочным перспективам отрасли. Руководство сообщило, что ожидается дальнейшее усиление напряженности в общей ликвидности рынка недвижимости. В этих условиях группа будет продолжать придерживаться принципов осторожного финансового управления, одновременно используя наилучшие стратегии для обеспечения устойчивого роста бизнеса.

Поэтому Ло Канжуй считает, что обновление городов и реконструкция городских трущоб (chengzhongcun) — ключевой приоритет будущего развития.

В рамках стратегии легких активов в ноябре 2025 года компания официально объявила о своем участии в проекте реконструкции городских трущоб района Санлин (Sanlin) в районе Пудун Шанхая; проект реконструкции городских трущоб «Zhaolou Xintiandi» в Шанхае в январе 2026 года успешно получил первый участок земли под жилую застройку. Это стало очередной точкой развития после запуска в июле 2025 года строительства объектов общественного назначения и сопутствующей инфраструктуры; весь проект планируется полностью завершить к 2032 году. Руководство заявило, что стремится найти оптимальный баланс между девелопментом с тяжелыми активами и управлением легкими активами, чтобы обеспечить устойчивое развитие группы.

Что касается будущего общенационального рынка, Ло Канжуй полагает, что между городами будет сохраняться дальнейшая разница в траекториях между рынком ключевых городов и городов 3–4 уровня. Города первого эшелона и более сильные города второго эшелона проявляют большую устойчивость благодаря базису в промышленности, концентрации людских ресурсов и т. п.; однако большинство городов 3–4 уровня по‑прежнему будет сталкиваться с относительно высокими проблемами по распродаже. Внутри одного и того же города разрыв в ценах между ключевыми районами и некорневыми районами также будет увеличиваться: цены в качественных районах будут оставаться на высоком уровне, и это станет одним из важных вариантов для того, чтобы средства избегали рисков.

«Опираясь на текущую рыночную обстановку, группа продолжит концентрироваться на возможностях обновления городов в городах первого эшелона дельты Янцзы (Чанцзян) и Большого залива (Большой залив), а Шанхай рассматривает как ключевой регион развития. Благодаря четкой стратегии концентрации, надежной финансовой основе и сильной брендовой мощи, мы уверены, что сможем активно реагировать на краткосрочные колебания и эффективно использовать возможности долгосрочного развития», — подвел итог Ло Канжуй.

Ежедневные экономические новости