Рынок недвижимости: убытки Sunac сократились вдвое! Возможен ли поворот ситуации для孙宏斌?丨Обзор финансовой отчетности

问AI · продажа ключевых факторов стабилизации на рынке?

“

Для Рунчана настоящая точка переворота не в реорганизационных доходах финансового отчета, а в том, сможет ли рынок продаж стабилизироваться.

Согласно репортажу 中房报记者 许倩丨北京,

с выходом финансового отчета истинное положение дел Рунчана стало ясным.

27 марта Рунчан официально опубликовал проверенный отчет о доходах за 2025 год. Данные показывают, что чистый убыток, относящийся к материнской компании, резко сократился с 257 миллиардов юаней в 2024 году до 123,3 миллиарда юаней, что на 52% меньше по сравнению с прошлым годом.

Это изменение в основном связано с доходами от реорганизации долга; в 2025 году подтвержденные доходы от реорганизации долга составили 329,7 миллиарда юаней. Эта разовая прибыль помогла компании завершить полный процесс реорганизации долгов как в стране, так и за рубежом, став первопроходцем среди частных строительных компаний.

Однако, если исключить этот доход, предналоговый убыток Рунчана все еще остается высоким, и три главные причины, по которым прибыль продолжает теряться, — это убытки от основной деятельности, оценка обесценения активов и высокие финансовые расходы.

Успешное списание долгов позволило компании преодолеть критическую точку, но более актуальная проблема заключается в том, когда операционная деятельность начнет улучшаться?

━━━━

329,7 миллиарда юаней снижения нагрузки

В 2025 году Рунчан завершил двухлетнюю реорганизацию долгов как внутри страны, так и за рубежом, став первой частной строительной компанией, которая завершила полный процесс реорганизации открытых долгов в стране и за ее пределами, полностью избавившись от угрозы дефолта и ликвидации.

Реорганизация долга принесла компании значительные бухгалтерские доходы. Согласно финансовым данным, в результате завершения реорганизации долгов в стране и за рубежом, кредитные обязательства Рунчана снизились на 635,7 миллиарда юаней, в 2025 году зафиксированы доходы от реорганизации долгов в размере 329,7 миллиарда юаней. Компания ожидает, что завершение полной реорганизации долгов за границей и реорганизации долгов в банке Jiyou увеличит общий объем прав, принадлежащих компании, на 441 миллиард юаней.

В конце декабря 2025 года реорганизация зарубежного долга Рунчана на сумму почти 96 миллиардов долларов США (около 680 миллиардов юаней) официально вступила в силу, при этом через комбинированные схемы, такие как обмен долгов на акции, обмен векселей и небольшие выплаты наличными, разово была подтверждена предналоговая прибыль от реорганизации почти в 650 миллиардов юаней. Реорганизация долгов внутри страны также продвигается синхронно, с помощью таких методов, как погашение акциями, продление долгов и использование активов для погашения долгов, что дополнительно освободило доходы от реорганизации и снизило долговое бремя.

Завершение реорганизации долга не только улучшило бухгалтерские данные, но и коренным образом изменило финансовую структуру Рунчана. По состоянию на конец 2025 года, объем задолженности со процентами снизился до 1882,6 миллиарда юаней, что на 714,1 миллиарда юаней меньше по сравнению с 2596,7 миллиарда юаней на конец 2024 года и на 1334,5 миллиарда юаней меньше по сравнению с пиковыми долгами на конец 2021 года. Крупное сокращение процентов по займам фактически сняло краткосрочные риски погашения.

По состоянию на конец 2025 года у Рунчана имеется наличных средств на сумму 120,1 миллиарда юаней, из которых 56,8 миллиарда юаней не подлежат ограничениям; в 2025 году было одобрено специальное кредитование для обеспечения завершения строительства на сумму около 230,2 миллиарда юаней. С 2022 по 2025 год Рунчан завершил поставку 186 тысяч, 312 тысяч, 170 тысяч и 54 тысяч единиц недвижимости соответственно, и в общей сложности 722 тысячи единиц, что практически завершает задачу по обеспечению поставок.

━━━━

Операционные убытки

Стоит отметить, что доходы от реорганизации долга лишь улучшили финансовую отчетность Рунчана, но не принесли настоящего операционного поворота.

Суть доходов от реорганизации долга заключается в разнице между бухгалтерской стоимостью долга и фактической стоимостью погашения после достижения соглашения о реорганизации долга между должником и кредитором; ключевая особенность заключается в том, что, будучи бухгалтерским доходом, он не приводит к фактическому притоку денежной наличности, но напрямую влияет на чистую прибыль за текущий период, одновременно увеличивая чистые активы компании.

Сотрудник аудиторской компании, пожелавший остаться анонимным, заявил, что реорганизация долга решает проблему исторического бремени, но сможет ли компания действительно выйти из затруднительного положения, в конечном итоге зависит от способности к возврату средств от продаж и возможности вновь начать получать прибыль от основной деятельности.

С точки зрения доходов, Рунчан за весь год завершил операционные доходы в размере 451,2 миллиарда юаней, что на 39% меньше по сравнению с предыдущим годом, что зафиксировало низкий уровень за последние годы. Снижение операционных доходов не является единичным случаем, а отражает общую проблему глубоких корректировок в сфере недвижимости, основные причины заключаются в трех аспектах:

Во-первых, продажи в отрасли продолжают оставаться вялым, темпы реализации проектов замедляются. В 2025 году Рунчан реализовал контрактные продажи на сумму 368,4 миллиарда юаней, что на 21,8% меньше по сравнению с предыдущим годом, однако он все еще занимает 20-ю позицию в отрасли и 4-е место среди частных строительных компаний.

Во-вторых, объем поставок и переход доходов по проектам сокращается. Площадь поставок недвижимости Рунчана в 2025 году снизилась на 23,1% по сравнению с предыдущим годом, что непосредственно затормозило доходы.

В-третьих, структура доходов однородна, а способность противостоять рискам слаба. Из общей суммы доходов Рунчана в 451,2 миллиарда юаней, доход от продажи недвижимости составляет 330,5 миллиарда юаней, что составляет 73,3% от общего объема доходов, на 281,8 миллиарда юаней меньше по сравнению с прошлым годом, что является основной причиной снижения доходов; доходы от управления недвижимостью, культурного туризма и других бизнесов хоть и продолжают расти, но объем их ограничен, в сумме они составляют 114 миллиардов юаней и занимают 25,3% от общего объема доходов, что не может компенсировать снижение доходов от продажи недвижимости.

Что касается снижения доходов от продаж недвижимости, Рунчан связывает это с уменьшением площади поставок и снижением средней цены продажи. В 2025 году площадь поставок недвижимости Рунчана сократилась на 1,07 миллиона квадратных метров (около 23,1%), а средняя цена продажи проектов снизилась на 29,8%.

С точки зрения прибыли, Рунчан за весь год понес чистый убыток в размере 123,3 миллиарда юаней, что, казалось бы, значительно улучшилось, но в основном поддерживалось большими доходами от реорганизации долга, операционная прибыль еще не улучшилась.

В 2025 году Рунчан зарегистрировал убыток по валовой прибыли в размере 6,4 миллиарда юаней, валовая прибыль составила -1,4%, в то время как в 2024 году валовая прибыль составила 28,9 миллиарда юаней. Убыток по валовой прибыли означает, что доходы от продажи недвижимости уже недостаточны для покрытия затрат, что приводит к убыткам от продаж.

Рунчан объяснил в финансовом отчете, что снижение валовой прибыли и валовой рентабельности в основном связано с уменьшением доходов от продажи недвижимости в этом году, а доля высокорентабельных проектов снизилась по сравнению с прошлым годом, кроме того, сумма резервов по обесценению имущества увеличилась по сравнению с предыдущим годом. Если исключить влияние корректировок на оценочную стоимость и резервы по обесценению имущества, валовая прибыль Рунчана в 2025 году составила 24,1 миллиарда юаней, что соответствует валовой рентабельности 5,3%.

Кроме того, финансовые расходы Рунчана составляют около 120 миллиардов юаней, что на 1,7 миллиарда юаней больше по сравнению с 2024 годом; прочие расходы и убытки составили 271,2 миллиарда юаней, в основном включая убытки от продажи дочерних компаний, совместных компаний и ассоциированных компаний в размере 89,2 миллиарда юаней, резервы по обесценению долгосрочных активов на сумму 75,1 миллиарда юаней, резервы по судебным и другим потенциальным обязательствам на сумму 39,8 миллиарда юаней, чистый убыток по справедливой стоимости инвестиционной недвижимости на сумму 38,7 миллиарда юаней, убытки от продажи различных активов на сумму 11,4 миллиарда юаней и т.д.

━━━━

Судебные тяжбы и финансовое давление

Рунчан в финансовом отчете сообщил, что несколько контрагентов подали в суд на группу, чтобы решить вопросы, связанные с невыплаченными займами, неоплаченными строительными платежами и текущими операционными обязательствами, а также задержками в поставках проектов. При этом количество исков с суммами более 50 миллионов юаней составляет около 511, а общая сумма исков составляет около 1751,8 миллиарда юаней, в основном это невыплаченные займы и неоплаченные строительные платежи.

Эти данные означают, что, несмотря на завершение реорганизации открытых долгов, Рунчан все еще сталкивается с множеством потенциальных претензий в операционной сфере, часть проектов недвижимости и активов культурного туризма все еще подвержены риску ликвидации или аукциона.

Рунчан признал, что группа все еще сталкивается с значительным операционным давлением, которое проявляется в том, что объемы продаж и цены все еще подвержены нисходящему давлению, некоторые проекты испытывают нехватку средств на строительство, каналы финансирования еще не полностью восстановлены, а также продолжают существовать потенциальные или продолжающиеся долговые проблемы и судебные споры с соответствующими сторонами.

Стоит отметить, что финансы Рунчана все еще достаточно прочны. На фоне продолжающегося сокращения в отрасли, в 2025 году Рунчан создал резерв по обесценению на сумму 170 миллиардов юаней, а чистые активы материнской компании все еще составляют 341,7 миллиарда юаней. В то же время, общий объем запасов земли компании достигает 10,8 миллиона квадратных метров, почти 70% из которых находится в ключевых городах первого и второго уровня.

В 2025 году Рунчан активировал 12 проектов недвижимости в 12 ключевых городах, ожидается, что он получит около 112 миллиардов юаней средств для решения существующих долговых проблем и начала разработки проектов.

Активированные проекты Рунчана также достигли “феноменальных” уровней продаж: в прошлом году общий объем продаж Shanhai Yihou достиг 220 миллиардов юаней, что сделало его лидером по продажам среди отдельных проектов в стране; проекты в Пекине, такие как Рунчан Yihou, второй этап Meijiang Yihou в Тяньцзине и Guanggu Yihou в Ухане также лидируют по продажам.

Аналитик брокерской компании, который долгое время следит за Рунчаном, заявил, что качество запасов земли и брендовая сила Рунчана все еще остаются, что является его главным отличием от уже ликвидированных строительных компаний, однако в настоящее время продажи в отрасли еще не стабилизировались, и то, сможет ли запасы земли преобразоваться в эффективные возвраты, определяет, сможет ли операционный денежный поток компании вернуться к положительному уровню.

Запасы земли — это козырь, но как они будут разыграны, будет зависеть от способности их преобразовать в возвраты. Для Рунчана настоящая точка переворота не в реорганизационных доходах финансового отчета, а в том, сможет ли рынок продаж остановить падение и стабилизироваться.

Ответственный редактор: Су Чжиюн

Редактор: Ма Линь, Вэнь Хунмэй