招商蛇口 смена руководства в первом годовом отчёте: чистая прибыль снизилась на 74,6% | Финансовый обзор

Задача AI · Как новая управленческая команда справляется с резким падением прибыли и вызовами стратегической трансформации?

“

Перед новой управленческой командой стоят не только задачи стратегической трансформации, но и отчет о результатах, достигнутых за последние годы, — самый низкий за этот период.

Журналист по недвижимости Фу Шаньшань, Шанхай

«Правильное направление — залог смысла усилий». 17 марта во второй половине дня на пресс-конференции по итогам деятельности за 2025 год, всего за полгода после назначения, председатель правления Чжу Вэнькай начал с этих слов.

Это был первый публичный выход новой управленческой команды после изменений. В сентябре 2025 года компания завершила смену ключевых должностей: Чжу Вэнькай стал председателем, а Ние Лиминь — генеральным директором.

Новая команда приняла на себя отчет за год с заметным снижением прибыли. Согласно годовому отчету, в 2025 году выручка компании составила 1547,28 млрд юаней, снизившись на 13,53% по сравнению с предыдущим годом; чистая прибыль, принадлежащая акционерам, — 10,24 млрд юаней, что на 74,65% меньше; чистая прибыль за вычетом исключительных статей — 1,69 млрд юаней, что на 93,1% меньше.

Несомненно, перед новым председателем и командой стоит сложная задача — ответить на непростые рыночные вопросы.

━━━━

Последствия «жадной» покупки земли по высокой цене

Обесценивание запасов — черная дыра для прибыли

Самая яркая проблема в отчете — резкое снижение показателей прибыли.

За весь 2025 год чистая прибыль, принадлежащая акционерам, составила всего 10,24 млрд юаней, что на 74,65% меньше по сравнению с прошлым годом; рентабельность по валовой прибыли снизилась до 13,76%, что на 0,85 процентных пункта ниже, а чистая рентабельность — всего 0,45%.

Генеральный директор Ние Лиминь в ответ на вопросы инвесторов объяснил снижение показателей тремя факторами: во-первых, воздействие циклических колебаний отрасли, сопровождающееся падением цен и объемов; во-вторых, признание убытков от обесценения активов на сумму 44,1 млрд юаней; в-третьих, амортизация инвестиционной недвижимости на сумму 37 млрд юаней по методу стоимости, что дополнительно сжимает текущую прибыль.

В этом контексте компания заявила, что в соответствии с принципами осторожности была признана сумма обесценения активов в размере 44,1 млрд юаней, что напрямую повлияло на текущую прибыль, а также выявила агрессивную стратегию приобретения земли за последние годы.

Годовой отчет показывает, что в 2025 году компания приобрела 43 участка земли, что на 17 больше, чем в 2024 году; общая стоимость земли — 938 млрд юаней, рост на 93%, а затраты на приобретение почти удвоились по сравнению с 2024 годом.

Что касается инвестиционной стратегии, то, несмотря на то, что основные города остаются приоритетом, некоторые проекты приобретались по слишком высокой стоимости за квадратный метр, особенно в 2020–2022 годах. В условиях спада рынка такие проекты сталкиваются с серьезными проблемами сбыта и риском ценовой инверсии, что вынуждает создавать большие резервы на обесценение запасов, превращая их в «черные дыры» прибыли.

По данным отчета, в 2025 году запасы на обесценение составили 3,268 млрд юаней. Только один проект в Чунцине — Ютяньфу — был признан на сумму 879 млн юаней, при этом в 2021 году он был приобретен с премией около 130%. Проект в Ванху, Сямэнь, в 2025 году также признал обесценение в 433 млн юаней, что напрямую повлияло на прибыль за год.

Анализ показывает, что проекты с высоким уровнем обесценения не ограничиваются только третьими и четвертыми линиями городов. В таких мегаполисах, как Чунцин, Шэньчжэнь, Сямэнь, также наблюдается значительное снижение стоимости активов. Это свидетельствует о том, что даже в крупных городах, если проект выбран неправильно, слишком дорог или район слишком конкурентен, он также сталкивается с проблемами сбыта и убытками.

Еще более важно, что при продаже таких обесцениваемых запасов в будущем, поскольку их балансовая стоимость уже снижена за счет резервов, фактическая маржа может оказаться очень низкой или даже отрицательной. Иными словами, прибыль по этим проектам уже «съедена» заранее в 2025 году, и они не смогут больше способствовать росту прибыли компании.

Тем не менее, компания продолжает приобретать землю по высокой цене. В марте 2025 года она приобрела участок в высокотехнологичном районе Чэнду с премией более 70%, установив рекорд по стоимости за квадратный метр; в Шэньчжэне — участок в районе Qianhai с премией 86%, что стало новым рекордом по стоимости земли в городе.

На фоне общего замедления сбыта и сжатия прибыли, возникает вопрос: как эти «золотые» участки будут реализованы, и не станут ли они новым бременем для компании?

━━━━

Несовпадение качества и бренда

Объем продаж снизился примерно на 10% в годовом выражении

Известно, что в отчетах публичных девелоперов показатель выручки отражает выполнение контрактов по завершенным проектам за отчетный период. В 2025 году выручка от девелоперской деятельности снизилась на 16,33%, что подтверждает слабость продаж за последние годы.

На пресс-конференции руководство компании отметило, что в 2025 году по полным данным компания заняла четвертое место по объему продаж, что свидетельствует о росте позиций в отрасли. Однако по абсолютным показателям объем продаж составил около 1960 млрд юаней, что все равно на 10% ниже по сравнению с прошлым годом.

За этим стоит несоответствие между качеством продукции и имиджем бренда.

По словам руководства, в 2025 году пять крупнейших городов по продажам принесли компании более 100 млрд юаней каждая. В частности, Шанхай с результатом свыше 500 млрд юаней вновь занял первое место, Пекин впервые вошел в топ-5 с 193 млрд, Ханчжоу — с 169 млрд, что стало историческим рекордом, Шэньчжэнь — с более чем 150 млрд, удерживая третье место, а Чэнду — с более чем 100 млрд, вошел в пятерку.

Вице-президент Лю Бинь неоднократно подчеркивал: «Эти достижения не даются легко».

Проблема в том, что клиентская база создала рыночную позицию компании за счет своих инвестиций, а качество жилья, которое она получает взамен, вызывает многочисленные жалобы.

В Шанхае, где компания активно развивала свои проекты, владельцы жаловались на несоответствие обещаний и реальности: дома, рекламируемые как «лесные» и «парковые», при сдаче оказались с меньшей зеленой зоной, чем обещали, а обещанный «разделение потоков» так и не был реализован. Жалобы на ложную рекламу, а также на плохое обслуживание после продажи, когда застройщик долго не реагировал или уклонялся от ответственности, усугубляли конфликт и негативно влияли на репутацию бренда.

В Ханчжоу владельцы жаловались, что проект «Цуйинфу» не прошел оценку рисков на затопление, а при продаже скрывались важные недостатки — например, перепад высот в 1,7 м и риск затопления района, что вызвало подозрения в мошенничестве. Проект позиционировался как эталон качества, однако при сдаче качество оказалось низким, что привлекло внимание местных властей.

Что касается перспектив продаж в 2026 году, Лю Бинь считает, что при закреплении политики «стабилизации и восстановления» рынок может стабилизироваться, однако градус дифференциации городов продолжит расти. Он сообщил, что план продаж на 2026 год останется примерно на уровне прошлого года, при этом компания продолжит придерживаться принципа «продажа — производство — инвестиции», избегая бездумного роста и делая ставку на качественный рост с возвратом средств.

В условиях перехода отрасли от «масштаб — превыше всего» к «продукт и сервис», Чжу Вэнькай обозначил стратегические направления компании на 2025–2030 годы: совершенствование девелопмента, усиление операционной деятельности, расширение сервиса и эффективное управление рисками, чтобы трансформировать компанию из традиционного застройщика в «застройщика + оператора + поставщика услуг». Он подчеркнул, что в будущем особое внимание будет уделяться развитию ключевых стратегий и повышению качества продукции и сдачи объектов.

Для новой управленческой команды важнейшая задача — не только восстановить показатели прибыли, но и опередить рынок продаж, а также обеспечить инвестиционные доходы, что представляет собой серьезное испытание.

Ответственный редактор: Су Чжиюнь

Редактор: Ли Хунмэй, Вэнь Хунмэй