Проиграв 1,7 миллиарда, R&F Properties впервые за пять лет понесла убытки. Ло Канжуй: рыночная корректировка еще не завершена, обновление городов — ключевой аспект будущего развития.

Источник статьи: The Times Weekly Автор: Чжан Ицзинь

Источник изображений: Тучунь Креатив

«За прошедший год условия ведения бизнеса в сфере недвижимости были непростыми, возникло огромное давление, рост потребительского рынка замедлился очень сильно. Как застройщики, мы также ощущали, что рынок финансирования очень сложен, необходимо уделять большое внимание ликвидности», — с сожалением отметил Ло Канжуй.

Вечером 26 марта, старейшая гонконгская компания по недвижимости Rui’an Real Estate (00272.HK, далее «Руйфан») провела пресс-конференцию по итогам деятельности за 2025 год. В мероприятии приняли участие председатель компании Ло Канжуй, заместитель председателя Ло Баоюй, финансовый директор и инвестиционный директор Сун Сихай, генеральный директор Ван Ин и генеральный директор дочерней компании Rui’an New World Limited Чжан Бин.

Согласно опубликованному в тот же день отчёту о результатах, в 2025 году доход Rui’an составил 4,093 миллиарда юаней, что на 49,92% меньше по сравнению с предыдущим годом; чистая прибыль, приходящаяся акционерам, составила -1,782 миллиарда юаней, впервые за последние пять лет зафиксирована убыток.

На это Сун Сихай, финансовый и инвестиционный директор, пояснил, что основной причиной убытка стали обесценение стоимости арендных объектов и резерв по обесценению запасов, что не отражает реальную прибыльность. Исключая эти факторы, основной операционный доход Rui’an за 2025 год составил 397 миллионов юаней, что на 12% меньше по сравнению с прошлым годом.

Глядя в будущее, Ло Канжуй считает, что корректировка рынка недвижимости ещё не завершена, она продлится ещё два-три года, и дно рынка также будет достигнуто. Однако он отметил, что спрос на качественную недвижимость сохраняется, а обновление городских территорий и реконструкция городских деревень станут ключевыми направлениями развития.

За прошлый год доходы от продаж недвижимости составили всего 500 миллионов юаней, при этом на счету всё ещё остаётся 17,2 миллиарда юаней незавершённых продаж.

Анализ финансовой отчётности показывает, что главной причиной резкого сокращения доходов Rui’an в 2025 году стала заметная уменьшение объёмов продаж недвижимости.

В 2025 году доход от продажи недвижимости, признанный в отчёте, составил всего 499 миллионов юаней, что значительно меньше 4,356 миллиарда юаней за 2024 год — снижение на 3,857 миллиарда. Причина этого — отсутствие новых завершённых жилых проектов у Rui’an в 2025 году.

Несмотря на небольшие поступления от завершённых объектов, в сегменте продаж новых квартир Rui’an показала хорошие результаты. В 2025 году объём контрактных продаж составил 7,916 миллиарда юаней, из которых продажи жилых помещений — 7,246 миллиарда, коммерческой недвижимости — 670 миллионов.

По словам Ван Ин, генерального директора Rui’an, основные продажи по контрактам в прошлом году поступили от двух проектов: Shanghai Cuihu Tiandi и Wuhan Tiandi Yunyi.

Проект «Cuihu Tiandi·Liuhe» — виллы и таунхаусы, благодаря своей редкости и уникальному стилю жизни, вновь привлёк высокий интерес состоятельных клиентов и большое количество заявок. Все виллы и таунхаусы, получившие предварительное разрешение на продажу, распроданы, оставшиеся объекты ждут получения разрешения, после чего смогут быть проданы. Проект «Wuhan Tiandi·Yunyi», являющийся завершающей частью жилого комплекса в Ухане, показывает сильные продажи с момента выхода на рынок. К концу 2025 года уровень реализации превысил 72%, объём сделок значительно превзошёл другие элитные жилые комплексы в этом районе, и проект почти завершён.

Ван Ин сообщил, что к концу 2025 года Rui’an забронировала продажные суммы на сумму 17,231 миллиарда юаней, которые будут поставлены в 2026 году и далее, и впоследствии учтены в финансовых результатах.

Постоянный рост арендных платежей в коммерческом секторе три года подряд

В отличие от продаж недвижимости, доходы от коммерческой аренды — ещё один важный источник дохода Rui’an, и они демонстрируют хорошие показатели.

По данным, в 2025 году рынок офисных зданий и торговых объектов по всей стране находился в острой конкуренции. Например, в Шанхае, по данным JLL, арендная плата за офисы в течение года составляла 5,2 юаня за квадратный метр в день, что на 11,6% меньше по сравнению с прошлым годом; в сегменте розничной недвижимости аренда в центральных районах и в периферийных районах снизилась на 4,3% и 6,4% соответственно.

Финансовая отчётность показывает, что в 2025 году доходы Rui’an от аренды и связанных с ней услуг (включая совместные предприятия и аффилированные компании) составили 3,625 миллиарда юаней, что на 2% больше по сравнению с прошлым годом, и рост продолжался третий год подряд. В основном, доходы от аренды в Шанхае — главном офисе компании — достигли 2,826 миллиарда юаней, что составляет 78% от общего дохода от аренды, рост на 3%.

Среди множества проектов, в сентябре 2023 года открылся комплекс Hongshoufang, доходы от аренды и связанные с ними услуги которого выросли на 49% за год, что связано с увеличением заполняемости офисных помещений; доходы от аренды в Shanghai Xintiandi выросли на 14% благодаря открытию новых торговых площадок; доходы по проекту Panlong Tiandi увеличились на 7%.

Однако в условиях острой конкуренции Rui’an также испытывает влияние. В отчёте отмечается, что в 2025 году арендные ставки по продлению договоров на торговые и офисные помещения снизились.

Генеральный директор Rui’an Zhang Bin заявил, что стратегия на 2026 год для коммерческого сектора — продолжать повышать выручку и привлекать клиентов через инновационные подходы, обеспечивая взаимовыгодное сотрудничество с арендаторами. В Шанхае, например, можно использовать приток внешних посетителей для создания конкурентных преимуществ в розничной торговле, а также внедрять культурные и развлекательные мероприятия, соответствующие стилю Xintiandi, чтобы повысить привлекательность аренды. В офисном секторе приоритетом станет повышение уровня занятости через гибкую аренду, индивидуальный дизайн интерьеров и услуги по обеспечению устойчивого и высокого качества работы, а также расширение дополнительных услуг.

Стратегия «легких активов» для городского обновления

Анализ прошлых отчётов показывает, что в последние годы запасы земли Rui’an в основном в Шанхае быстро сокращаются. К концу 2025 года общая площадь объектов, находящихся в разработке или планируемых к развитию, составляла 169 тысяч квадратных метров, тогда как в конце 2020 года — 2,08 миллиона квадратных метров, то есть за пять лет уменьшилась более чем на 1,9 миллиона.

В области расширения проектов Rui’an выбрала стратегию «легких активов». На пресс-конференции руководство признало, что в текущих условиях эта стратегия позволяет сбалансировать инвестиции в капитал и финансы, а также поддерживать устойчивый рост масштаба.

В 2025 году Rui’an достигла значительных успехов в развитии «легких активов». За год было успешно запущено два новых проекта: элитный жилой комплекс «Yongxinli» в жилом районе Xintiandi в Шанхае и проект по реконструкции городских деревень «Shanghai Sanlin» в Пудун. Компания получила фактические доли 15% в первом и 13,26% во втором проекте.

По словам Ван Ин, «Yongxinli» будет развиваться и управляться под брендом Cuihu Tiandi, работы по переселению завершены полностью, строительство планируется начать в первой половине этого года, а завершение — к 2031 году; проект «Sanlin» планируется завершить к 2035 году.

Последний отчёт показывает, что к концу 2025 года запасы «легких активов» Rui’an увеличились до 4 проектов, а общий объём строящихся и планируемых к строительству объектов составляет 1,22 миллиона квадратных метров жилых и 291 тысяча квадратных метров коммерческих помещений.

Известно, что четыре проекта «легких активов» связаны с городским обновлением и реконструкцией городских деревень. В этом контексте Ван Ин отметил, что в последние годы власти активно продвигают реконструкцию городских деревень, в 2025 году в Шанхае был опубликован новый трёхлетний план обновления, а в 2026 году запланировано начало масштабной реконструкции городских деревень, что способствует ускорению высокого качества городского развития. В таких условиях реконструкция городских деревень становится важной частью обновления города.

«Паньлун Тианди — один из известных успешных примеров реконструкции городских деревень в Шанхае, он не только улучшил окружающую среду, но и способствовал развитию экономики региона. Успех этого проекта полностью подтверждает выдающиеся способности Rui’an в области реконструкции городских деревень, и мы уверены в перспективах проектов типа Sanlin Xintiandi и Zhaolou Xintiandi», — отметил Ван Ин.