Тайский миллиардер, буддийский подход к продаже недвижимости

Публикация/Шанхай Цзиньшэнь, Ян Минхуй

Спустя три месяца после прохождения комитета, PanGu YunXi наконец получила разрешение на предварительные продажи 24 марта.

Этот проект, который прошёл комитет ещё 27 декабря прошлого года, выводит на рынок 48 таунхаусов-дуплексов с площадью застройки примерно 153-200㎡. Средняя цена после прохождения комитета — 59 997 юаней/㎡. Основной общий бюджет — 9,3-13 млн юаней.

Предварительное бронирование будет открыто в период с 28 марта по 1 апреля, а планируется старт продаж 11 апреля.

Одновременно начали поступать сведения и о продукции второй очереди в формате «одна квартира на один этаж» для каждого стояка.

За время подготовки к выходу на рынок рыночная структура в новом районе Цинпу (Qingpu New Town) уже заметно изменилась:

Новые участники продолжают заходить в сегмент, а атмосфера сделок неуклонно накаляется.

28 декабря прошлого года Lianfa Shiguang Xinshu вышел на рынок: в тот же день было продано 131 комплект, уровень реализации составил 71%.

29 ноября в старом районе Цинпу состоялся первый запуск южанского проекта Nanxiang GuanNingfu: 22 таунхауса и 20 сплитов; при наличии 64 действительных заявок на выкуп в день открытия — 10 января 2026 года — официально объявили о распроданности.

Сейчас оба этих проекта продолжают активно наращивать продажи.

В отличие от них PanGu YunXi не только напрямую конкурирует с Nanxiang GuanNingfu по типу продукта — дуплексам, но и средняя цена после прохождения комитета 59 997 юаней/㎡ также на целых 8 885 юаней/㎡ выше, чем цена в备案 (записи) у последнего. На ключевом этапе выхода проекта на рынок такая ценовая политика, несомненно, усиливает давление на рынок.

За PanGu стоит семейство Чэнь Чжишэня из банка Kasikornbank — крупнейшего коммерческого банка Таиланда.

Имя этого человека в тайской финансовой среде звучит повсюду. В 2025 году его семья по-прежнему занимает 31-е место в тайском рейтинге богатейших Forbes с состоянием 10,7 млрд долларов США. Его банк — Kasikornbank, крупнейший коммерческий банк Таиланда.

С 2007 года, когда PanGu Properties вошла на рынок Шанхая (в Цзядинь), жилые проекты в Шанхае включают PanGu Tiandi, PanGu Jiade, PanGu Yuanfu, PanGu Qingfeng Huating и т. п., их количество невелико.

При этом по проекту PanGu Qingfeng Huating уже возникали проблемы: снижение класса отделки на общих площадях (в рекламе — гранит, фактически — асфальт), несоответствие цвета внешней отделки рекламным материалам (молочно-белый превратился в желтовато-земляной), скромная отделка входного холла и другие вопросы, что вызвало жалобы со стороны владельцев.

Ещё более спорным является долгосрочная приостановка проектов PanGu. В отрасли давно есть оценка «один комплект чертежей — на десять лет»: от PanGu Tiandi в 2009 году до PanGu Yuanfu в 2019 году, а затем и до последующих Qingfeng Huating — логика планировок основных типовых квартир почти не менялась.

27 ноября 2024 года PanGu на аукционе с минимальной ценой 9,15 млрд юаней выиграла земельный участок юнит 57-01 в секторе QPC1-0012 нового района Цинпу в районе Цинпу (Qingpu New Town, Qingpu District), что в пересчёте соответствует цене по перекрытиям 18 000 юаней/㎡.

С момента получения земли до выхода на рынок ожидание в 16 месяцев заставило PanGu упустить немало «окон» спроса.

Проект расположен в деловом районе нового района Цинпу, рядом с метро по линии 17 (станция Qingpu New Town), рядом с строящейся демонстрационной линией и будущим планируемым маршрутом «Jiaqing Song Jin Line».

Согласно планировочному проекту, планируется построить 10 корпусов жилого назначения высотой 5-18 этажей. Будут выпущены квартиры с площадью застройки около 120㎡ (3 комнаты), около 140㎡ (площадь уличного дома/лоджии) и а также дуплексы площадью около 150-210㎡.

В середине сентября прошлого года офис продаж и образцы впервые открыли для внешних посетителей.

Дуплексы, заявленные к первой очереди, несут нагрузку «первого удара» для проекта. По деталям продукта по сравнению с прежними проектами PanGu в этот раз действительно есть немало улучшений.

Вся линейка использует дизайн с большой шириной фасада: во всех санузлах, включая санузлы в подземном этаже у нижнего дуплекса, применена настоящая схема полного света (полного естественного освещения) с окнами и вентиляцией прямо на улицу (а не окна в санузлах, выходящих на световые колодцы), а также многостороннее размещение световых колодцев для усиления эффекта освещения и вентиляции.

Часть площадей, которые передаются по механике «верх/низ», фактически пригодна для использования. Например, верхний дуплекс — около 2,2 м высотой и площадью около 40㎡ мансарда: её можно переоборудовать в жилое пространство с 1-2 санузлами. Подземная передаваемая площадь около 40㎡ также дополнительно включает санузел с полным светом.

Кроме того, для всех дуплексов используется концепция с несколькими входами: у нижнего дуплекса входная дверь выходит сразу в 5 зон; у средних и верхних дуплексов — по 2; и на каждом этаже есть лифт, который прямо доставляет наверх/вниз.

Однако сможет ли проект, несмотря на жесткую конкуренцию в новом районе Цинпу, «пробить брешь» на рынке, по-прежнему будет зависеть от того, какой отклик даст рынок после установления цены, и сможет ли бренд укрепить доверие потребителей.