Политика и финансы в тандеме: на рынке недвижимости Пекина, Шанхая и Шэньчжэня ощущается тепло и оживление

Торговля акциями — это анализ отчетов аналитиков из Jin Qilin, авторитетно, профессионально, своевременно и всесторонне, помогает вам выявить потенциальные тематические возможности!

Все вышеуказанные изображения были сделаны Ли Бином и Сюн Юэ в определенном офисе продаж в Пекине.

Корреспондент Ли Бин Сюн Юэ

Весна наступает, тепло постепенно распространяется.

Первичный рынок недвижимости

“Теплый поток” нарастает, ситуация на рынке стабилизируется все яснее. Основываясь на стратегическом направлении «Пятого пятилетки» по «стимулированию высококачественного развития недвижимости», ориентируясь на развертывание правительственного отчета о работе на 2026 год, «нацеленного на стабилизацию рынка недвижимости», политическое руководство и финансовая практика работают в унисон, постоянно активируя первичный рынок и способствуя здоровой цикличности в индустрии недвижимости.

25 февраля 2026 года Шанхайская комиссия по жилищному строительству и управлению городскими и сельскими районами и еще пять ведомств выпустили «Уведомление о дальнейшем оптимизации и корректировке политики недвижимости в нашем городе» (далее — «Уведомление»). По состоянию на 25 марта эта новая политика была реализована в течение 1 месяца. Данные Исследовательского института Lianjia в Шанхае показывают, что с 1 по 23 марта 2026 года было продано 22,4 тысячи вторичных домов, что на 11% больше по сравнению с тем же периодом 2025 года. Не только Шанхай, в настоящее время в Пекине, Шанхае и Шэньчжэне одновременно снижены процентные ставки по ипотечным кредитам и размеры первоначального взноса, меры по оптимизации, принятые в трех городах, полностью реализованы, и соответствующие политики вошли в период стабильного наблюдения.

Корреспонденты «Цзиньцзинь рибао» специально посетили три города — Пекин, Шанхай и Шэньчжэнь для полевых исследований, напрямую общаясь с работниками финансовых учреждений, агентами по недвижимости, покупателями и продавцами, чтобы всесторонне изучить реальную ситуацию на первичном рынке. В целом, согласно результатам исследования, на рынке недвижимости в основных районах трех городов уже наблюдается тенденция к стабилизации, а потребности в ипотечном кредитовании и улучшении жилья становятся основными драйверами текущих рыночных сделок.

Политика и финансы в унисон

Реальное снижение затрат на жилье

在 рамках宏观政策框架下，北京、上海和深圳三地均推出了因地制宜的楼市松绑政策，从放宽限购、优化商贷政策到加大住房公积金支持等，精准支持居民合理住房需求，形成政策合力。

前述《通知》显示，对住房限购、公积金贷款、个人住房房产税等七方面政策进行优化调整。在此基础上，当地商业用房信贷政策进一步优化。自3月16日起，上海市商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30%。

上海链家研究院负责人李根在接受《证券日报》记者采访时表示：“当前上海链家日均带看量较楼市新政前增长30%，日均新增客户量较新政前增长51%，客户入市信心较新政前明显提升，带看及成交均十分活跃。”

北京则在2025年先后发布两份进一步优化调整房地产相关政策的通知文件。2025年8月8日，政策放宽五环外限购，即在五环外购买商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套数；2025年12月24日，北京市住房和城乡建设委员会等部门再次发布楼市新政，调整非本市户籍居民家庭购买五环内、五环外商品住房的缴纳社会保险或个人所得税年限，并在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房。

记者从多家国有大行了解到，目前北京商业房贷以5年期以上LPR（3.50%）为定价基准，多家银行实际执行利率普遍为3.05%。记者测算发现，以购买五环内二套住房为例，贷款100万、等额本金分30年还清，对比2025年12月24日前执行的3.45%利率，新政后月供可减少百元以上，累计还款总额能节省数万元。

深圳市自2025年9月6日起施行优化调整房地产政策措施，包括优化调整个人住房信贷政策等。其中，商贷利率不再区分首套住房和二套住房。

“去年以来，一线城市密集出台降低首付比例、下调贷款利率、优化限购限贷等调控措施，有效降低了居民购房门槛，形成了强有力的金融支持组合拳，带动了市场情绪边际修复。”中指研究院指数研究部总经理曹晶晶对《证券日报》记者表示，究其原因，一方面是新政显效，有效带动了潜在购房需求释放；另一方面，核心城市优质板块价格已逐步接近合理水平。当前市场呈现明显的结构性分化特征，核心城区优质项目交易活跃度较高，而远郊区域库存压力仍存。

一系列政策组合拳叠加金融赋能，一线城市楼市交易活跃度持续提升。3月16日，国家统计局发布2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况数据显示，70城商品住宅销售价格环比降幅持续收窄。

国家统计局数据显示，2月份一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.3%转为持平。其中，北京和上海均上涨0.2%，广州持平，深圳下降0.3%；一线城市二手住宅销售价格环比下降0.1%，降幅比上月收窄0.4个百分点，其中北京和上海分别上涨0.3%和0.2%。

“从客观数据看，一线城市楼市已经出现了积极表现，尤其是房价的调整和政策效应的释放，已经发挥了非常好的综合效应。”上海易居房地产研究院副院长严跃进告诉《证券日报》记者，就上海楼市而言，此轮市场成交放量并非单一因素驱动，而是多重利好因素作用叠加的结果：一是政策红利持续释放，金融赋能精准滴灌，为市场注入强劲动力；二是价格调整到位，信心逐步修复；三是潜在需求客观存在。

中介“忙起来”

见证一线楼市暖意

“向阳花木易为春”，一线房产买卖经纪人最能敏锐感知楼市的暖意。在新政的赋能下，京沪深楼市交易活跃度显著提升。

“早上七点吃了三个鸡蛋，一直忙到晚上八点多。”北京新房销售员李凯（化名）的亲身经历，生动展现了新政落地后的市场热度。他坦言，仅周六一天就完成7单签约，连午饭都要提前预定。李凯的情况并非个例，而是京沪深三地房产经纪人中的普遍现象。

夜幕降临，北京市西城区某房产中介门店依旧灯火通明，三间签约室座无虚席。墙上挂满业主与购房者送来的锦旗，打印区不断输出着房屋交易合同，处处透着忙碌的气息。北京二手房经纪人张丽（化名）在接受采访时，咨询与带看电话接连不断。她告诉记者，近期客户约看、业主挂牌、政策咨询需求明显增多，门店内部成交喜报频频刷屏。仅3月14日当日，区域成交量便超170单，其中4个大区成交5单以上，9个大区成交4单。

千里之外的上海，房产中介同样忙碌。经纪人陈俊（化名）即便到了晚上九点，仍在回复客户的看房咨询。他表示，年初以来市场节奏明显加快，咨询、带看量持续上升。《通知》落地的当天，业内同行便迅速梳理解读并转发推广，客户咨询量进一步攀升，中环内高性价比房源成交尤为活跃。

某房产交易平台经纪人向《证券日报》记者提供的数据显示，仅3月14日当天，该平台上海二手房成交量便突破1400套。

这份忙碌的背后，是中介行业的主动求变。记者走访发现，多家房产中介门店已加强政策培训，确保经纪人精准掌握最新政策，熟练掌握首付比例、房贷利率调整等核心内容。房产经纪人的忙碌身影，成为当前楼市回暖最直观的生动注脚。

交易两端各有考量

助力产业链稳健发展

楼市新政的核心红利，不仅惠及买房人，更深度惠及整个楼市生态，为行业良性循环注入了强劲动力。政策端精准施策、因城发力筑牢稳定基础，金融端精准滴灌、主动作为形成合力，推动行业稳步向高质量发展迈进，实现楼市生态的正向闭环。

刚需购房者的感受是，“够得着”的房子变多了。在北京工作的李辉从2025年初开始看房，因预算有限一直犹豫不决。原本只能负担得起一居室，新政出台后，现在能买得起小两居，近期准备出手。

住在上海市闵行区的上班族刘宏也坦言，身边非沪籍的同事朋友近期讨论房子的话题增多，“现在政策利好，有朋友也在慢慢观望，看看合适的房源”。

改善型群体借助政策东风，优化居住条件。置换需求的释放，不仅盘活了存量房源，更提升了市场的流通性，助力楼市生态形成“卖旧买新”的良性循环。深圳的王宗旭计划购入一套二手房，他表示：“目前还在观望，主要是出于改善需求，想置换核心区域的房子，对我来说这算是一笔稳健的资产配置。”

与买房人积极入市相对应，卖房人的心态也在新政影响下发生微妙变化。有置换需求的卖房人成为新政的积极响应者，他们趁着市场热度，主动挂牌、适度让利，希望尽快售出房源以完成置换；也有部分卖房人挂牌只为变现离场，丰富了市场供给层次。

《证券日报》记者曾陪同购房者张俊洽谈一套意向二手房。该房源挂牌价528万元，谈判前中介曾透露，按业主此前心理价位，成交价有望降至500万元以下。然而谈判过程中，业主态度却发生明显转变，显现出“惜售”心态，明确表示价格低于500万元不予出售，此次洽谈不足一小时，未能达成交易。不过，此类个别业主的惜售情绪，反而从一个侧面折射出当前市场信心正逐步修复。

张丽向记者表示，自己负责片区的成交量确有回升，但房价并未出现普涨行情，仅部分核心区域的优质房源价格呈现小幅上涨态势。

整体来看，新政落地后，京沪深楼市活跃度持续提升。无论是置换、变现还是观望，市场主体都在根据自身需求寻找最优解。这种多元化的市场行为共同构成了健康有序的楼市生态，而活跃度的提升与交易的理性回归，进一步巩固了楼市企稳的态势。

在曹晶晶看来，本轮政策优化呈现“因城施策、精准滴灌”的特征，通过购房资格梯度松绑与融资成本下调协同发力，切实降低了居民置业门槛。

更为重要的是，作为拉动整个楼市企稳回升的重要支点，一线楼市企稳修复将为市场持续释放积极信号，有助于推动整个房地产市场巩固基础。

“当前一线楼市企稳已对产业链上下游带来积极影响。以上海二手房为例，核心区域二手房交易持续活跃，直接带动家装、家居、家电等后续消费业务的快速增长。”严跃进表示，当房地产市场向好、企业资金状况改善，叠加人们对高品质居住需求的提升，也会为AI、机器人等新兴领域带来更多的市场需求。

苏商银行研究院高级研究员杜娟表示：“房地产业链条长，上至建筑建材，下至装修家电，覆盖多个门类。楼市的企稳不仅是市场交易的回暖，更是整个产业链的复苏与消费的拉动，这种多维度的正向反馈，不断完善楼市生态，形成‘市场企稳、产业链复苏、消费升级、生态优化’的良性循环。”

对于购房者，杜娟建议，首要的是满足居住需求；其次是考虑购买力，关键是要量力而行、增强权益保护意识；第三是关注附加支出，需综合统筹资金；第四是及时关注新政，争取相关支持。

政策与金融双向发力，不仅有效降低了居民购房门槛，更在缓解房企流动性压力、拉动房地产上下游产业链复苏等方面发挥了重要作用，为房地产生态实现良性循环、高质量发展注入持久动力。

		Синьхуа заявляет: данное сообщение является переработкой материала от партнерских СМИ Синьхуа. Публикация этого текста на сайте Синьхуа направлена на передачу дополнительной информации и не означает одобрение его содержания или подтверждение его описания. Содержимое статьи предназначено только для справки и не является инвестиционной рекомендацией. Инвесторы действуют на свой риск.

		
		
		
		

		
		
		
		Масштабная информация и точные интерпретации доступны в приложении Синьхуа Финансы.

责任编辑：高佳