Рынок недвижимости «Вэньчжоуская группировка» проходит масштабную перестройку: Андин Лунхуа делает ставку на «Черную жемчужину», а Ши Дай Жуйсинь не может попасть на «игровую столицу»

问AI · 华龙集团资产大幅缩水，纠纷频发背后有何原因？

凤凰网风财讯：在地产界，温州人不止炒房厉害，温州房企也曾经林立百强榜，以大发地产、中梁地产、新湖中宝、多弗地产等温州老板成立的房企为代表，“温州帮”曾在地产圈占据多席。

Но теперь, похоже, Дафа Недвижимость объявила о распаде, владелец Zhongliang Недвижимость сообщается о длительном отсутствии в материковом Китае, Новый озеро Zhongbao давно продано государственной собственности и переименовано в “Цюйчжоу Синьань”, а Дуофу Недвижимость столкнулась с кризисом после прекращения операций с “финансовым спонсором” Цзиньчжоу Банком… Частные компании в Вэньчжоу переживают крупную переоценку.

Стоит отметить, что 27 февраля этого года бывший секретарь и председатель правления Группы городского строительства и развития Вэньчжоу Линь Ши Нань подозревается в серьезных дисциплинарных и правовых нарушениях и сдался властям, в настоящее время проходит следствие.

По словам местных жителей Вэньчжоу, этот человек уже попал в беду в прошлом году, просто это стало известно только сейчас. Государственные компании в системе городского строительства Вэньчжоу также, похоже, “должны пережить перемены”.

На самом деле, сейчас в Вэньчжоу в основном представлены крупные национальные компании, а также местные государственные компании. Это можно увидеть по участникам и их позициям на ежегодной недвижимости Вэньчжоу в этом году.

Из всех частных компаний, которые все еще “присутствуют”, остались только Аньдинь Недвижимость, Хуалун Групп, Вэньчжоу Шида Групп, Руйсин Недвижимость и другие, которые либо невидимы, либо ограничены в своем присутствии, похоже, у них больше нет той энергии, с которой владельцы недвижимости Вэньчжоу “любили экспериментировать”.

Аньдинь Недвижимость: для “черной жемчужины”

Споры о “азиатских роскошных домах” в маленьком городе

В январе-феврале этого года на рынке недвижимости был опубликован рейтинг продаж, Аньдинь Недвижимость вошла в сотню лучших, заняв 86-е место с 5,4 миллиарда, что выше, чем у Яцзюэ и Ванда Групп, что удивило многих.

Эта компания, основанная в сентябре 2024 года, которая в тот же год 30 октября приобрела участок, до сих пор развивает только один проект. Этот проект - роскошные виллы “черная жемчужина” в Руйане, разработанный совместно с Хуалун Групп, получил разрешение на предварительную продажу 5 декабря 2025 года, ожидается, что он будет сдан в сентябре 2027 года.

Хотя она кажется “новичком”, амбиции у нее велики. За более чем год строительства девелопер уже добился “званий” как один из десяти лучших роскошных домов Азии, золотой сертификат продуктовой силы, золотой сертификат хорошего жилья и так далее, активно продвигая “всего 66 мест, первая азиатская награда за 20 лет в индустрии недвижимости Вэньчжоу”, что можно назвать высокими амбициями.

Однако пользователи интернета также обладают отличной способностью к созданию мемов, и оценки, такие как “азиатские роскошные дома в маленьком городе”, “дом с видом на огород продается за астрономическую цену”, “как же может быть потрясающим, если соседние вторичные дома не продаются”, появляются постоянно.

Согласно информации Tianyancha, у Аньдинь Недвижимость зарегистрированный капитал составляет 10 миллионов юаней, законный представитель - Хуан Сяньхуа, акционеры - местные частные компании Руйан - Кайхонг Торговля (Ли Айлян владеет 70%, Хэ Сяохуэй 30%, законный представитель Хуан Сяньхуа); Лянсинь Технологии (представитель Динвэй Продукты Питающий Ся Сяохуа владеет 80%, Сунь Цзоюн 20%).

Таким образом, Аньдинь Недвижимость фактически полностью зависит от одного проекта “черная жемчужина”. Так что если компания пойдет по пути “приобретение земель - разработка - ликвидация - распад”, в будущем, если возникнут споры, к кому будут обращаться потребители за защитой прав, возможно, это еще вопрос.

Хуалун Групп: старинная компания с пятью акционерами

Частые споры, снижение цен на роскошные дома

Как разработчик проекта с названием “черная жемчужина”, Хуалун Групп считается одной из старейших частных компаний в Руйане.

Предшественником Хуалун Групп является основанная в 2003 году компания Руйан Ян Да Нерухомість, в 2010 году была переименована в Хуалун Холдінг Групп, в настоящее время её акционеры - Се Сунмэй (владеет 28%), У Сюцзин (26%), Линь Сяоюн (18%) и другие пять физических лиц, совместно владеющих акциями, а с сентября 2024 года законный представитель был изменен с Ли Чжэньхуа на Ли Сюэлян.

Согласно данным Tianyancha, Хуалун Групп вовлечен в 164 судебных дел, в сентябре 2025 года был включен в список ненадежных исполнителей за неисполнение юридических обязательств, акции акционеров многократно замораживались. Большинство из этих судебных разбирательств связано с контрактными спорами с покупателями и спорами о сотрудничестве с поставщиками.

В частности, первый проект жилой недвижимости Хуалун Групп в районе Руйсян “Хуалун Ипин” в последние годы испытывает резкие колебания цен, некоторые активы значительно обесценились, что вызвало много обсуждений. По сообщениям, средняя цена на квартиры в этом районе при открытии в 2010-2012 годах составила 29 900 юаней/кв. м, сейчас же средняя цена на платформе Бэйкэ составляет 25 238 юаней/кв. м, а одна квартира, проданная на судебных торгах в прошлом году, была продана по цене 16 692 юаня/кв. м, что составляет снижение более 44%.

Вэньчжоу Шида Групп: от роста к “не росту”

Семья Лу Цзиньханг “поменяла курс”

Говоря о старых частных компаниях Вэньчжоу, нельзя не упомянуть Вэньчжоу Шида Групп (подразделение Шида Дади Холдінг), основанную в 1995 году.

Вэньчжоу Шида Групп контролируется Лу Ю, Лу Яо и Цзи Айпин, которые владеют 75%, 15% и 10% соответственно. Тем не менее, истинным ключевым лицом группы является Лу Цзиньханг.

Согласно данным Tianyancha, Лу Цзиньханг является председателем Вэньчжоу Андэли Недвижимость Групп (контролирует Шида Дади Холдінг, инвестиционное тело Вэньчжоу Шида Групп), Вэньчжоу Хан Сэн Обувь Групп, Вэньчжоу Ло Бин Да Обувь Групп и других компаний. Действительно, Лу Цзиньханг начал свою карьеру не только с продажи домов, но и с продажи обуви. По информации на сайте компании, ее обувные изделия продаются в Бразилии, Чехии, Великобритании, Франции, Италии и других странах. Лу Цзиньханг даже поменял китайское гражданство на бразильское из-за этого.

За более чем тридцать лет развития Вэньчжоу Шида Групп расширилась от местного уровня до множества мест по всей стране, разработав такие проекты, как Тайм Плаза, Тайм Хуартин Гардэн, Тайм Бинцзян Чжэньпин и др., с правами на продажу в 2024 году составившими 26,33 миллиарда юаней.

С увеличением бизнеса недвижимости в 2017 году Вэньчжоу Шида Групп перенесла свою штаб-квартиру в Ханчжоу, в тот год приобрела два участка в Бинцзян Синхэ и Сяошань на севере Бинцзяна, с очень высокой стоимостью превышения и ценой за квадратный метр. Однако участок в Сяошань сотрудничал с Бинцзян Нерухомість, Бинцзян управлял процессом и получал управленческие сборы, Вэньчжоу Шида Групп объединила финансовые отчеты.

Позднее две компании также сотрудничали в нескольких проектах, кроме того, Вэньчжоу Шида Групп также сотрудничала с Кайюань Нерухомість, Хуахун Цзя Синь, Ванке, Бикюйюан, Синьчэн Холдінг и другими компаниями как из провинции Чжэцзян, так и за ее пределами, стабильно заняв свое место в круге недвижимости Чжэцзяна через “сотрудничество”. Однако, поскольку большинство проектов являются совместными, существует множество рисков. Например, проект Хонгшэн Цзиньюан, разработанный Вэньчжоу Шида Групп и Хуахун Цзя Синь, всего через год после сдачи был подвергнут критике из-за проблем с пожарной безопасностью и качеством общественных зданий и сооружений.

Благодаря быстрому расширению из Вэньчжоу на всю провинцию Чжэцзян, Вэньчжоу Шида Групп не могла бы добиться успеха без тесного сотрудничества с финансовыми институтами. Например, в 2019 году Вэньчжоу Шида и связанные с ним стороны вместе с дочерними компаниями Ханчжоу Цзиньтоу (Ханчжоу Хуиши Инвестиции, Ханчжоу Цзиньтоу Венчурные Инвестиции) совместно создали партнерство по инвестициям в акционерный капитал Ханчжоу Фуянь Цзингу, что создало взаимосвязь в области инвестиционного сотрудничества. В дальнейшем Вэньчжоу Шида и ее дочерние компании осуществили крупные залоги акций в активы Чжэцзянского Торгового банка, залогом стали акции Куньшань Шида Нерухомість, общая сумма залога составила около 2 миллиардов юаней. Однако сейчас Вэньчжоу Шида Групп замедлилась, ее стиль, похоже, все больше и больше приближается к стилю Лу Цзиньханг, т.е. крайней скрытности.

Руйсин Недвижимость: “золотая семья” глубоко проникает в угол

Совместный проект выходит на первое место

В отличие от Вэньчжоу Шида Групп, стремящейся к масштабированию, Руйсин Недвижимость — это местная компания, глубоко укоренившаяся в ЛэЦин, подавляющее большинство жилых и коммерческих проектов расположены только в ЛэЦин.

Согласно данным Tianyancha, Руйсин Недвижимость была основана в 2013 году, законный представитель - Цзинь Юпэй. Основным акционером является Руйсин Групп (владеет 55%), в то время как Цзинь Чживай владеет 43%, Цзинь Чжию владеет 35%. Руйсин Групп была основана в 1995 году, и была переименована из Руйсин Электрики, охватывающей множество областей, включая недвижимость, новые энергетические технологии и информацию.

Возможно, из-за глубокой работы в одном из уездных городов Вэньчжоу, сообщается, что у Руйсин Недвижимость очень мало собственных проектов с ипотечными кредитами, в основном полагается на финансирование группы, собственные средства и возврат средств от продаж проектов для развития.

В 2025 году Руйсин Недвижимость и Люцзинь совместно разработали проект “Фэнци Юэминь”, только продажи из одного проекта в ЛэЦин составили более 1,7 миллиарда юаней, что вывело его на первое место в списке продаж прав в Вэньчжоу и вызвало много обсуждений.

И такие достижения “малых, но красивых” региональных частных компаний в определенной степени также вдохнули новую жизнь в рынок недвижимости, в котором теперь уже царствуют “папины деньги” (фоновая поддержка акционеров) и “капитальные вливания” (стоимость капитала).

(Источник丨凤凰网房产风财讯 Главный редактор｜Ван Тинтин)

Источник: 风财讯