Весенний рынок недвижимости начался, но ставки по ипотеке резко выросли. Вот что нужно знать.

Агент по недвижимости проводит экскурсию соседям во время открытого дома в доме в Палм-Бич-Гарденс, штат Флорида, 11 января 2026 года.

Зак Беннетт | Bloomberg | Getty Images

Весна традиционно самая загруженная пора для сделок с жильем, и хотя динамика рынка в этом году резко сместилась в пользу покупателей, более широкие силы в экономике создают серьезные вызовы.

Самый важный фактор в любой сезон — ставки по ипотеке. Ожидалось, что в этом году они будут ниже: Федеральная резервная система снизила свою ставку кредитования, чтобы противодействовать инфляции, но война с Ираном все перевернула. Стоимость нефти резко растет, что приводит к повышению инфляции и заставляет ФРС пересматривать подход.

Теперь доходности американских облигаций растут, и вслед за ними повышаются и ипотечные ставки.

Средняя ставка по популярной ипотеке с фиксированной ставкой на 30 лет в начале года была ниже, даже ненадолго опускаясь ниже 6% в конце февраля, но на этой неделе она резко выросла: в пятницу, в первый день весны, она составила 6,53%, по данным Mortgage News Daily. Сейчас она всего на 18 базисных пунктов ниже, чем год назад.

Более высокие ставки скажутся на доступности жилья, но другие факторы перевернули рынок в пользу покупателей. Дома дольше задерживаются на рынке, продавцы все чаще готовы снижать цены, а предложение домов на продажу растет — пусть и не так быстро, как должно было бы.

«Поскольку рынок жилья приближается к сезону “лучшего времени для продажи”, он оказывается в уязвимом положении: между долгосрочными улучшениями и внезапной краткосрочной нестабильностью», — написал Джейк Криммел, старший экономист Realtor.com, в отчете Weekly Housing Trends. «Похоже, что все гораздо более неустроенно и неопределенно, чем было всего месяц назад».

За неделю, завершившуюся 14 марта, активное предложение выросло на 5,6% в годовом выражении, согласно Realtor.com, но новые объявления упали на 1,4%.

Это означает, что число домов на продажу растет не потому, что появилось так много новых продавцов, а потому, что дома на рынке просто стоят. Возможно, это связано с тем, что потенциальные продавцы, которые ожидали выставить свои дома, пока придерживают их из-за опасений относительно последствий войны с Ираном.

«Я думаю, что более важным решающим фактором является именно объем предложения», — сказал Джонатан Миллер, директор по рынкам StreetMatrix, поставщика данных о рынке жилья. «Идея о том, что в этом году ставки заметно пойдут вниз, я считаю, сейчас в целом снята с повестки».

Получить Property Play напрямую в ваш почтовый ящик

Property Play от CNBC с Дианой Олик рассказывает о новых и развивающихся возможностях для инвесторов в недвижимость; доставляется еженедельно прямо в ваш почтовый ящик.

Подпишитесь здесь, чтобы получить доступ уже сегодня.

Местоположение, местоположение

С учетом расхождения в объемах предложения на разных рынках, этой весной, вероятно, мы увидим историю сразу многих городов.

Например, в феврале активные объявления в Лас-Вегасе, Сиэтле, Цинциннати и Вашингтоне, округ Колумбия, все выросли более чем на 20% по сравнению с годом назад, по данным Realtor.com. А объявления в Сан-Франциско, Чикаго, Майами и Орландо, штат Флорида, тем временем были ниже, чем год назад.

Цены на жилье в течение большей части прошлого года остывали, и они продолжают это делать. В январе цены были всего на 0,7% выше, чем в январе 2025 года, по данным Cotality. Это ниже, чем 3,5% годового роста в начале 2025 года. Однако более высокие ипотечные ставки отбирают у этого улучшения в доступности.

Сильнейший прирост цен наблюдается на Северо-Востоке и Среднем Западе — лидируют Нью-Джерси, Коннектикут, Иллинойс, Висконсин и Небраска, по данным Cotality; это связано с более жестким предложением в этих регионах.

Cotality оценивает 69% крупнейших мегаполисных рынков жилья как переоцененные, отмечая, что недооцененные рынки вроде Лос-Анджелеса, Нью-Йорка, Сан-Франциско и Гонолулу могут увидеть восстановление цен в 2027 году.

«В конечном итоге локации с устойчивым ростом рабочих мест останутся главными двигателями роста цен, но при этом у них также более крупные дефициты предложения, которые создают давление на цены на жилье», — написала Сельма Хепп, главный экономист Cotality, в недавнем отчете.

Что касается нового строительства, то покупатели этой весной, вероятно, увидят более выгодные предложения, поскольку застройщикам трудно распродать избыточное предложение домов. Запасы достигли 9,7-месячного уровня в январе, по данным U.S. Census, в результате того, что продажи упали до самого низкого уровня с 2022 года. Растущая доля застройщиков снижала цены в марте, по данным National Association of Home Builders.

«Доступность жилья для покупателей и застройщиков остается главной проблемой», — сказал Билл Оуэнс, председатель NAHB, в релизе. «Многие покупатели продолжают сомневаться, ожидая более низких процентных ставок, а также из-за экономической неопределенности. Застройщики сталкиваются с повышенными затратами на землю, рабочую силу и строительство, и почти две трети продолжают предлагать стимулирующие условия продаж, чтобы укрепить рынок».

Строительство индивидуальных домов тоже снизилось в январе. Хотя некоторые винят в слабости рынка нового жилья суровую зимнюю погоду, застройщики последовательно борются за доступность как для своих клиентов, так и для собственных итоговых показателей. Затраты на землю, рабочую силу и материалы не смягчились.

«Я думаю, что это не будет вдохновляющим годом для рынка жилья. Он начинался с высоких ожиданий. Я думаю, что война — независимо от того, каким будет исход, — действительно приглушила энтузиазм и сохранила очень высокий уровень неопределенности», — сказал Миллер из StreetMatrix.

Выберите CNBC в качестве предпочитаемого источника в Google и никогда не упускайте ни минуты от самого доверенного имени в деловых новостях.