Немецкий рынок жилья, скорее всего, сгнется, а не сломается

(MENAFN- ING) Цены на жилье в Германии приблизились к докризисным уровням в 2025 году

Рынок недвижимости Германии в 2025 году повторил тенденции более широкой экономики: после двух лет спада ВВП и цен на жилье вернулись в положительную зону. Согласно недавно опубликованному индексу цен на жилье Федерального статистического управления Германии, цены выросли на 3,2% за прошлый год. Таким образом, цены на жилье все еще примерно на 8% ниже пика, достигнутого в 2022 году, но при этом на более чем 5% выше дна, зафиксированного в 2024 году.

Цены на жилье по сравнению с недавним пиковым и минимальным уровнями

Однако годовая цифра скрывает явное замедление темпов роста. После трех кварталов подряд с примерно 1% квартальной динамики, рост цен замедлился до 0,1% в четвертом квартале 2025 года. Аналогичная картина наблюдается и в данных по кредитованию. Новое ипотечное кредитование в первом квартале 2025 года все еще увеличилось на 37% по сравнению с прошлым годом, но к концу года замедлилось до 13% в годовом выражении.

Часть этого замедления связана с эффектами базы. Но негативное влияние оказали и ухудшение доступности жилья и слабое потребительское настроение. Рост заработных плат замедлился, цены на жилье выросли, а возможности для дальнейшего снижения ставок по кредитам были ограничены.

Временное затишье в начале 2026 года

Начало 2026 года показало смешанные результаты. В январе ставки по ипотеке достигли максимальных уровней с середины 2024 года, что снизило спрос. В феврале ситуация немного улучшилась: снижение ставок на капитальных рынках снизило стоимость финансирования, что могло бы стимулировать краткосрочный рост спроса на кредиты. Но этот период быстро закончился, поскольку эскалация конфликта на Ближнем Востоке привела к росту цен на энергоносители, возобновила опасения по поводу инфляции и вызвала резкое падение рынков государственных облигаций. Доходность по 10-летним немецким облигациям выросла более чем на 30 базисных пунктов с конца февраля — вероятно, этого будет достаточно, чтобы в будущем ставки по кредитам снова превысили 4%.

Рынок процентных ставок и ставки по кредитам

(%)

В результате восстановление рынка жилья, скорее всего, столкнется с временными трудностями. Повышенная неопределенность, рост цен на энергоносители и снижение доверия потребителей, вероятно, приведут к увеличению сбережений домашних хозяйств, а рост стоимости финансирования создаст дополнительное финансовое давление.

Почему это не похоже на 2022 год

Текущая макроэкономическая ситуация кажется напряженной и вызывает болезненные воспоминания о 2022 году, когда рост цен на энергоносители усугубил инфляцию, ставки по политике резко повышались беспрецедентными темпами, а рынок недвижимости Германии практически остановился. Однако в 2022 году шок от роста ставок пришелся на рынок жилья, находившийся в конце долгого периода бума, когда средние ставки по ипотеке выросли с почти нуля до более чем 3,5%. В текущий момент ставки по ипотеке уже значительно выше, и даже в худшем сценарии большинство ожидаемых повышений ставок Европейского центрального банка уже заложены в цены. Мы не ожидаем повышения ставок ЕЦБ в нашем базовом сценарии, а даже ужесточение монетарной политики в меньшей степени превысит тот шок ставок, который мы наблюдали в 2022 году.

В то же время структурное несоответствие между спросом и предложением остается стабилизирующим фактором, и при условии стабилизации цен на энергоносители экономическое восстановление Германии — если его не помешает новый энергетический шок — должно набрать обороты позже в этом году, что добавит циклическую поддержку рынку.

В результате текущего макроэкономического фона рынок жилья Германии, скорее всего, столкнется с паузой, а не с кризисом. Повышение цен на энергоносители и возобновление неопределенности замедлят восстановление в краткосрочной перспективе, но структурные основы — ограниченность предложения, постепенное улучшение экономических условий и маловероятное повторное ужесточение политики ЕЦБ — исключают сценарий коррекции, похожий на 2022 год. Пока что это выглядит как краткосрочный временный спад, а не конец восстановления.