Ускорение распродажи запасов: 22 провинции снижают первоначальный взнос для коммерческой недвижимости

Источник: Журнал “Экономика XXI века” Автор: Чжан Мин

16 марта Шанхайский главный офис Народного банка Китая опубликовал уведомление о том, что минимальный первоначальный взнос по ипотеке на коммерческую недвижимость (включая “жилье с коммерческими помещениями”) в Шанхае увеличен до не менее 30%. Эта мера направлена на ускорение снижения запасов коммерческой недвижимости и дальнейшее стимулирование активности на рынке сделок.

15 января этого года официальный представитель Народного банка Китая и заместитель председателя Цзоу Лань заявил, что совместно с Управлением финансового регулирования снизят минимальный первоначальный взнос по ипотеке на коммерческую недвижимость до 30%, поддерживая снижение запасов на рынке коммерческой недвижимости. Через два дня оба ведомства совместно опубликовали уведомление о корректировке политики минимального первоначального взноса, в котором было ясно указано, что он не должен быть ниже 30%.

Ранее минимальный первоначальный взнос по ипотеке на коммерческую недвижимость составлял 50%. На практике некоторые банки устанавливают его на уровне 60% и выше. Поэтому данная мера рассматривается как важный сигнал о снижении запасов коммерческой недвижимости.

По неполной статистике журналистов “Экономики XXI века”, на сегодняшний день 22 провинциальных административных района снизили минимальный первоначальный взнос по коммерческой недвижимости. Некоторые регионы и города также приняли дополнительные меры для стимулирования снижения запасов коммерческой недвижимости.

Различные действия свидетельствуют о том, что процесс снижения запасов коммерческой недвижимости ускоряется.

Длительный цикл реализации

Коммерческая недвижимость включает офисные здания, торговые площади и другие объекты с коммерческой собственностью. В отличие от жилых домов, права на коммерческую недвижимость обычно действуют 40 или 50 лет, а налоговые и сборные обязательства зачастую выше.

Под воздействием множества факторов в настоящее время в Китае наблюдается значительный запас коммерческой недвижимости. Согласно данным Национального бюро статистики, по состоянию на конец февраля этого года, площадь товаров на продажу составляет около 800 миллионов квадратных метров, из них 190 миллионов — офисные здания и коммерческие помещения, что примерно составляет 23,9%. В то же время в стадии строительства находятся около 710 миллионов квадратных метров офисных зданий и коммерческих помещений.

Из-за большего количества ограничений по сравнению с жилой недвижимостью, входной порог для покупки коммерческой недвижимости выше, а цикл реализации дольше. Согласно средним показателям за последние 12 месяцев, цикл реализации офисных зданий (рассчитанный по площади на продажу на конец февраля) составляет примерно 28 месяцев, а коммерческих помещений — более 30 месяцев.

В то время как цикл реализации жилых домов составляет всего около 7 месяцев.

Аналитическая компания CBRE отмечает, что в этом году в десяти крупнейших городах страны ожидается добавление около 4,7 миллиона квадратных метров офисных площадей, что на 7% больше по сравнению с прошлым годом. В 2027 и 2028 годах объем новых поставок постепенно снизится до 4,2 и 3,5 миллиона квадратных метров соответственно. В сегменте розничной недвижимости ожидается, что в течение ближайших двух лет в восьми крупнейших городах страны будет добавлено около 4,39 и 3,56 миллиона квадратных метров качественных торговых площадей, что останется на высоком уровне. В числе городов с увеличением новых поставок — Шанхай, Гуанчжоу, Ханчжоу, Нанкин и Тяньцзинь.

За последние годы постоянно звучат призывы к усилению политики и стимулированию снижения запасов коммерческой недвижимости.

На двух сессиях этого года член Национальной политической консультативной конференции и председатель группы “Новые надежды” Лю Юнхао предложил оптимизировать планирование и снизить долю новых коммерческих земель. Он поддержал активизацию использования существующих коммерческих и офисных активов, улучшение политики “коммерческое с жильем” и умеренное ослабление ограничений по вопросам поступления в учебные заведения и регистрации по месту жительства для апартаментов.

Лю Юнхао отметил, что изменение демографической ситуации и развитие онлайн-шопинга ослабляют роль офлайн-коммерции. Он добавил, что, помимо мер по утилизации запасов, необходимо учитывать изменения в экономической структуре и вносить соответствующие коррективы в планирование, чтобы не создавать чрезмерных коммерческих зон.

Политические меры продолжают реализовываться

До этого, перед корректировкой минимального первоначального взноса, уже были приняты меры по снижению запасов коммерческой недвижимости.

В сентябре 2025 года Госсоветом был опубликован документ “Меры по раскрытию потенциала спортивных расходов и продвижению высокого качества развития спортивной индустрии”, в котором поощряется использование промышленных зданий, коммерческих помещений и складов для создания спортивных пространств.

28 ноября 2025 года Комиссия по ценным бумагам и фьючерсам открыла общественное обсуждение пилотного проекта по запуску инвестиционных трастов на коммерческую недвижимость. Основная цель — обеспечить финансирование прав на коммерческую недвижимость и предложить стандартизированные финансовые решения для активизации существующих активов.

В этом году продолжается активное распространение позитивных сигналов.

5 марта Министерство природных ресурсов и Национальное управление лесного хозяйства и пастбищ опубликовали уведомление о дальнейшем обеспечении природных ресурсов, в котором говорится, что новые участки земли для строительства будут приоритетно выделяться для крупных проектов и развития социальных программ, а в принципе не предназначены для коммерческой застройки.

В рамках пятилетнего плана, опубликованного в этом месяце, говорится о необходимости классифицировать и управлять уже предоставленными и незастроенными землями, а также активизировать использование запасных товаров и неиспользуемых коммерческих и офисных помещений. В документе также указано, что будет поэтапно и аккуратно продлевать сроки использования прав на землю для промышленности и бизнеса.

Эксперты считают, что это означает не только корректировку предложения, но и ускорение использования неиспользуемых коммерческих помещений.

На уровне местных властей многие города недавно приняли меры поддержки, стимулирующие снижение запасов коммерческой недвижимости.

Например, в Шанхае разрешили совмещать коммерческую и гостиничную деятельность, а также развитие научных исследований, культурных и спортивных объектов, медицинских учреждений, образовательных центров и арендного жилья (включая талантские апартаменты). В Ханчжоу реализуют реформы в сфере коммерческих земель, направленные на эффективное использование существующих площадей и временное изменение назначения зданий.

В части предоставления субсидий, Ухань предлагает компенсировать 50% от фактических затрат по налогу на сделку при покупке новых коммерческих объектов; Наньнин предоставляет 10 000 юаней на покупку коммерческих объектов площадью свыше 100 кв. м.

Аналитический институт China Index Academy отмечает, что поиск путей активизации неиспользуемых коммерческих и офисных помещений станет важной политической задачей в этом году, и ожидается, что регионы предпримут дополнительные попытки.

Что касается значительного снижения минимального первоначального взноса, то, по мнению этого института, в краткосрочной перспективе это поможет снизить запасы коммерческой недвижимости и улучшить денежные потоки застройщиков; в долгосрочной — создаст условия для финансирования активов.

Однако аналитики также подчеркивают, что это не является сигналом полного разворота рынка. В сравнении с ипотекой на жилую недвижимость, кредиты на коммерческую недвижимость по сумме займа, ставке и срокам остаются значительно менее выгодными, а банки при определении конкретных условий будут учитывать риски клиентов. Важнее всего, что активность сделок с коммерческой недвижимостью в корне зависит от состояния экономики, и для активизации “молчащих активов” необходимо восстановление доверия участников рынка и оживление реальной экономики.