Страна Сад преодолела самый сложный перевал

23 марта, объявление компании Country Garden (碧桂园) в сфере недвижимости стало настоящим водоворотом в отрасли.

Ожидаемая прибыль на 2025 год — от 1 до 2,2 миллиарда юаней.

Стоит напомнить, что всего год назад этот показатель был убыточным — 35,145 миллиарда юаней.

От огромных убытков к прибыли — эта бывшая «космическая девелоперская компания» наконец прорвала долгую тьму и достигла важного поворотного момента в финансовой сфере.

Это не только спасение одной компании, но и сигнал о начале «льда» для всей группы проблемных застройщиков, что вселяет надежду в отрасль.

01 Освобождение от бремени

Откуда взялась эта прибыль? Country Garden честно призналась: благодаря реализации неплатежных доходов от реструктуризации долгов.

Не стоит недооценивать эти слова — за ними стоит захватывающая борьба за выживание.

За последние три года компания боролась в «зоне безлюдья».

В 2022 году убытки составили 6,052 миллиарда юаней, в 2023 — 178,4 миллиарда, в 2024 — 32,835 миллиарда, а суммарные убытки превысили 200 миллиардов. Три года подряд компания находилась в глубоком убытке, что заставило многих думать, что она уже не сможет восстановиться.

Чтобы встать на ноги, Country Garden применила комплекс мер, который можно назвать учебником по реструктуризации:

В 2025 году все девять внутренних облигаций на сумму около 13,77 миллиарда юаней были успешно реструктурированы, а также завершилась реструктуризация внешнего долга на сумму примерно 17,7 миллиарда долларов США.

Общий объем снижения долговой нагрузки оценивается примерно в 90 миллиардов юаней, а после реструктуризации стоимость нового финансирования снизилась до 1–2,5%, что значительно сократило расходы на проценты и облегчило денежный поток.

В отличие от простого пролонгирования долгов, Country Garden провела «серьезное сокращение долгов» — выпустив принудительные конвертируемые облигации и капитализировав акции, она кардинально изменила структуру долга, увеличив чистые активы.

Проще говоря, компания не просто откладывает проблему, а использует акции для выживания, а время — для расширения возможностей.

Одновременно реструктуризация внешнего долга идет быстрыми темпами. Согласно отчету о выпуске акций от 5 марта, после реструктуризации было выпущено около 14,233 миллиарда акций — почти 51% от ранее выпущенного капитала. После вступления реструктуризации в силу 30 декабря 2025 года, компания за первую рабочую неделю выплатила кредиторам около 398 миллионов долларов наличными.

02 Лечение раны

Руководство и организационная структура компании также претерпели значительные изменения. В конце прошлого года исполнительный директор и президент Мо Бин был назначен сопредседателем, сохранив при этом свою должность; исполнительный директор, заместитель председателя и генеральный директор группы недвижимости Country Garden Чэн Гуаньюй был назначен президентом компании.

Руководство перешло от «спасательной команды» к «операционной команде». Создание должности сопредседателя помогает повысить эффективность работы совета директоров и справиться с новыми сложными вызовами.

Также компания систематически избавляется от семейных связей и старых сил, переходя к более профессиональной и молодой управленческой структуре.

В организационной сфере было объединено 13 региональных отделений недвижимости в 10, а штат сократился.

Кроме того, за счет продажи активов — таких как ключевые доли в Wanda Commercial, Changxin Technology, а также в ключевых участках Азиатского спортивного города Гуанчжоу и отеле Hilton в Фошане — компания собрала более 10 миллиардов юаней.

Именно такие решительные реформы позволили компании наконец начать показывать улучшения. В 2025 году Country Garden достигла общего объема продаж по контрактам на 33 миллиарда юаней.

К тому же, в феврале этого года компания успешно реализовала стратегию «непрерывных продаж» во время праздников, что привело к заметному росту ежедневных продаж. Согласно данным CRIC, в январе–феврале 2026 года Country Garden вошла в топ-10 по объему продаж и площади.

На ежемесячных совещаниях генеральный директор Чэн Гуаньюй отметил, что март–апрель станут важными окнами для наблюдения за ситуацией, и потребовал от всех подразделений сосредоточиться на ключевых этапах «春雷行动» (Весенний гром) и систематически продвигать продажи.

Также он сообщил, что на собрании акционеров 2025 года компания подчеркнула, что у нее достаточно земельных запасов для стабильной работы и развития, и не спешит в текущий момент расширять инвестиции в условиях общего снижения запасов на рынке.

03 Вторая инициатива

В ноябре прошлого года, после завершения реструктуризации долга, председатель совета директоров Country Garden Ян Хуэйян впервые озвучила концепцию «второго старта».

Она отметила, что успешная реструктуризация — это признание кредиторов в будущем компании, что даст больше пространства для нормальной работы, а далее — системное продвижение к следующему этапу, «перерождению», — и есть «второй старт» компании.

В марте Ян Хуэйян вновь подчеркнула, что 2026 год станет «самым важным годом перехода от обеспечения сдачи объектов к нормальной деятельности», впервые обозначив стратегические направления на ближайшие 3–5 лет и заложив основу для дальнейшего роста.

Она заявила, что ближайшие 3–5 лет — это время для мощного накопления сил, и стратегическая цель — сосредоточиться на «создании ключевых конкурентных преимуществ».

Ключ к успеху — в глубокой интеграции организационных изменений, технологических инноваций и управленческих реформ. Она лично подготовила новую организационную концепцию: «Создать современную, эффективную, основанную на данных и технологиях, чувствительную к рынку и внешней среде, инновационную и обучающуюся организацию».

На самом деле, Country Garden активно готовится к «второму росту».

Перед публикацией отчета о результатах в сети появилась новость о массовом отзыве уволенных сотрудников, что вновь привлекло внимание к компании.

Компания ответила, что подбор кадров всегда осуществляется исходя из реальных потребностей бизнеса, используя внутренний кадровый резерв, возвращая лучших сотрудников и привлекая внешних специалистов.

Также она внедрила регулярные внутренние проверки и обновления управленческих процедур, чтобы своевременно адаптировать их к текущим условиям.

Country Garden подчеркнула, что изменения в «Положении о возврате уволенных сотрудников» — это обычное обновление существующих правил, а не новая политика.

Эксперты считают, что такие шаги свидетельствуют о глубокой перестройке компании и смене операционной стратегии, что означает подготовку к восстановлению бизнеса и постепенному возвращению к нормальной работе.

Кроме того, чтобы восстановить доверие рынка, компания продолжает делать «сдачу объектов» своей главной задачей. За 2023–2025 годы было передано почти 115 тысяч квартир, что стабильно удерживает компанию на первом месте в отрасли по объему сдачи.

Также, компания обозначила 2026 год как «год завершения сдачи объектов», установив четкий график, чтобы к середине года завершить большую часть сдачи и сосредоточиться на восстановлении финансовых показателей и нормализации работы.

Ян Хуэйян и ее концепция «второго старта» — это, безусловно, тяжелый путь.

Country Garden уже доказала свою способность «воскреснуть», но сможет ли она, основываясь на этом, найти движущую силу роста, — покажет время.

Для всей отрасли недвижимости свет в конце туннеля зажегся — по крайней мере, теперь все видят путь вперед.

Выжить — значит иметь надежду.