Месяц с момента введения новых мер на рынке недвижимости Шанхая, объем сделок по новым квартирам достиг максимума с 2026 года за неделю

Известный журналист Чжан Сяньи

25 февраля Комитет по жилищному строительству и городскому развитию Шанхая и еще четыре ведомства совместно издали «Уведомление о дальнейшем оптимизации и корректировке политики в сфере недвижимости города» (далее — «Уведомление»), в котором представлены семь мер по дальнейшему снижению ограничений на покупку жилья, улучшению политики ипотечного кредитования по жилищному фонду и совершенствованию налоговой политики на недвижимость для физических лиц.

С момента публикации «Уведомления» в течение месяца на рынке недвижимости Шанхая наблюдаются позитивные изменения. Согласно оценкам платформы данных о недвижимости «Индекс айсберга», по состоянию на 24 марта объем сделок на вторичном рынке жилья в Шанхае с начала марта вырос на 4% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Исследовательский институт «Чжунчжи» сообщает, что во 2-й неделе марта (с 9 по 15 марта) объем сделок по новым жилым комплексам в Шанхае составил 220 000 квадратных метров, что на 62% больше, чем на предыдущей неделе, и является самым высоким показателем за последние с 2026 года.

«Реакция вторичного рынка на текущие изменения политики более прямолинейна, рынок первым начал восстанавливаться в определенной степени, а потребность в первичном жилье остается ведущей характеристикой», — отметил директор отдела индексных исследований «Чжунчжи» Цао Цзинцзин в интервью газете «Цзиньцзянь жибао». По его словам, с точки зрения общей стоимости, объем сделок по недорогим квартирам увеличился, а после корректировки цен их соотношение цена-качество стало более привлекательным. В связи с выпуском благоприятных новостей по политике, увеличилась готовность первичных покупателей, ранее ожидавших, что ситуация стабилизируется, выйти на рынок, что привело к росту сделок по недорогим квартирам.

Стоит отметить, что количество новых объявлений о продаже вторичного жилья в Шанхае сократилось, что способствует снижению давления на существующий рынок.

По данным «Чжунчжи», по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, в первые две недели марта количество новых объявлений о продаже вторичного жилья в Шанхае снизилось на 27% и 48% соответственно. Одновременно количество выставленных на продажу объектов также уменьшилось: по состоянию на конец февраля, общее число объявлений у ведущих агентств снизилось на 30,7% по сравнению с пиковым уровнем октября прошлого года и достигло минимальных за последние три года значений.

Цао Цзинцзин считает, что одновременное снижение новых объявлений и запасов на рынке свидетельствует о том, что ожидания некоторых владельцев улучшились, что способствует смягчению краткосрочного дисбаланса между спросом и предложением и создает благоприятные условия для стабилизации рынка.

«Уведомление» сокращает срок, необходимый для уплаты социального налога или налога на доходы физических лиц для нерезидентов Шанхая, желающих приобрести жилье внутри внешней кольцевой дороги, а также предусматривает возможность для нерезидентов, соответствующих условиям, приобрести еще один объект недвижимости внутри внешней кольцевой дороги, что явно снижает порог входа на рынок.

Кроме того, «Уведомление» повышает максимальный размер ипотечного кредита по жилищному фонду, оптимизирует критерии определения количества ипотечных кредитов, расширяет поддержку семей с несколькими детьми при покупке жилья и снижает затраты граждан на приобретение недвижимости.

Поддержка политики способствует восстановлению рынка новостроек. «После выхода новых мер 25 февраля в Шанхае, количество посетителей некоторых элитных жилых комплексов увеличилось, и объем сделок начал расти», — отметил Цао Цзинцзин. По его словам, из-за особенностей графика поставок рынок новых домов отстает от вторичного, однако под воздействием политики уже появились позитивные сигналы. Также в марте заметно ускорился темп запуска новых проектов девелоперами, и проекты с улучшенной планировкой могут стать дополнительной поддержкой для рынка.

«Каждые выходные в марте я работал сверхурочно, и в будние дни было много клиентов. В прошлый четверг у меня было четыре повторных обращения», — рассказал сотрудник отдела продаж нового жилого комплекса в районе Сунцзян, Шанхай. Он отметил, что благодаря эффекту новых мер и активному сезону продаж в марте, количество посетителей и сделок по объектам выросло.

Цао Цзинцзин считает, что если текущая рыночная атмосфера сохранится, то в период с марта по апрель Шанхай сможет сохранить высокий уровень активности в рамках «маленькой весны». Однако он подчеркнул, что стабилизация рынка — это постепенный процесс, и дальнейшее развитие зависит от улучшения макроэкономических факторов, таких как ожидания доходов населения и восстановление цен на недвижимость.

Что касается дальнейших мер поддержки рынка, главный исследователь Центра жилищной политики провинции Гуандун Ли Юцзя заявил, что в настоящее время в цикле потребности и улучшения все еще существуют узкие места, связанные с длительным сроком сделок по вторичной недвижимости и значительными скидками на конечную цену, что приводит к долгому и затратному процессу обмена старого жилья на новое. Власти должны стимулировать рынок через государственные запасы и рыночные механизмы, чтобы способствовать обмену вторичной недвижимости.