Малый весенний рынок недвижимости Гуанчжоу и Шэньчжэня? Объем сделок вторичного жилья значительно превысил новое жилье, период сделок по некоторым "выгодным предложениям" сократился до одной недели или менее

Март традиционно считается пиковым месяцем на рынке недвижимости, «золотой март и серебряный апрель» напрямую влияют на тенденцию рынка в течение всего года.

Весной 2026 года Гуанчжоу и Шэньчжэнь последовательно вышли из низкого сезона после праздника Весны, объем просмотров и сделок одновременно выросли, и теплая атмосфера на рынке продолжает распространяться.

Журналист «Ежедневных экономических новостей» (далее — «журналист Ежедневных новостей») посетил некоторые жилые комплексы, пообщался с агентствами и несколькими исследовательскими институтами и узнал, что текущая «маленькая весна» в Гуанчжоу и Шэньчжэне уже фактически наступила. В то же время, логика рынка претерпела заметные изменения: некоторые популярные «акционные» квартиры (термин, обозначающий объекты с ценой значительно ниже рыночной, обладающие высокой ценностью) постепенно исчезают, а пространство для переговоров с владельцами на рынке с объявлениями сокращается.

В частности, в Гуанчжоу и Шэньчжэне наблюдается лидерство на вторичном рынке, который стал основным драйвером этой «маленькой весны». В то же время, рынок новостроек демонстрирует глубокую дифференциацию: с начала года предложение новых квартир в Шэньчжэне снизилось по сравнению с прошлым годом; в центральных районах Гуанчжоу популярны элитные жилые комплексы, а первичный рынок для массового спроса продолжает стимулироваться за счет скидок и акций. Можно сказать, что структура первичного и вторичного рынков перевернулась, а структура предложения претерпела изменения — это наиболее яркая характеристика текущей «маленькой весны».

Изображение: Продажа в жилом комплексе в районе Синьань, Баоань, Шэньчжэнь Источник: фотография журналиста Ежедневных новостей Чэнь Жунхао

Вторичный рынок берет на себя инициативу в «маленькой весне»

Текущая «маленькая весна» на рынке недвижимости Гуанчжоу и Шэньчжэня в основном обусловлена вторичным рынком, который взял на себя основную роль, и логика рынка уже изменилась.

От данных до ощущений на месте — вторичный рынок лидирует в процессе восстановления.

Шэньчжэнь стал первым, кто запустил волну роста, став ключевым двигателем этого этапа восстановления. Согласно мониторингу агентства «LeYoujia», после праздника объем сделок по вторичной недвижимости вырос на 132% по сравнению с предыдущим периодом, достигнув максимума с конца марта 2024 года. По состоянию на февраль 2026 года средняя цена сделок по вторичному жилью в Шэньчжэне вернулась к 62 000 юаней за квадратный метр.

Источник: исследовательский центр «LeYoujia» в Шэньчжэне

Данные исследовательского института «Кэкэ» также показывают очевидную картину: с 2 по 8 марта объем сделок по вторичной недвижимости в Шэньчжэне вырос на 118% по сравнению с предыдущей неделей, а 8 марта был зафиксирован рекорд по однодневному объему сделок за последний год, и показатели продолжали расти две недели подряд.

Кроме того, настроение на рынке также восстанавливается. Согласно последним данным мониторинга «Кэкэ», в феврале количество объявлений о продаже вторичной недвижимости в партнерских агентствах снизилось на 3,3% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, явно уменьшилось количество безрассудных продаж, и рынок постепенно входит в благоприятный цикл «ожидания улучшения — оптимизация предложения — стабилизация цен».

Источник: исследовательский институт «Кэкэ»

«Сейчас наиболее заметно восстановление спроса на качественные школы-районы и объекты с низкой ценой и высокой доходностью по аренде. Например, в нашем районе спрос на жилье в районе Лиюань, особенно трехкомнатные квартиры площадью 83 м² в саду Юаньлин, которые связаны с школой Лиюань и средней школой Хунлин, после праздника заметно вырос как по количеству запросов, так и по сделкам», — поделился с журналистом Вэньцзянь Лю, опытный агент из Футяня.

Люцзянь отметил, что скорость сделок по «акционным» квартирам на вторичном рынке уже значительно сократилась, и некоторые такие объекты продаются менее чем за неделю. «Например, проект Ханьлин Юань в Футяне, где трехкомнатные квартиры площадью около 108 м² выставлены по цене свыше 8,2 миллиона юаней, что примерно составляет 77 400 юаней за квадратный метр, — некоторые владельцы торопятся продать и готовы снизить цену до 7,55 миллиона юаней, и сделка может завершиться примерно за неделю», — рассказал Люцзянь.

Изображение: Объявления о продаже вторичных квартир в районе Цуйчжук в Лоуху, Шэньчжэнь Источник: фотография журналиста Чэнь Жунхао

На самом деле, подобные явления наблюдаются и в Лоуху. После роста сделок по вторичной недвижимости владельцы объявлений начали сохранять спокойствие, перестали торопиться с продажей, и пространство для переговоров значительно сократилось.

Например, в одной из квартир в районе Цуйчжук площадью 47,84 м², которую я посещал в конце прошлого года, первоначальная цена была 2,45 миллиона юаней, и агентство предполагало, что минимально возможная цена — 2,3 миллиона. Однако в марте этого года агентство сообщило, что минимальная цена продажи — 2,37 миллиона юаней.

Рынок вторичной недвижимости в Гуанчжоу также демонстрирует сильный рост.

Данные платформы «Кэкэ» показывают, что 8 марта было продано 247 квартир, что на 25,4% больше по сравнению с предыдущим днем; за неделю (с 2 по 8 марта) было реализовано 849 сделок, что на 118,8% больше по сравнению с предыдущим периодом. После праздника спрос на возвращение в город активизировался, количество просмотров у агентств продолжает расти, а индекс менеджеров по недвижимости Гуанчжоу за март вырос на 43,5 пункта и достиг 71,78, что свидетельствует о высокой уверенности в «маленькой весне».

По мнению ведущего исследователя Центра жилищной политики Гуандуна Ли Юцзя, в Гуанчжоу и Шэньчжэне наблюдается ключевая особенность — «вторичный рынок лучше нового», при этом количество новых объявлений о продаже сокращается по сравнению с прошлым годом, настроение на рынке улучшается, что стимулирует спрос на обмен «старых квартир на новые», и рынок постепенно налаживается.

Директор исследовательского института «Кэкэ» в Шэньчжэне Сяо Сяопин также выразил схожие мнения, отметив, что текущий рост не является краткосрочной реакцией на политику, а результатом оптимизации политики, восстановления доверия и концентрации спроса на собственное жилье. Продолжительный рост вторичного рынка и одновременный рост первичного рынка делают «маленькую весну» более устойчивой.

Структурные изменения на рынке новостроек

В отличие от общего оживления вторичного рынка, рынок новостроек в Гуанчжоу и Шэньчжэне демонстрирует скорее «структурный тренд», а не массовый рост.

Например, в Гуанчжоу элитный сегмент продолжает рекордные продажи, что способствует повышению интереса к новым жилым комплексам в окрестностях. В феврале в районе Тяньхэ был продан участок площадью 236,04 млрд юаней по высокой цене с премией 26,6%, что привело к рекордной стоимости за квадратный метр — около 85 500 юаней.

3 марта в районе Чжунцзянь в Гуанчжоу был продан один из топовых пентхаусов площадью 670 м² за 1,87 млрд юаней, что составляет около 28 000 юаней за квадратный метр, установив новый рекорд по стоимости первичных элитных квартир; 9 марта в районе Синьхуа был реализован 4-этажный комплекс класса люкс за 7,187 млрд юаней, что свидетельствует о беспрецедентной популярности элитных жилых комплексов.

В то же время, рынок массового жилья в Гуанчжоу показывает явную тенденцию к снижению цен и увеличению объема продаж.

Агентство «Ло Цзяминь» отмечает, что многие объекты для первичного спроса сейчас продаются со скидками и по специальным ценам, «без скидок трудно что-то продать».

«Например, цены на квартиры в районе Хуанпу в проекте «Сияние Гора» снизились до 19 000 юаней за квадратный метр, также предлагаются три варианта отделки — голая, полусредняя и элитная; в районе Лиуань в проекте «Новый мир — Тяньфу» действует ограниченная по времени скидка 14%, цена за квадратный метр — около 38 000 юаней», — говорит агентство. — «Рынок очень прагматичен: без конкретных цен и скидок трудно продать даже при большом интересе».

По данным «Чжунюань», к концу февраля 2026 года общий запас недвижимости в Гуанчжоу составлял 14,16 млн м², снизившись на 13 000 м² по сравнению с январем. В связи с уменьшением нового предложения в основных районах, рынок в основном занимается поглощением существующих запасов, и запасы продолжают сокращаться уже четвертый месяц подряд.

На рынке новых квартир Шэньчжэня с начала 2026 года наблюдается заметное замедление темпов предложения. Согласно данным агентства «Мэйлиан», за текущий год было получено разрешение на строительство всего 9 жилых проектов, что значительно ниже 12 за аналогичный период прошлого года.

Из-за медленного выхода новых объектов на рынок и отсутствия масштабных поступлений, объем сделок по новым квартирам значительно уступает вторичному рынку, и рынок демонстрирует структурное восстановление с ростом объемов в ключевых районах и ценовой стабилизацией, а в районах с массовым спросом — рост цен при снижении количества сделок.

По данным «Чжунюань», по состоянию на 12 марта в Шэньчжэне было реализовано 964 квартиры, а 1703 объекта перешли в собственность.

Объявления о продажах популярных новых квартир в Шэньчжэне в марте

Несмотря на то, что объем сделок по новым квартирам в Шэньчжэне ниже, чем по вторичному рынку, я заметил, что с начала марта многие проекты начали публиковать рекламные материалы о продажах, например, в Луху — «HongRongYuan GuanCheng» 7-8 марта продал 41 квартиру, «YuanYongCheng·ChengMing» за прошлую неделю — 39 сделок, а «ZhongJian PengChen YunZhu» за неделю — 32.

«По мере выхода на рынок качественных участков в городах-центрах в 2025 году и усиления промо-акций со стороны некоторых застройщиков, спрос, вероятно, будет постепенно восстанавливаться, и «маленькая весна» в ключевых городах остается перспективной», — отмечает аналитический центр «ZhongZhi».