Вычитание препятствий, сложение качества - сможет ли China Merchants Shekou выиграть боевое перевернуться?

问AI · Как новая стратегия трансформации руководства повлияет на качество продукции?

Несмотря на давление на прибыль, финансовая база и риск-менеджмент招商蛇口 остаются стабильными, демонстрируя устойчивость государственного застройщика к циклическим колебаниям рынка.

Производство | Zhongfang Wang

Рецензия | Ли Сяоянь

«Правильное направление — залог смысла усилий». 17 марта на пресс-конференции по итогам деятельности за 2025 год новый председатель朱文凯 начал свою речь с точной ориентации стратегического курса новой команды. Это первый публичный выход после смены ключевых должностей в招商蛇口 в сентябре 2025 года, когда朱文凯 стал председателем, а聂黎明 — генеральным директором. Также это первый отчетный год, наполненный вызовами и трансформационными задачами, который новая команда представляет.

В 2025 году рынок недвижимости продолжает глубокую корректировку, демонстрируя тенденцию к дну. В условиях снижения как цен, так и объемов продаж,招商蛇口 отчиталась о значительном снижении прибыли. Согласно годовому отчету, за год компания получила выручку в 1547,28 млрд юаней, что на 13,53% меньше по сравнению с прошлым годом; чистая прибыль, принадлежащая акционерам, составила 10,24 млрд юаней, снизившись на 74,65%; чистая прибыль за вычетом исключительных статей — 1,69 млрд юаней, что на 93,10% меньше. Эти показатели отражают не только общие циклические тенденции отрасли, но и стратегию招商蛇口 по сознательному сокращению активов и укреплению основ развития, создавая пространство для последующего роста и восстановления.

Значительное снижение прибыли — самый обсуждаемый показатель в годовом отчете招商蛇口 за 2025 год. Генеральный директор聂黎明 на пресс-конференции четко обозначил три основные причины этого снижения, все связанные с рыночной ситуацией и стратегией аккуратного управления компанией.

Первая — воздействие циклических колебаний рынка. В 2021 году объем продаж новых коммерческих квартир по всей стране составил около 18 трлн юаней, а к 2025 году снизился примерно до 8 трлн, почти вдвое. Этот масштабный спад и снижение цен напрямую сказались на доходах компании: выручка от девелоперской деятельности招商蛇口 за год снизилась на 16,33%, что является отражением общего тренда снижения рынка. Вторая — крупные списания активов. В соответствии с принципом осторожности, в 2025 году компания списала активов на сумму 4,41 млрд юаней, из которых 76,5% приходится на резервы по обесценению запасов, то есть 3,268 млрд юаней, что стало основным фактором давления на прибыль. Третья — амортизация инвестиционной недвижимости. По методу стоимости компания начислила амортизацию инвестиционной недвижимости на сумму 3,7 млрд юаней, что дополнительно сократило прибыль текущего периода.

Особое внимание заслуживает то, что списания в основном касаются проектов, приобретенных по высоким ценам в 2020–2022 годах, таких как招商渝天府 в Чунцине (списание 879 млн юаней, с премией при покупке около 130% в 2021 году),湾湖臻境 в Сямэне (списание 433 млн юаней). Эти данные отражают давление на реализацию высокоценовых проектов в условиях рыночной корректировки, а также демонстрируют решимость招商蛇口 освободиться от исторических долговых обязательств и укрепить качество активов. В будущем при переносе этих списаний на прибыль, их учетная стоимость будет уменьшена, что краткосрочно снизит прибыль, но в долгосрочной перспективе поможет снизить нагрузку и подготовить почву для восстановления прибыли.

Несмотря на давление на прибыль,招商蛇口 сохраняет стабильность операционной базы и уровень риска, что демонстрирует устойчивость государственного застройщика к циклическим колебаниям. Финансовые показатели показывают, что за год чистый денежный поток от операционной деятельности составил 96,93 млрд юаней, а на конец года остаток денежных средств достиг 861,27 млрд юаней, что обеспечивает надежную поддержку для реализации проектов и погашения долгов. Структура долгов продолжает совершенствоваться: на конец года соотношение заемных средств к активам (за исключением предоплаты) составило 64,17%, чистый уровень задолженности — 72,46%, коэффициент краткосрочной ликвидности — 1,19. Эти показатели остаются в зеленой зоне по «трем красным линиям», что свидетельствует о контролируемом уровне рисков. В течение года компания полностью погасила 12 млрд юаней долгов по бессрочным облигациям, реализовала 14,1 млрд юаней по коммерческим ипотечным кредитам, привлекла на открытом рынке 17,94 млрд юаней новых заимствований. Процентная ставка по новым займам находится в нижней части отраслевого диапазона, а средняя стоимость капитала на конец года снизилась до 2,74%, что на 25 базисных пунктов ниже уровня начала года, что подчеркивает преимущества в финансировании и эффективность контроля затрат.

В части рыночной стратегии招商蛇口 за 2025 год приобрела 43 участка земли на сумму 938 млрд юаней, что на 93% больше по сравнению с прошлым годом, почти удвоив объем инвестиций. Основное внимание уделяется 10 ключевым городам, при этом инвестиции в первоклассные города составили 63%. В числе приобретенных участков — высокоценовые земли в таких стратегических районах, как Чэнду Госян и Шэньчжэнь Цянхай, что свидетельствует о долгосрочной позитивной оценке компании по ценности ключевых городов и подготовке ресурсов для будущего восстановления рынка. Также компания придерживается принципа «продажа — производство, продажа — инвестиции», избегая слепого расширения, чтобы сбалансировать риски и долгосрочную ценность, обеспечивая согласованность между инвестициями и продажами.

На фоне давления на показатели, основная проблема招商蛇口 — несоответствие между качеством продукции и позиционированием бренда, что ограничивает его рыночную репутацию и долгосрочный рост.

В 2025 году общий объем продаж招商蛇口 составил около 1960 млрд юаней, оставаясь одним из лидеров отрасли, однако снизился более чем на 10% по сравнению с прошлым годом. За этим стоит проблема недопоставки и низкого качества продукции и услуг. В Шанхае жалобы владельцев на несоответствие обещанных характеристик «лесных» жилых комплексов реальности, где «лесной стиль» сменился «плоским аэропортом», а обещания по разделению транспорта и пешеходных зон остались невыполненными. Послепродажное обслуживание страдает от бюрократии и уклонения от ответственности, что наносит урон репутации бренда. В ответ новая команда уже обозначила направления исправления.朱文凯 на пресс-конференции заявил, что в рамках пятилетней стратегии «15-пятилетки» компания перейдет от традиционного девелопера к модели «девелопер + оператор + сервисный провайдер». Основные задачи — улучшить качество застройки, усилить операционную деятельность, расширить сервисы и обеспечить эффективное управление рисками. В центре внимания — создание системы «хорошего дома», которая повысит качество продукции и уровень сдачи объектов. В настоящее время разработан стандарт качества «Хороший дом招商蛇口», включающий 7 ключевых аспектов, 28 сценарных модулей и 485 технических деталей, реализуется более 20 пилотных проектов, что поможет решить проблему несоответствия между качеством и брендом через стандартизацию и детализацию.

2026 год — стартовая точка пятилетней стратегии招商蛇口 и ключевой год для реализации реформ. В условиях стабилизации рынка и усиления дифференциации городов компания определила приоритеты роста — «качество и возврат инвестиций». Основные направления — три.

Первое — сосредоточиться на качестве, восстановить продуктовую и сдаочную способность. Компания полностью внедрит стандарт «Хороший дом», усилит контроль на всех этапах — от планирования и проектирования до строительства и сдачи, создаст механизмы быстрого реагирования и устранения проблем, чтобы выполнить обещания перед владельцами, восстановить репутацию бренда и повысить повторные покупки и рекомендации.

Второе — обеспечить стабильный денежный поток, оптимизировать инвестиционные и продажные ритмы. Будет строго придерживаться принципа «продажа — производство», контролировать темпы приобретения земли и девелопмента, приоритетно обеспечивать финансирование проектов с высокой оборачиваемостью и высокой степенью реализации, повышая эффективность возврата средств. Также сосредоточиться на ключевых городах, точно планировать инвестиции, избегать слепого расширения, балансировать между масштабом и прибылью, чтобы обеспечить безопасность денежных потоков и управляемость долгов.

Третье — через трансформацию развивать новые источники роста. Используя ресурсы группы招商局, усилить деятельность в области индустриальных парков, коммерческой недвижимости и управления недвижимостью, повысить долю доходов от несоздаваемых бизнесов, создать диверсифицированную модель «девелопмент + операционная деятельность + сервисы», снизить зависимость от одного сегмента девелопмента и сформировать устойчивую конкурентоспособность, способную противостоять циклическим колебаниям.

Краткосрочно招商蛇口 продолжит сталкиваться с последствиями рыночной корректировки и давлением на восстановление прибыли; однако в долгосрочной перспективе стратегия новой команды ясна и четка: за счет «сокращения» освободиться от исторических долговых обязательств и укрепить стабильную основу, а за счет «расширения» — повысить качество и развивать новые источники роста, постепенно выстраивая путь к высококачественному развитию.

Тренд на восстановление и рост отрасли уже очевиден. Для招商蛇口 2026 год станет не только годом восстановления показателей, но и ключевым этапом в формировании бренда и укреплении ключевых конкурентных преимуществ. Основываясь на качестве, стабильности и трансформации,招商蛇口 способен закрепиться в условиях глубоких рыночных изменений и уверенно двигаться к цели «усиления и укрепления».

Личное мнение, только для справки