Наблюдение за годовым отчетом | Оставшиеся перелетные птицы: производительность Jianye New Life дает красные сигналы

Взгляд.ру построил линию тренда финансовых цифр, и новая жизнь Jianye в 2025 году снова оказывается в нижней части кривой.

20 марта компания Jianye New Life опубликовала годовые показатели за 2025 год: доход составил 2,76 млрд юаней, снизившись на 6,2% по сравнению с прошлым годом; валовая прибыль — 544 млн юаней, снизившись на 15,1%; чистая прибыль — 167 млн юаней, снизившись на 29,83%, рентабельность чистой прибыли — 6%.

Несмотря на то, что в сравнении с убыточным 2023 годом операционные колебания за год были незначительными, все ключевые показатели показали снижение, что по-прежнему зажгло красный сигнал для результатов Jianye New Life.

Проблемы отрасли продолжаются, преимущества компаний по управлению недвижимостью становятся все более очевидными, постоянно подчеркивается переход от «управления» к «обслуживанию». Когда колебания прибыли становятся все более частыми и глубокими, у компании уже есть необходимость пересмотреть стратегию и скорректировать структуру показателей.

С другой стороны, рост дебиторской задолженности и снижение стоимости активов создают давление. В качестве крупнейшей «денежной коровы» группы Jianye, Jianye New Life не может избавиться от влияния связанных с ней девелоперских компаний.

Jianye New Life — словно перелетная птица, ожидающая возвращения южных путников. Но перед этим ей придется выдержать холодные ветра зимы.

Красный свет

В 2023 году Jianye New Life провела масштабное разделение и корректировку бизнеса, выделив три основные сектора: управление недвижимостью и услуги по добавленной стоимости, услуги для жизни, управление коммерческими активами и консультационные услуги, — и преобразовала их в управление недвижимостью, добавленную стоимость в сообществе и услуги для несобственников.

Руководство компании заявило, что это «возвращение к истокам», и выделило две ключевые задачи, одна из которых — основа компании — управление недвижимостью.

На бизнес-уровне базовая услуга по управлению недвижимостью занимает большую часть доходов, и любые колебания в этой сфере могут серьезно повлиять на работу компании.

Отрасль управления недвижимостью переходит от поклонения масштабам к повышению качества, однако перед завершением этого перехода масштаб остается важной основой. Для Jianye New Life, которая не занимается новыми направлениями, такими как городские услуги или групповые обеды, увеличение или уменьшение масштаба напрямую связано с колебаниями доходов.

Опираясь на опыт возвращения к положительному росту в 2024 году, в тот год Jianye New Life смог стабилизировать рост за счет управления недвижимостью, которая составляла 77,9% общего дохода, что повысило общий темп роста компании за счет увеличения управляемой площади.

К концу 2024 года общая управляемая площадь составляла 197 млн кв. м, увеличившись на 8,3%, что совпадало с ростом доходов от управления недвижимостью.

В 2025 году управляемая площадь снизилась на 1,2% до 194 млн кв. м, а доходы от управления недвижимостью резко потеряли двузначный рост, составив 2,299 млрд юаней, практически не изменившись по сравнению с прошлым годом.

По данным годового отчета, сокращение управляемой площади связано с тем, что компания самостоятельно вышла из управления некоторыми убыточными жилыми комплексами, а площадь, управляемая сторонними девелоперами, уменьшилась на 4,93 млн кв. м по сравнению с прошлым годом.

Доходы от управления недвижимостью смогли сохранить рост, вероятно, благодаря небольшому увеличению средней платы за управление жилыми объектами — на 1,14% до 1,77 юаней за кв. м в месяц.

Поскольку доля доходов от управления недвижимостью составляет почти 80%, рост этого сегмента не смог полностью компенсировать снижение доходов от услуг в сообществах и для несобственников, что в целом привело к снижению общего дохода Jianye New Life.

За отчетный период доходы от услуг в сообществах составили 430 млн юаней, снизившись на 21%; доходы от услуг для несобственников — 38,57 млн юаней, снизившись на 64,5%.

Бизнес-структура тесно связана с девелоперской отраслью, и Jianye New Life пока не смогла выйти из циклических колебаний. Услуги в сообществах включают решения для умных сообществ, услуги по продажам на территории, услуги «под ключ» и бытовое обслуживание; услуги для несобственников — это предварительные услуги и управление объектами.

Компания объясняет снижение доходов от услуг в сообществах влиянием продолжающейся слабости внутреннего рынка недвижимости, что привело к уменьшению таких услуг, как утепление балконов и проверка ремонтов, а также снижению доходов от продаж на территории. Снижение доходов от услуг для несобственников связано с продолжающейся корректировкой рынка недвижимости и активным сокращением деятельности компании.

С одной стороны, спрос на повышение качества обслуживания растет, с другой — бизнес, тесно связанный с сектором недвижимости, сокращается, что также негативно влияет на валовую прибыль Jianye New Life.

За отчетный период валовая прибыль составила около 544 млн юаней, снизившись на 15,1%; рентабельность — 19,6%, снизившись на 2,1 п.п. В частности, повышение качества обслуживания привело к росту затрат, и валовая прибыль по управлению недвижимостью снизилась на 9,42% до 442 млн юаней, а рентабельность — на 1,9 п.п. до 19,2%. Влияние отраслевых, рыночных и активных сокращений сказалось на прибыли в сегментах услуг в сообществах и для несобственников, которые снизились на 27,4% и 67,78% соответственно.

Проблемы

На ежегодной управленческой конференции группы Jianye перед началом 2026 года, руководитель и основатель Ху Баосен выбрал участие онлайн — впервые за долгое время он не присутствовал лично в Цзэнчжоу.

Под давлением долговых обязательств Ху Баосен отправился в Гонконг для продвижения работы по снижению долгов. В качестве крупнейшего источника денежного потока внутри страны, Jianye New Life продолжает сталкиваться с реальностью исчезновения отраслевых выгод и боли, связанной с зависимостью от связанных сторон.

При выходе на биржу в 2020 году компания обещала инвесторам постепенное «деконцентрацию» бизнеса и сокращение связанных сделок.

Прошло пять лет, и Jianye New Life больше не раскрывает долю доходов, поступающих от группы Jianye, однако в торговых дебиторских задолженностях все еще заметны следы девелоперской деятельности.

С 2020 по 2023 год доля дебиторской задолженности от связанных сторон составляла 71,56%, 63,35%, 64,38% и 57,01% соответственно. На конец 2023 года сумма дебиторской задолженности от связанных сторон составляла около 1,694 млрд юаней.

В 2024 году общая торговая дебиторская задолженность достигла 3,326 млрд юаней, из которых 1,64 млрд — от связанных сторон, что составляет 49,3%. К концу 2025 года сумма дебиторской задолженности выросла до 3,627 млрд юаней, причем большая часть роста пришлась на третьих лиц, а дебиторская задолженность от связанных сторон осталась на уровне 1,604 млрд юаней, большая часть которой, вероятно, просрочена более трех лет.

По предварительным предупреждениям о прибыли, снижение чистой прибыли связано с убытками от обесценения финансовых и контрактных активов, а также снижением валовой маржи.

За год убытки от обесценения финансовых и контрактных активов составили 138 млн юаней, увеличившись на 84,5% по сравнению с прошлым годом. В отчете указано, что эти убытки связаны с ростом дебиторской задолженности по коммунальным платежам и медленным возвратом средств.

Учитывая почти одинаковый объем дебиторской задолженности от связанных сторон за три года, эти убытки связаны не только с мелкими собственниками, но и с ликвидностью связанных сторон, что вызывает кризис возврата средств.

Под воздействием внешних и внутренних колебаний бизнеса чистая прибыль Jianye New Life за год снизилась до 167 млн юаней, а рентабельность — на 2,1 п.п. до 6%, а чистая прибыль, приходящаяся на материнскую компанию, — на 26,63% до 157 млн юаней.

Однако, исключая убытки от обесценения активов, изменения справедливой стоимости и продажу дочерних компаний, основная чистая прибыль компании снизилась всего на 4,76% до 280 млн юаней.

Возможно, влияние связанной стороны — не единственный фактор. В бизнесе Jianye New Life уже возникают беспрецедентные сложности. Несмотря на статус крупнейшего источника денежного потока, в 2025 году наличные средства компании значительно сократились.

К 31 декабря 2025 года у компании было около 413 млн юаней наличных и их эквивалентов, тогда как в прошлом году — около 1,19 млрд юаней. Ограниченные средства на конец года составили около 8,59 млн юаней, увеличившись на 720 тыс. юаней по сравнению с прошлым годом; также есть банковские кредиты от дочерних компаний на сумму 52 млн юаней.

Учитывая текущую ситуацию с денежными потоками и потребности в развитии бизнеса, компания объявила о дальнейшем изменении использования привлеченных средств.

При выходе на биржу в 2020 году компания привлекла около 2,088 млрд юаней, а к концу 2025 года израсходовала 1,736 млрд юаней, оставив неиспользованные 352 млн юаней.

Из-за недостижения ожидаемых результатов в развитии услуг в сообществах и удлинения сроков возврата дебиторской задолженности Jianye New Life решила перераспределить оставшиеся средства на развитие информационных технологий, улучшение платформенного пользовательского опыта и расширение услуг добавленной стоимости.

Однако ситуация с связанными сторонами остается напряженной, и фундамент компании ослабевает. Потенциальная цель Jianye New Life — не восстановление роста, а выживание и предотвращение дальнейшего падения.

Предупреждение: Настоящий материал и данные подготовлены на основе открытых источников и не являются инвестиционной рекомендацией. Перед использованием рекомендуется провести собственную проверку.