Государственные предприятия вступают в игру, торги земли в Пекине за неделю привлекли 2.607 млрд юаней

Пекин завершил первый квартал с продажей земельных участков на сумму 26,07 млрд юаней.

20 марта в районе Чжанпин, Восточный технологический парк Цзяньгуаньцун, четвертая очередь, CP00-1201-0013 и другие участки были выставлены на торги, и компания Mingjia Real Estate приобрела их за стартовую цену 16,88 млрд юаней, что примерно соответствует цене 2,58万元/м².

Ранее, 17-18 марта, участок 05-02-21-1 в районе Шуньи, Новый город Шуньи, был приобретен компанией Beijing Renhe Risheng Real Estate за стартовую цену 3,48 млрд юаней, что примерно равно цене 1,54万元/м². Еще один участок, проект первичной застройки земли M15 линии реки Хэдон, участок SY00-3101-0037, был куплен компанией Beijing Zhuzong Jing Shun Real Estate за 5,71 млрд юаней, с ценой около 1,4万元/м².

Руководитель отдела исследований рынка земельных участков Института исследований Цзючжи Чжан Кай отметил, что три последних участка были проданы по стартовой цене, что свидетельствует о том, что государственные компании выступают в роли гарантов, отражая текущие рыночные настроения и конкурентную ситуацию в регионах. Высококачественные низкоэтажные земли по-прежнему зависят от поддержки госкомпаний из-за ограничений по финансированию и доверию. Кроме того, после выхода на рынок, важным вопросом становится, как выделиться в жесткой конкуренции, что станет проверкой последующих управленческих способностей.

Конкуренция за участки в Чжанпине

Земельные участки четвертой очереди Восточного технологического парка Цзяньгуаньцун были проданы при поддержке районных госкомпаний.

Это участок, состоящий из трех жилых зон 0013, 0015, 0039 и участка детского сада 0016.

Зоны 0013, 0015, 0039 предназначены для жилой застройки второго типа, их площади составляют примерно 0,99 га, 1,98 га и 3,51 га соответственно, а застройка — около 1 га, 2 га и 3,54 га. Показатель плотности застройки — 1,01, высота зданий ограничена 18 метрами (частично 24 метрами), зеленая зона занимает 30%. Участок 0039 — самый крупный и правильной формы, остальные два — неравномерные четырехугольники, что усложняет планировку зданий. Согласно документам, поощряется соединение подземных пространств участков 0013 и 0015.

Участок 0016 предназначен для детского сада, его площадь — около 0,48 га, коэффициент застройки — 0,8, площадь зданий — около 3840 м², высота — 16 метров, зеленая зона — 30%. Планируется строительство детского сада на 12 групп.

Расположение участка — за пределами шестой окружной дороги, в районе Наньшао, Чжанпин, примерно в 2,5 км от станции метро Наньшао линии Чжанпин. Вблизи расположены коммерческие и образовательные объекты, такие как World City Changping Wuzhong Middle School. Западная граница — влажный ландшафтный парк Байфуцюань, что подчеркивает экологические преимущества района, создавая образ «экологически благополучного, с развитой транспортной инфраструктурой» района.

Эксперты считают, что при плотности застройки 1,01 и высоте 18 метров, участок обладает чистым «вилла-стилем» генетикой, и в будущем предполагается развитие низкоэтажных жилых комплексов, таких как таунхаусы и коттеджи.

Несмотря на хорошие характеристики, район окружен конкурирующими проектами.

Рядом находится уже сформированный низкоэтажный жилой комплекс Rongchuang Changtan No.1, где преобладают таунхаусы и дома с видом на горы. Там уже сформирована клиентская база, средняя цена вторичного жилья — около 42 000 юаней/м².

В двух километрах к северу расположены три крупные жилые комплекса, в том числе проект Jianfa Guantangfu, стартовая цена за квадратный метр — 26 000 юаней, реализовано около 1400 из 1800 предложенных квартир, в основном для первичного и улучшенного жилья. Также есть проект Wutongshan Yu с 1200 квартирами, уже более половины продано. Недавно, в ноябре прошлого года, был открыт проект Longfor Enxiang Lingyun Song, за полгода реализовано менее 50 сделок.

Кроме того, в районе Шахэ Гаоцзяо Юань, в шаговой доступности, есть новые жилые комплексы Wutong Xingchen, Zhuzong Qingyuefu, Beijing Construction Jiatingli, всего в продаже около 4000 квартир.

Чжан Кай отметил, что на текущем земельном аукционе зарегистрировалась только одна компания, которая приобрела участок по стартовой цене, что свидетельствует о осторожности рынка в отношении низкоэтажных и долгосрочных проектов в неключевых районах. Несмотря на преимущества по цене за квадратный метр, конкуренция внутри района высока, и после выхода на рынок проект столкнется с давлением со стороны существующих объектов, таких как Jianfa Guantangfu, и конкуренцией по качеству и ценам с Wutongshan Yu. Для успеха проекту потребуется дифференцироваться за счет «низкой итоговой стоимости и таунхаусов с низкой плотностью застройки».

Эксперты считают, что цены на землю контролируемы, но низкий коэффициент застройки ограничивает развитие только элитных вилл и коттеджей. В условиях рынка, ориентированного на первичное жилье и улучшение жилищных условий, важно одновременно продавать по высоким ценам и обеспечивать быструю реализацию, что станет серьезным испытанием для разработчика и маркетинга этого районного госкомпании.

Две земли в Сюняе принесли 9,19 млрд юаней

Два низкоэтажных участка в районе Сюняй также были приобретены при поддержке госкомпаний.

За 3,48 млрд юаней был приобретен участок в районе 5-й улицы Нового города Сюняй — Renhe Risheng, принадлежащий Beijing Shunyi Chengguan Garment Factory (100%). Эта компания — местное государственное предприятие, отвечающее за развитие земель, строительство социального жилья и управление активами.

Площадь участка — 1,57 га, планируемая площадь застройки — около 22 600 м², коэффициент застройки — 1,44, высота зданий — до 60 метров. Предполагается создание низкоэтажных, улучшенных жилых комплексов, что соответствует тенденции перехода района от «жилья для первичного входа» к «качественной реконструкции».

Расположение — в центре старого района Сюняй, окружение уже развито экологическими и социальными инфраструктурами: рядом парки Renhe и Shunyi, медицинские учреждения — Детская больница Сюняй и Женская и детская больница, а также торговый центр Shangpin City Outlets. Это создает комфортную среду для жизни.

Местоположение участка M15 линии реки Хэдон у станции Fongbo было приобретено компанией Beijing Construction Xiangye за 5,71 млрд юаней. Внутри рынка отмечается совместное участие Beijing Construction и ее «братской» компании Beijing Urban Construction, что свидетельствует о совместной разработке.

Показатели по продукту — низкая плотность застройки 1,3 и более низкая по сравнению с соседними проектами, что создает хорошие условия для планировки элитных коттеджей. Цена сделки — около 14 000 юаней/м², что обеспечивает запас по стоимости. Расстояние до станции метро 15 линии — около 400 метров, а также наличие природных ресурсов реки Чаобай — создают двойную ценность «эффективной мобильности + экологической премии».

Несмотря на то, что инфраструктура еще находится в стадии планирования, преимущества по стоимости позволяют застройщику оставить больше пространства для повышения качества. В будущем проект сможет ориентироваться как на первичный рынок, так и на улучшение условий жизни, обладая стратегической гибкостью.

Чжан Кай отметил, что среди районов Сюняй, позиционирование района Ренхэ выделяется своей уникальностью. Площадки Новой выставки/Тяньцзю — ориентированы на элитное улучшение, привлекают застройщиков, специализирующихся на премиум-продуктах, таких как Mouwan. Площадка Мапо — схожа по позиционированию, относится к «теплому поясу», с акцентом на административные и зрелые жилые районы. Ренхэ благодаря более низкому порогу входа и яркой экологической среде ориентирована на соотношение цена-качество. Эти районы дополняют друг друга, а старый город Сюняй, например, район Восточного рынка, сохраняет свою уникальную роль из-за ограниченного предложения земли.

По плану поставки земельных участков на 2026 год, утвержденному Комитетом по планированию и развитию, объем поставки коммерческой жилой земли — 200-240 га, что меньше по сравнению с 240-300 га в 2025 году, что продолжает тенденцию сокращения на протяжении четырех лет.

«Рыночная дифференциация усиливается, проявляется ярко выраженная K-образная тенденция — конкуренция за ключевые участки остается высокой, а в неключевых районах снижение цен и коэффициента застройки возвращают фокус к стабильности цен и уверенности в реализации», — отметил Чжан Кай.