Аналитика годового отчета | Результаты CMPort замедлились, прибыль, приходящаяся акционерам, упала на 70%, как Чжу Вэнкай выведет компанию из кризиса?

Изображение/IC фото

С сентября 2025 года, когда朱文凯 занял пост председателя招商蛇口, он представил свой первый годовой отчет после вступления в должность. Этот финансовый отчет оказался неутешительным и поставил новую управленческую команду перед серьезным испытанием.

В 2025 году выручка招商蛇口 снизилась по сравнению с прошлым годом на 13,53%, до 154,728 млрд юаней. Чистая прибыль, приходящаяся на материнскую компанию, и скорректированная чистая прибыль снизились соответственно на 74,65% и 93,10%.

Сокращение девелоперского бизнеса, давление на валовую прибыльность, списание активов и обесценение «съели» прибыль — как новый руководитель朱文凯 собирается вывести из тумана этот гигант с активами на сумму 8300 млрд юаней (общие активы)?

«Колено» чистой прибыли материнской компании «перерезано», списание активов поглощает прибыль

Согласно годовому отчету招商蛇口 за 2025 год, компания за год достигла операционного дохода примерно 1547,28 млрд юаней, что на 13,53% меньше по сравнению с предыдущим годом. Однако рынок особенно обратил внимание на то, что чистая прибыль, приходящаяся на материнскую компанию, составила всего около 10,24 млрд юаней, что резко снизилось на 74,65%; скорректированная чистая прибыль — всего 1,69 млрд юаней, что на 93,10% меньше по сравнению с прошлым годом.

Основные финансово-учетные показатели и финансовые индикаторы. Изображение/скриншот объявления招商蛇口

Такие показатели явно ниже рыночных ожиданий. В условиях глубоких отраслевых корректировок значительное снижение прибыли часто свидетельствует о множественных вызовах: ухудшении прибыльности, качестве активов и управлении операционной деятельностью. Снижение чистой прибыли материнской компании более чем на 70% — это результат совокупности нескольких факторов.

В предварительном прогнозе招商蛇口 по прибыли было объяснено: сокращение масштабов сдачи в эксплуатацию проектов недвижимости, снижение операционных доходов; уменьшение доходов от инвестиций в совместные предприятия и от продажи долей; наличие признаков обесценения некоторых проектов недвижимости. Компания, исходя из рыночных условий и руководствуясь принципом осторожности, соответствующим образом сформировала резерв на обесценение.

В качестве ключевого бизнеса招商蛇口 — девелоперского направления — в 2025 году выручка составила 1308,29 млрд юаней, что на 16,33% меньше, чем в прошлом году, — это превышает снижение общего дохода и стало основным фактором давления на показатели. Сокращение девелоперского бизнеса напрямую связано с слабостью продаж. В 2025 году подписано договоров на продажу площадью 7,1612 млн кв. м, что на 23,48% меньше по сравнению с прошлым годом.

При сокращении выручки валовая прибыльность продолжала оставаться на низком уровне, что дополнительно сжимало прибыльную маржу. В 2025 году валовая маржа招商蛇口 составила 13,76%, из них девелоперский бизнес — 15,33%.

Однако самой крупной статьей, поглощающей прибыль, стало списание активов на обесценение. Согласно опубликованному招商蛇口 объявлению, в 2025 году было сформировано резервов на обесценение активов на сумму около 4,27 млрд юаней, что напрямую снизило чистую прибыль, приходящуюся на акционеров компании, на 2,918 млрд юаней.

Если рассматривать структуру, то основную часть составило списание запасов — около 3,269 млрд юаней, что более 70% от общего объема списаний; также были сформированы резервы на кредитные потери — около 755 млн юаней, на обесценение гудвила — около 222 млн юаней и другие. Массовое списание запасов связано с проектами приобретения высокоценных земельных участков в прошлом, что также выявило скрытые риски, оставшиеся после агрессивных инвестиций в периоды роста отрасли.

Детальный состав списаний активов на обесценение (в тысячах юаней). Изображение/скриншот объявления招商蛇口

За три года списано более 9 миллиардов юаней запасов, а бывшие высокоценные земли превратились в бремя для показателей

На самом деле, в периоды роста отрасли проекты «земельных королей» с высокой ценой приобретения уже стали бременем для многих компаний. С точки зрения проектов, списания招商蛇口 указывают на риски, связанные с приобретением земли по завышенной цене.

Классический пример — проект Чунцин招商渝天府, в 2025 году было дополнительно списано запасов на сумму 879 млн юаней. Этот участок был приобретен招商蛇口 в апреле 2021 года за 3,25 млрд юаней с премией почти 130%, цена за квадратный метр — около 10,5 тыс. юаней. Тогда этот проект считался «золотым дном», но в условиях спада рынка пришлось снижать цену.

Другой пример — проект Guangzhou招商湾区1872. Это первый проект招商蛇口 в районе Наньша в Гуанчжоу. В 2021 году после 110 раундов аукционов его приобрели за 4,131 млрд юаней с премией около 36%. В 2025 году по нему сформирован резерв на обесценение запасов на сумму 76,64 млн юаней.

Также в 2025 году сформирован резерв на обесценение запасов по проекту湾湖臻境 в городе Сямэнь — 433 млн юаней. Этот проект был приобретен招商蛇口 в мае 2023 года на первом аукционе земли в Сямэне за 6,37 млрд юаней, цена за квадратный метр — более 50 тыс. юаней, с премией 12,15%.

Все эти проекты — ключевые для стратегического планирования招商蛇口. Анализируя за три года, можно увидеть, что в 2023–2025 годах списания запасов на обесценение составили соответственно 2,276 млрд, 3,575 млрд и 3,269 млрд юаней, итого более 9 млрд за три года. Это означает, что за последние три года эта крупная государственная компания ежегодно «оплачивала» списания запасов, что продолжает тяготить ее финансовые показатели.

Стоит отметить, что в сентябре 2025 года招商蛇口 завершила смену руководства:朱文凯 был повышен с должности генерального директора до председателя правления, а聂黎明 назначен генеральным директором.

По поводу влияния этого массового списания на показатели朱黎明 на годовой конференции в 2025 году он отметил, что такие бухгалтерские операции в краткосрочной перспективе оказывают влияние на прибыльность отчетности компании, однако в долгосрочной перспективе они укрепляют качество активов и создают основу для более легкого развития в будущем.

Одновременно списания и активные приобретения земли — трансформация все еще в стадии становления

Однако, несмотря на списания,招商蛇口 в 2025 году не снизила темпы приобретения земли, в том числе и по высоким ценам. В годовом отчете указано, что в 2025 году компания приобрела 43 земельных участка на сумму 938 млрд юаней, что почти вдвое больше по сравнению с 486 млрд юаней в 2024 году.

В частности, в марте 2025 года招商蛇口 приобрела участок в районе Чэнду за около 2,7 млрд юаней с премией более 70%, цена за квадратный метр — 31,7 тыс. юаней, что стало рекордом по стоимости в Чэнду; в июле того же года в Шэньчжэне компания приобрела участок в районе Qianhai за 2,155 млрд юаней с премией более 86%, цена за квадратный метр — около 84,2 тыс. юаней, что обновило рекорд по стоимости в Шэньчжэне.

На пресс-конференции聂黎明 подчеркнул, что проекты, в которые инвестировали за последние два-три года, постепенно начнут приносить прибыль, что поможет снизить давление на показатели.

На фоне общего сокращения инвестиций в отрасли и осторожных подходов большинства девелоперов招商蛇口 наращивает инвестиции, чтобы за счет оптимизации структуры земельных резервов подготовить качественные проекты для дальнейшего развития. Анализ инвестиционной политики показывает, что в 2025 году около 90% новых земельных участков расположены в 10 ключевых городах, а доля первых линий — 63%. Однако высокие цены при покупке земли и рекордные показатели стоимости в регионах вызывают опасения относительно будущей прибыльности. Повторится ли риск списаний из-за новых высоких цен — остается вопросом, нависающим над результатами компании.

Что касается планов продаж на 2026 год, руководство заявило, что, исходя из текущих и планируемых инвестиций, общий объем продаж примерно на уровне прошлого года, то есть сохраняется примерно тот же уровень, однако стратегия продаж остается ориентированной на «продажу для определения производства и инвестиций», с осторожным подходом, без стремления к масштабным показателям, при этом делая акцент на качественные продажи и получение денежных средств.

朱文凯 отметил, что招商蛇口 после многолетней разработки уже не является просто девелопером, а обладает комплексными возможностями по развитию, эксплуатации и обслуживанию всей цепочки отрасли. В рамках стратегии развития выделены три ключевых направления: девелопмент, управление активами и物业服务 — все они формируют полный жизненный цикл отрасли. Эти направления не существуют изолированно, а образуют замкнутую систему, охватывающую создание пространства, контент-операции и жизненные услуги.招商蛇口 обладает комплексными возможностями по предоставлению высококачественных продуктов, объединяющих пространство, контент и сервисы, — это результат долгосрочной работы, а не быстрого превращения или копирования.

Эта позиция ясно очерчивает направление трансформации招商蛇口. В условиях, когда отрасль прощается с высоким ростом и развитие девелоперского бизнеса достигает пика, переход к комплексным операционным услугам становится общим выбором для большинства ведущих девелоперов. Однако, судя по текущей структуре бизнеса, трансформация招商蛇口 все еще находится на начальной стадии: управление активами и物业服务 постепенно увеличивают вклад в доходы, но пока не способны полностью компенсировать колебания девелоперского бизнеса и обеспечить стабильность результатов. В краткосрочной перспективе компания еще не сможет полностью избавиться от зависимости от девелопмента.

Для朱文凯, который занимает пост чуть более полугода, главная задача — стабилизировать этот гигант с активами на сумму 8300 млрд юаней и восстановить прибыльность. Одноразовое «очищение» финансовых показателей — лишь начало; важнее — обеспечить, чтобы инвестиции в ключевые города действительно приносили прибыль, а также развивать вторую «большую» линию бизнеса, способную поддержать компанию в будущем. Это — главный вызов для нового руководителя.

Жэньцзиньбао, репортер 贝壳财经, 袁秀丽

Редактор: 杨娟娟

Корректор: 吴兴发