Растущий интерес к вторичному жилью, повышение объемов сделок — в крупнейших городах возможна "малая весна"

Рынок недвижимости в сезон активных сделок «Три золотых месяца» — март, апрель — наступил вовремя.

В прошлую субботу (14 марта) в Шанхае за один день было зарегистрировано 1472 сделки с вторичным жильем, что стало новым рекордом за год; в Пекине на фоне политики количество сделок с первичным и вторичным жильем выросло по сравнению с предыдущим периодом; в Гуанчжоу активизировались просмотры и сделки с вторичным жильем; в Шэньчжэне в первой половине марта также наблюдался значительный рост сделок с вторичным жильем.

Каждый год в марте и апреле рынок недвижимости занимает ключевые позиции. Обычно в начале года наблюдается период праздников, что откладывает спрос на покупку жилья; кроме того, спрос на жилье с учебными местами также обычно высвобождается в марте и апреле, что способствует росту общего объема сделок на рынке недвижимости. Поэтому особое внимание уделяется этим двум месяцам, поскольку они определяют направление развития рынка на весь год.

В этом году «Три золотых месяца» выглядят особенно ярко. Рынок недвижимости уже несколько лет возвращается к разумной динамике, и общественность особенно надеется, что в этом «маленьком весеннем подъеме» удастся одновременно увеличить объем и цены, что приведет рынок к новому циклу развития. Исследования журналистов из «21世纪经济报道» показывают, что в крупнейших городах объем сделок заметно вырос по сравнению с предыдущим периодом, а цены остаются относительно стабильными. Анализируя мнения экспертов, можно сказать, что в Пекине и Шанхае под воздействием политики часть спроса высвободилась, и ожидается, что в этом «маленьком весеннем подъеме» объем сделок будет расти; в Гуанчжоу и Шэньчжэне также наблюдается рост активности, что дает надежду на восстановление рынка.

Объем сделок в крупнейших городах растет, цены остаются стабильными, а в целом по стране рынок недвижимости показывает хороший старт.

Наступает «маленький весенний подъем»

Шанхай — самый яркий представитель этого сезона.

По данным компании «Кэрэрэй», с 9 по 15 марта в Шанхае наблюдался взрывной рост вторичного рынка: за неделю было зарегистрировано 7233 сделки, что стало рекордом за последние пять лет (с 2021 года).

По данным онлайн-рынка недвижимости Шанхая, 18 марта объем сделок с вторичным жильем в будний день достиг 906, что свидетельствует о высокой активности на рынке.

Этот «взрыв» в сделках связан с новыми мерами поддержки. 25 февраля в Шанхае было опубликовано «Уведомление о дальнейшем оптимизации и корректировке политики в сфере недвижимости», в котором были введены семь мер по стабилизации рынка: сокращение требований по стажу социального страхования для нерезидентов Шанхая, смягчение условий получения права на покупку жилья по виду на жительство, увеличение максимальной суммы кредита по ипотеке и другие — так называемые «семь мер Шанхая».

Руководитель отдела исследований крупной национальной строительной компании в Шанхае сообщил журналистам «21世纪经济报道», что за последние годы каждое новое решение стимулировало часть спроса к раннему выходу на рынок. В этот раз, благодаря совмещению с «Тремя золотыми месяцами», рынок показал взрывной рост сделок и цен, которые остались стабильными. «По нашим данным, с декабря прошлого года цены на вторичное жилье в Шанхае не снизились и остаются достаточно устойчивыми, что является позитивным сигналом.»

Политика в Пекине, принятая в декабре прошлого года, также продолжает оказывать влияние. Аналитики «58安居研究院» отмечают, что после новогодних праздников спрос на жилье резко вырос: 28 февраля активность на рынке новостроек достигла 60,3, а на вторичном рынке — 66,1; 14 марта показатели повысились до 59,9 и 65,6 соответственно. Эффект новых мер продолжает ощущаться.

Что касается объемов сделок, то с 26 января по 1 февраля в Пекине было зарегистрировано 4244 сделки — максимум за последние 12 недель, что на более чем 30% выше среднего уровня до введения новых мер. После праздников рынок постепенно восстанавливается: за неделю с 1 по 8 марта было совершено 2980 сделок.

В отличие от Пекина и Шанхая, где новые меры стимулируют спрос, в Гуанчжоу и Шэньчжэне активность связана с жестким спросом на покупку жилья.

Объявлено, что в первые две недели марта в Гуанчжоу было зарегистрировано более 4000 сделок с вторичным жильем, а максимальный однодневный объем достиг 271 сделки (15 марта), что является рекордом 2023 года.

Местный агент в районе Тяньхэ в Гуанчжоу сообщил журналистам «21世纪经济报道»: «Сейчас очень много работы — показы, переговоры, оформление сделок. В центре подписания очереди, что не было в конце прошлого года. В нашей компании за этот месяц уже продано 9 квартир.»

Данные по Шэньчжэню также впечатляют: по мониторингу центра исследований «深圳中原», по состоянию на 18 марта в городе было зарегистрировано более 4000 сделок с первичным и вторичным жильем. Новостройки — 1474 сделки (+38,9% по сравнению с февралем), вторичное жилье — 2715 сделок (+58,6%).

Аналитики «深圳中原» отмечают, что после новогодних праздников рынок Шэньчжэня продолжает восстанавливаться, спрос заметно вырос. Множество проектов проводят акции по снижению цен, что дает заметный эффект; вторичный рынок также быстро оживляется — «маленький весенний подъем» уже начался.

Сигналы требуют усиления

Объем сделок явно растет, цены остаются стабильными, и продавцы вторичного жилья уже проявляют «жадность» к продаже.

По информации, полученной от нескольких агентов в Шанхае, Гуанчжоу и Шэньчжэне, продавцы вторичного жилья сейчас настроены достаточно жестко, цены остаются устойчивыми, и возможности для торга ограничены. «Ранее на рынке было много выгодных предложений, сейчас после Нового года цены трудно сбивать, потому что продавцы видят, что рынок улучшился, и предпочитают сдавать жилье в аренду, а не снижать цену», — рассказал агент из района Наньшань в Шэньчжэне.

Что касается первичного рынка, застройщики продолжают придерживаться стратегии «цена за объем». Представитель маркетингового отдела крупной компании, работающей в Восточной части Китая, отметил, что объем сделок с вторичным жильем растет, цены остаются стабильными, а по первичному рынку «сигналы к запуску еще не полностью проявились».

По данным этого же специалиста, в этом месяце средняя цена первичного жилья в большинстве городов вокруг Шанхая снизилась, что связано с политикой «цена за объем» и структурой сделок.

«В марте у нас один из конкурентов снизил цену на свой проект до 85% от первоначальной, что на несколько тысяч юаней за квадратный метр дешевле нашего. Они быстро реализовали свои квартиры, а у нас почти нет продаж», — отметил представитель крупной компании из южного Китая.

Такая разница в настроениях также проявляется на рынке земли. Например, в марте было завершено размещение первой партии участков под жилую застройку на 2026 год: три участка в районах Цзадинь, Сюйхуэй и Цинпу, общая площадь — 198 300 кв. м, сумма сделки — около 6,809 млрд юаней. За исключением участка в Цинпу, где был зафиксирован 6,6% премиум, остальные участки были проданы по стартовой цене.

Это свидетельствует о том, что при текущей высокой активности на рынке застройщики в земельных торгах ведут себя осторожно. В ходе отчета компании «招商蛇口» заместитель генерального директора Ву Бин отметил, что в 2026 году рынок земли, скорее всего, останется в основном в низком диапазоне с отдельными локальными всплесками активности.

Ву Бин подчеркнул, что стратегия инвестиций «招商蛇口» в 2026 году продолжит фокусироваться на ключевых регионах и городах, инвестировать по принципу «продажа за результат», тщательно выбирать проекты, соблюдать «три красных линии», балансировать масштаб и прибыльность, а также обеспечивать «шесть качеств» инвестиций, чтобы ресурсы использовались эффективно, а скорость оборота и доходность — повышались.

С учетом всех факторов, текущий «маленький весенний подъем» может способствовать стабилизации и росту рынка в этом году, однако для этого необходимы дальнейшие позитивные изменения в макроэкономике, такие как восстановление доходов населения и ожиданий по ценам на жилье. Об этом предупреждает главный аналитик отдела индексных исследований «中指研究院» Цао Цзинцзинь.