«Цены на недвижимость в Дубае упали на 50%»? Это неправда! Некоторые семейные офисы на Ближнем Востоке уже поспешно отправились в Гонконг

Почему капитал из Ближнего Востока переходит в Гонконг и что стоит за этим движением?

Недавно, из-за распространения военного конфликта на Ближнем Востоке в ОАЭ, в центре Дубая произошли атаки, что поставило под сомнение имидж региона как “безопасной гавани”. В социальных сетях активно обсуждают “кардинальные изменения на рынке недвижимости Дубая и выгоды Гонконга”, а также ходят слухи о “резком падении цен на недвижимость в Дубае”.

По данным Wind, индекс недвижимости и строительства Дубая (DFMREI) с конца февраля заметно снизился, за последние 20 дней упав более чем на 30%.

В то же время, преимущества Гонконга как глобальной финансовой гавани становятся очевидными. 15 марта глава Управления финансовых и казначейских дел Гонконга Ху Чжэньюй заявил, что стабильность финансового центра Гонконг остается надежной, и подтвердил прибытие части семейных офисов из Ближнего Востока, что свидетельствует о росте спроса на безопасные активы.

Какова реальная ситуация на рынке недвижимости в Дубае? Перекладывается ли капитал массово в Гонконг? Чтобы разобраться в этом, недавно журналисты “Daily Economic News” взяли интервью у нескольких специалистов по недвижимости в Дубае, постоянных жителей и экспертов отрасли, чтобы восстановить реальную картину.

Обострение ситуации в знаковых зданиях Дубая привлекло широкое внимание к состоянию рынка недвижимости

Распространенное утверждение о “падении цен в Дубае на 50%” — неправда

После начала конфликта в социальных сетях распространились сообщения о “падении цен на недвижимость в Дубае на 50%”, “продажах ключевых объектов, таких как Палм Джумейра и Бурдж-Халифа, по половинной стоимости”, а также о “застрявших инвесторах из Китая”. Некоторые СМИ утверждали, что “рынок недвижимости в Дубае за одну ночь вернулся к состоянию 2020 года”.

Проверка источников показала, что эти слухи сильно преувеличены: основные районы Дубая не демонстрируют резкого падения цен, и случаев “продаж по половинной стоимости” не зафиксировано.

На самом деле, китайский капитал давно стал важной силой на рынке недвижимости Дубая. За прошедшие годы город стал как бы “золотой гаванью”, привлекая богатых со всего мира для размещения активов.

Общедоступные данные показывают, что в Дубае активно работают такие китайские застройщики, как Jin Yue Real Estate, Tomorrow World, а также крупные китайские компании, такие как China State Construction и CITIC, участвуют в строительстве и развитии знаковых объектов.

По данным официальных источников, к 2025 году китайские покупатели занимают третье место среди иностранных инвесторов в дубайскую недвижимость, составляя 14%. В некоторых популярных жилых комплексах доля китайцев и китайских компаний достигает 20–30%.

“В интернете пишут, что цены в Дубае упали на 50%, — это полностью неправда”, — говорит Сун Цян, более 10 лет работающий в сфере недвижимости в Дубае. — “Цены сейчас не показывают явного снижения, уровень жизни, безопасность и поставки товаров остаются стабильными. Но война действительно нарушила планы некоторых потенциальных инвесторов”.

Он вспоминает, что в начале года рынок показывал хорошие показатели, но после 28 февраля, когда начался конфликт, ситуация изменилась.

По его словам, есть китайские клиенты, которые 27 февраля прибыли в Дубай, внесли депозит на покупку недвижимости, а уже на следующий день, узнав о начале боевых действий, потребовали возврата средств — сделки, которые были почти завершены, сорвались.

Также, по словам опытного агента по недвижимости Абла, в элитных районах, таких как Бурдж-Халифа и Палм Джумейра, цены практически не пострадали и остаются стабильными; в отдаленных районах, примерно в 30 минутах езды от центра города, наблюдается небольшое снижение цен около 5%, но не более того.

Данные рынка подтверждают эту тенденцию.

По информации Дубайского управления земельных ресурсов (DLD), в феврале 2026 года было зарегистрировано около 16 979 сделок по продаже недвижимости, что на 5,1% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года; средняя цена за квадратный фут — 1740 дирхамов (примерно 39500 рублей за квадратный метр), что на 12,2% выше, чем годом ранее.

Однако, по данным платформы property monitor, за период с 16 февраля по 17 марта 2023 года количество сделок по квартирам снизилось на 22,67% — до 10 604. Средняя цена квартиры — 2 055 730 AED (около 385,6 тысяч рублей за квартиру), что на 0,88% ниже по сравнению с прошлым годом. Средняя цена за квадратный фут — 1949 AED (примерно 39 400 рублей за квадратный метр), снизилась на 3,53%.

Данные по сделкам с квартирами за последний месяц (скриншоты приложены)
Источник: property monitor

Некоторые объекты на продажу (скриншоты приложены)
Источник: property monitor

Например, однокомнатная квартира площадью около 51,84 кв. м в районе Ras Al Haimah стоит примерно 1 232 903 дирхама (около 2,31 миллиона рублей), что примерно соответствует цене 44 600 рублей за квадратный метр.

Тан Хуэй, сертифицированный агент по недвижимости в Дубае, рассказала, что за три недели с начала обострения конфликта объем сделок действительно снизился, но цены не упали значительно. Она считает, что слухи о “резком падении цен в 50%” — неправда.

Несмотря на стабильность цен, война повлияла на бизнес Тан Хуэй.

“Я прямо скажу, что сейчас мы практически без работы”, — признается она. — “Раньше у меня было около пяти клиентов в день, и в месяц я заключала минимум три сделки, а в пиковые периоды — более десяти. Сейчас за три недели я сделала только одну сделку. Многие коллеги вообще не закрывают сделки”.

Она добавляет, что это не означает, что цены упали вдвое. “Зачем мне сейчас продавать с такой потерей? Война идет всего три недели, я не могу просто так потерять половину стоимости”. Арендные объекты, по ее словам, не пострадали, доходы от аренды остаются стабильными.

По ее наблюдениям, около 90% сделок сейчас приостановлены, большинство покупателей ждут развития ситуации. Но есть и инвесторы, которые продолжают искать выгодные предложения — например, недавно один клиент купил недвижимость за несколько миллионов долларов и снова обратился к ней за покупкой.

Изменение приоритетов инвесторов: от новостроек к готовым объектам

Лили, которая живет в Дубае уже 16 лет и занимается освещением освещением, отмечает, что цены остаются стабильными, но из-за конфликта покупатели и продавцы стали более осторожными.

Мисс Лю, которая занимается финансами и живет в Дубае с 2025 года, рассказала, что она рассматривала районы Damac Hills и JLT, когда цены были высоки, но после начала конфликта решила временно приостановить все покупки.

По ее мнению, районы Jebel Ali, аэропорт и финансовый центр (DIFC) подвержены большему риску, и стоимость недвижимости там может снизиться. Время, когда цены достигнут дна, зависит от продолжительности конфликта.

Руководитель отдела недвижимости компании First Pacific Davis, Чжоу Линь, отметил, что текущие геополитические события не изменили фундамент рынка в Дубае. В 2025 году было зарегистрировано более 270 тысяч сделок на сумму 917 миллиардов дирхамов, что на 20% больше, чем в предыдущем году, а в начале 2026 года показатели остаются высокими.

“Изменения в предпочтениях покупателей проявляются в том, что раньше около 60–70% сделок приходилось на новостройки, а после конфликта доля готовых объектов выросла до 70–80%. Готовые квартиры сейчас — главный выбор инвесторов. В районе Dubai Marina соотношение аренды и стоимости остается стабильным — около 7%, а в центре города — 7,2–7,4%. Массовых распродаж не происходит, примерно 30% инвесторов переориентируются на более безопасные активы”, — говорит Чжоу Линь.

Некоторые инвесторы сейчас ждут подходящего момента, признает Лили: “Я чувствую снижение активности, но цен пока не падают. Хотелось бы купить дешевле, если цены снизятся, — тогда я и буду покупать”.

Тан Хуэй отмечает, что средняя цена на недвижимость в Дубае за последние годы — около 4 миллионов рублей за квартиру, что позволяет приобрести 80–200 кв. м в центре или чуть дальше. Покупка недвижимости стоимостью свыше 4 миллионов рублей дает право на получение 10-летней золотой визы, что привлекает иностранных инвесторов.

Официальное подтверждение: часть семейных офисов из Ближнего Востока уже переехали в Гонконг

В то же время, благодаря стабильной финансовой системе, строгому регулированию и тесным связям с материковым Китаем, Гонконг становится предпочтительным местом для размещения капитала в условиях геополитической нестабильности.

15 марта Ху Чжэньюй заявил, что стабильность и безопасность Гонконга как международного финансового центра постоянно укрепляются.

Он подчеркнул, что в условиях глобальной неопределенности правительство Гонконга будет обеспечивать бесперебойную работу финансовых рынков, совершенствовать услуги по управлению активами и транслировать миру сообщение о том, что “Гонконг — лучший платформ для управления активами”. Также он подтвердил, что часть семейных офисов из Ближнего Востока уже прибыла в Гонконг, а юридические и банковские учреждения получили соответствующие запросы.

Для привлечения семейных офисов Гонконг продолжает совершенствовать политику поддержки.

Ху Чжэньюй сообщил, что Министерство финансов подготовило законопроект, расширяющий налоговые льготы для семейных офисов и фондов, в том числе в сферах драгоценных металлов и цифровых активов.

По данным отчета Citibank за март 2026 года, нестабильность на Ближнем Востоке продолжит стимулировать поток капитала в Гонконг: в первую неделю марта объем входящих средств из региона превысил 300 миллиардов гонконгских долларов; также доля ближневосточных суверенных фондов в первичных размещениях на гонконгской бирже выросла с 18% до 39,2%. Это может повысить спрос на жилую и коммерческую недвижимость.

Кроме того, анализ “Daily Economic News” показывает, что в недавних IPO на гонконгской бирже активно участвуют суверенные фонды Ближнего Востока, такие как ADIA, QIA, KIA и Mubadala. В этом году в IPO участвовали компании, такие как Xiyu Technology, Jingfeng Medical и Dongpeng Beverage, где инвесторы из региона выступали в роли cornerstone-инвесторов в сферах ИИ, возобновляемых источников энергии, высокотехнологичного производства, потребительского сектора и финансов.

Например, в IPO Dongpeng Beverage одним из cornerstone-инвесторов выступил Qatar Investment Authority через платформу Al-Rayyan Holding LLC, инвестировавшая 150 миллионов долларов.

Аналогично, Xiyu Technology, вышедшая на биржу в январе, привлекла 506 миллионов юаней (около 65 миллионов долларов) от ADIA по цене 165 гонконгских долларов за акцию.

Изменились ли приоритеты глобальных инвесторов при покупке недвижимости?

Президент GSH International Capital, Хуан Личонг, считает, что в краткосрочной перспективе напряженность на Ближнем Востоке действительно увеличила долю капитала, направляемого в Гонконг, но это не означает массового “перемещения” капитала. Это скорее “добавление новых потоков”.

“Рынок Дубая и его настроение восстанавливаться после 10 марта, когда ожидалось, что конфликт скоро утихнет, показывают, что инвесторы сейчас ориентируются на продолжительность конфликта, а не на его окончание”, — говорит он. — “Фундамент рынка недвижимости в Дубае остается стабильным: в 2025 году было рекордное количество сделок, а после окончания конфликта часть капитала может вернуться. Высокие налоговые ставки отсутствуют, а привлекательные показатели доходности и перспективы развития сохраняются”.

Однако, по его словам, у богатых клиентов меняется логика инвестирования.

“Раньше они выбирали страны с низкими налогами, чтобы максимизировать налоговые выгоды. Сейчас же они больше ценят соотношение риск/доходность, ликвидность активов, предсказуемость и возможность передачи наследства. Важнее, чтобы активы легко продавались, переводились и финансировались, а не только налоговые преимущества”, — отмечает он.

Эксперт Чжоу Линь добавляет, что до кризиса рынок Дубая был очень активен, особенно в сегменте элитной недвижимости, где спрос на новостройки и квартиры в стадии строительства был высоким. После кризиса покупатели стали более разборчивыми, предпочитая готовые и редкие объекты в центральных районах. В целом, рынок постепенно приближается к уровням Лондона и Гонконга, а разница в ценах между центральными и периферийными районами становится более заметной.

Опыт специалистов и постоянных жителей Дубая подтверждает, что ситуация меняется.

Сун Цян признает, что после начала конфликта его клиентская база сократилась более чем наполовину. Сейчас сделки в основном связаны с “выгодным” приобретением, и большинство клиентов ждут, чтобы ситуация прояснилась. “Раньше я мог легко продать 30–50 квартир за месяц, а сейчас — несколько сделок — уже хорошо. Многие даже не решаются покупать, пока не увидят развитие ситуации”.

Лили, которая вернулась в свою страну из-за войны, отмечает, что в Дубае отсутствует реальный производственный сектор, и конфликт разрушил ощущение стабильности города. В будущем трудно предсказать развитие рынка.

“Если конфликт быстро уляжется за месяц-два, Дубай сможет снова стать “гаванью” для капитала, рынок может восстановиться. Но если война затянется, возвращение к прежним уровням будет очень сложным”. Несмотря на желание “купить по дешевке”, она установила для себя жесткий лимит — снижение цен на 30%, чтобы войти в рынок, что показывает осторожность инвесторов.

Daily Economic News