Услуги управления недвижимостью впервые внесены в Программу развития на период "15-й пятилетки" Отрасль вступает в новый цикл высококачественного развития

Отрасль недвижимости вступает в исторический момент.

Недавно был официально опубликован «Пятнадцатилетний план развития национальной экономики и общества Китайской Народной Республики» (далее — «План»), впервые включивший услуги по управлению недвижимостью в государственный стратегический проект — не как вспомогательную часть недвижимости, а как ключевой элемент жилищной системы и важнейшую сферу жизненных услуг с двойной ориентацией.

По данным компании Клеруэй, в полном тексте Плана семь разделов и двенадцать пунктов прямо или косвенно касаются услуг по управлению недвижимостью, охватывая такие области, как недвижимость, уход за пожилыми, потребительские услуги, городское обновление, сфера услуг и др. «Это самый плотный по политической насыщенности документ в истории отрасли недвижимости и знак полного раскрытия границ ценностной сферы сектора.»

Подъем в позиционировании отрасли

В Плаане два места прямо упоминают управление недвижимостью — в шестой главе «Содействие высококачественному и эффективному развитию сферы услуг» и в сорок четвертой главе «Продвижение высокого качества развития недвижимости».

В частности, в документе четко указано повысить качество таких услуг, как бытовое обслуживание, управление недвижимостью, доставка и т. д., внедрять инновационные модели комплексных услуг в сообществах, развивать стандартизацию и брендинг. «Это означает, что управление недвижимостью официально включено в ключевую сферу модернизации национальных жизненных услуг», — отмечает Институт исследований Цзиньчжи. Его основное влияние заключается в том, что политика будет стимулировать трансформацию услуг по управлению недвижимостью от традиционных базовых «четырех гарантий» к современным, высококачественным, разнообразным и удобным жизненным услугам.

Кроме того, в Плаане ясно указано «строить безопасные, комфортные, зеленые и умные ‘хорошие дома’, реализовать проекты повышения качества жилья и улучшения качества услуг по управлению недвижимостью».

«Это исторический скачок в позиционировании отрасли управления недвижимостью», — отмечает аналитическая компания Клеруэй. Ранее услуги по управлению долгое время рассматривались как послепродажное обслуживание недвижимости, слабое влияние отрасли и недооцененная ценность. В этом «Пятилетнем плане» управление недвижимостью и «хорошие дома» оказались на одном уровне, что означает официальное включение услуг по управлению недвижимостью в ключевые звенья национальной жилищной системы.

Институт Цзиньчжи также считает, что это решение сделает услуги по управлению недвижимостью неотъемлемой частью новой модели высокого качества развития недвижимости. Его глубокий смысл в том, что услуги по управлению будут глубоко интегрированы в систему «безопасного полного жизненного цикла» домов, что приведет к кардинальному изменению роли сектора. «Это заставит ускорить интеграцию застройки и управления недвижимостью на переднем фронте, стимулируя всеобъемлющее профессиональное, интеллектуальное и зеленое развитие отрасли, а в конечном итоге — переход от ‘строительства домов’ к ‘созданию жизни’, от ‘управления активами’ к ‘операции сообществ’».

«Соответствие качества и цены станет жестким требованием, компании, не соответствующие стандартам, будут исключены из рынка», — считают в Клеруэй. Переход от «вспомогательных услуг недвижимости» к «базовым социальным услугам + новым точкам роста» кардинально изменит логику оценки отрасли. «Компании с высоким долей доходов от услуг и развитой мультиформатной способностью получат премию на рынке капитала, а компании, полагающиеся только на базовые платежи за управление, столкнутся с понижением оценки.»

Важно отметить, что в настоящее время отрасль недвижимости находится в фазе замедления роста: сокращение масштабов, давление на прибыльность, рост конфликтов по вопросам обслуживания и др. Согласно предыдущему исследованию Клеруэй, в 2025 году уровень удовлетворенности жилых услуг по всей стране составит 69,1 балла, что на около 2 пункта ниже 2024 года — минимальный показатель за последние годы; при этом средний уровень сбора платежей у топ-500 компаний по управлению недвижимостью снизился до 71%, что уже четыре года подряд идет на спад, а у малых и средних компаний он обычно ниже 65%, а у некоторых — даже ниже 50%.

Клеруэй прогнозирует, что в период «Пятилетнего плана» сформируется положительный цикл «хорошие дома — хорошие услуги — разумное ценообразование». Компании с сильными возможностями обслуживания и хорошей репутацией получат преимущества от государственной политики, а модели низкокачественной и низкоценовой конкуренции станут невозможными для продолжения.

Может стать разделяющей линией отрасли

Помимо прямых упоминаний «управление недвижимостью», в Плаане есть и другие темы, тесно связанные с сектором услуг по управлению недвижимостью, такие как基层治理 (управление на уровне базовых структур), городское обновление, модернизация инфраструктуры, стимулирование потребления и др.

Например, в области городского обновления в документе говорится о необходимости высокого качества продвижения обновления городов, строительстве полноценных сообществ, модернизации старых сетей и аварийных зданий.

«Это историческая возможность для существующего рынка управления недвижимостью», — отмечает Клеруэй. За последние 20 лет сектор активно развивался за счет быстрого расширения новых жилых комплексов. Но с ужесточением земельных поставок городское обновление станет основным полем битвы для управления недвижимостью.

По информации Минстроя, только в 2025 году в стране начнутся реконструкции 27 100 старых жилых кварталов, 4,99 миллиона квартир, общий объем инвестиций составит 133,2 миллиарда юаней. Представитель министерства отметил, что в 2026 году планируется аккуратно и тщательно продвигать реконструкцию старых жилых кварталов и строительство полноценных сообществ, повышая качество безбарьерной и адаптированной под пожилых среды.

«В период ‘Пятилетнего плана’ рынок услуг по управлению после реконструкции старых жилых комплексов превысит 1000 миллиардов юаней», — прогнозирует Клеруэй. «Модель ‘единого управления и эксплуатации’ станет доминирующей, а управляющие компании, участвующие в реконструкции, смогут легче закрепить права на последующее обслуживание и эксплуатацию.»

Кроме того, в Плаане четко указано о развитии встроенных в сообщества услуг по уходу за пожилыми. «Это стратегическая возможность для второго витка роста сектора управления недвижимостью», — считают в Клеруэй. Компания прогнозирует, что управление недвижимостью и уход за пожилыми станут наиболее перспективными сегментами в рамках «Пятилетнего плана». «Ведущие компании смогут за 3–5 лет увеличить долю доходов от услуг по уходу за пожилыми до 5–10% через три этапа: получение лицензий — преобразование пространств — операционная деятельность.»

«‘Пятилетний план’ — это ‘пакет политик’ для сектора управления недвижимостью и одновременно ‘разделяющая линия’», — отмечают в Клеруэй. Для ведущих компаний это историческая возможность перейти от ‘поставщика услуг’ к ‘городскому оператору’; для средних — период сосредоточения на регионах и создании дифференцированных преимуществ; для малых и средних предприятий — последний шанс захватить нишу. Иначе их ждет вытеснение с рынка.