Аренда "теряет темп", продажи "стремительно растут" - на что поставила Swire Properties на материке?

Задача AI · Как продажа элитной недвижимости в Шанхае компенсирует снижение арендных ставок?

(Текст/Сун Мэйсинь, ред./Чжан Гуанкай)

Недавно опубликованный отчет о финансовых результатах компании Swire Properties за 2025 год показывает, что эта известная гонконгская компания в сфере коммерческой недвижимости наконец-то переломила тенденцию двухлетнего снижения выручки и прибыли, продемонстрировав значительный рост ключевых операционных показателей.

Особенно выделяется успех Swire Properties на материковом рынке: общие показатели деятельности значительно улучшились, а проект «SWIRE XINGYE TAICU HUI» в Шанхае с логотипом LV стал настоящим драйвером роста и популярности.

По данным отчета, в прошлом году выручка компании за отчетный период достигла 16,041 миллиарда гонконгских долларов, что на 11% больше по сравнению с предыдущим годом; чистая прибыль, приходящаяся на акционеров, составила 8,62 миллиарда гонконгских долларов, увеличившись на 27%, что является максимальным ростом за последние три года.

Президент Swire Properties Бэй Дели в своем отчете отметил, что реализуемая компанией стратегия капиталовложений, управление капиталом, баланс и улучшение показателей розничной торговли в Гонконге и на материке способствовали устойчивому развитию бизнеса.

Несмотря на позитивную общую финансовую динамику, при более глубоком анализе деятельности Swire Properties становится очевидным, что рост и спад в различных сегментах бизнеса сосуществуют. Преимущество традиционных офисных арендных ставок ослабевает, тогда как доходы от арендной платы и розничной торговли, связанные с опытными торговыми форматами, становятся важнейшими драйверами роста.

На самом деле, отчет за последние годы отражает тенденции, характерные для внутреннего рынка недвижимости: разные типы объектов недвижимости показывают чередование подъема и спада в разные периоды, и только диверсификация портфеля позволяет поддерживать общий уровень показателей.

Доходы от сделок с элитной недвижимостью в Шанхае выросли в 23 раза

По сравнению с внутренними застройщиками, компании с британским капиталом, такие как Swire Properties, обладают типичными характеристиками гонконгских девелоперов: они владеют большим количеством объектов с арендной и инвестиционной ценностью, основными источниками дохода которых являются арендные платежи и инвестиционная прибыль.

Такая структура обеспечивает стабильный и ликвидный доход, что делает общие показатели компании достаточно предсказуемыми. Однако, поскольку доля продаваемых объектов невелика, рост общего дохода обычно не бывает резким.

По итогам 2025 года, доходы от аренды различных объектов недвижимости по-прежнему остаются основным источником выручки: сумма арендных платежей достигла 13,014 миллиарда гонконгских долларов, что составляет 81,13% от общего дохода и является настоящим «якорем» компании.

Тем не менее, в прошлом году этот ключевой показатель снизился по сравнению с предыдущим годом: арендные доходы уменьшились на 3,26%, составив 13,014 миллиарда гонконгских долларов.

Также операционная прибыль за год составила 7,712 миллиарда гонконгских долларов, что на 6,52% меньше по сравнению с 2024 годом. Таким образом, основные доходы от аренды в прошлом году фактически снизились.

На фоне этого, несмотря на рост общего дохода и чистой прибыли, приходящейся на акционеров, основной вклад внесли не «обычные» операции с недвижимостью, а продажи отдельных объектов, стимулированные проектами.

По данным отчетности, доходы от сделок с недвижимостью в прошлом году составили 2,11 миллиарда гонконгских долларов, что почти в 23 раза превышает показатель 2024 года (0,88 миллиона), рост составил 2297%. Хотя абсолютные суммы продаж в отрасли не считаются очень большими, их доля в общем доходе Swire Properties достигла 13,15%, что является одним из самых высоких показателей за последние годы.

Кроме того, прибыль от сделок с недвижимостью достигла 497 миллионов гонконгских долларов, что значительно лучше по сравнению с убытком в 178 миллионов гонконгских долларов в предыдущем году.

Наиболее значительным вкладом в эти показатели стал проект элитного жилого комплекса «SWIRE YUANYUAN DI» в Лужаосе, Шанхай, который был продан в 2024 году. Этот проект, разработанный совместно Swire Properties и группой Lujiazui, считается «уникальной элитной недвижимостью в Лужаосе». Средняя цена за квадратный метр превышает 170 тысяч юаней, что привлекло самых платежеспособных покупателей внутри страны. В ходе нескольких этапов продаж проект установил рекордные показатели продаж, удивив рынок.

По открытым данным, в сентябре 2025 года третий этап продаж «SWIRE YUANYUAN DI» включал 79 квартир, реализованных на сумму 3,6 миллиарда юаней. В начале января этого года, в рамках четвертого этапа, было продано 48 квартир на сумму 2,64 миллиарда юаней.

Согласно данным Swire Properties, с момента выхода на рынок в 2024 году, проект продал всего 175 квартир за четыре этапа, что принесло в общей сложности 11,7 миллиарда юаней. Несмотря на небольшое количество объектов, это уже значительно повлияло на доходы компании.

Помимо жилых комплексов, Swire Properties занимается сделками с коммерческой недвижимостью по всему миру, включая ликвидацию активов в США — например, торговый центр Brickell City Centre в Майами и два прилегающих участка, а также офисные этажи в Hong Kong Tsing Yi и на острове Гонконг.

В совокупности с доходами от гостиничного бизнеса в 2025 году в размере 917 миллионов гонконгских долларов, эти показатели формируют «фундамент» финансовых результатов Swire Properties за 2025 год.

Розничная торговля на материке — «новая звезда», инвестиции уже превысили 46 миллиардов гонконгских долларов

На самом деле, не только продажи жилой недвижимости на материке в 2025 году показали впечатляющие результаты, но и розничная торговля в целом демонстрирует заметный рост.

В отчете за последний квартал прошлого года особое внимание уделяется успеху проекта «LUIS» в торговом центре «SWIRE XINGYE TAICU HUI» в Шанхае. В июне прошлого года там открылся флагманский магазин Louis Vuitton («Луи»), который повысил уровень заполняемости арендуемых площадей с низких до 96%, а объем продаж вырос на 49,6%, что стало настоящим прорывом внутри системы.

В целом, отчет еще раз подчеркнул положительное влияние «LUIS» на розничный бизнес, а также улучшение условий аренды и увеличение числа арендаторов в таких проектах, как Beijing Sanlitun Taikoo Li, что привело к заметному росту розничных продаж.

В отчете отмечается, что в 2025 году розничные продажи Swire Properties на материке (без учета автосалонов) выросли на 7% по сравнению с прошлым годом и на 65% — по сравнению с 2019 годом. В частности, в таких проектах, как Beijing Taikoo Li, Yintai Port, Chengdu Taikoo Li, Guangzhou Taikoo Li и Shanghai Xingye Taikoo Hui, объем розничных продаж увеличился на 3% — 50%.

Рост розничных продаж напрямую связан с арендными доходами. В отчете указано, что в прошлом году доходы от аренды розничных объектов в материковом Китае составили 4,628 миллиарда гонконгских долларов, что на 3% больше по сравнению с предыдущим годом; доля арендных платежей в общем доходе достигла 5,353 миллиарда гонконгских долларов, увеличившись на 2%.

Это — одна из немногих частей доходов от инвестиций в недвижимость, которая в прошлом году продолжила расти. Общий доход от аренды розничных объектов Swire Properties составил 7,193 миллиарда гонконгских долларов, что на 2,6% меньше по сравнению с прошлым годом. Помимо материка, компания владеет розничными объектами в Гонконге и США, однако американские активы в прошлом году были проданы. Поэтому рост розничных арендных доходов на материке эффективно компенсировал снижение в других регионах.

Учитывая такие показатели, Swire Properties проявляет уверенность в материковом рынке, что выражается в значительных инвестициях.

В отчете говорится, что в 2022 году компания объявила о планах инвестировать 100 миллиардов гонконгских долларов в материковый Китай и Гонконг. К марту этого года уже было вложено 46 миллиардов в материковом Китае и 11 миллиардов в Гонконге, а также еще 10 миллиардов — в продажу жилой недвижимости в обоих регионах.

Что касается изменений для потребителей, то с одной стороны, происходит оптимизация брендов и обновление коммерческих пространств в различных городах, а с другой — готовится к открытию несколько новых торговых центров.

В рамках брендинга, помимо «LUIS» в «SWIRE XINGYE TAICU HUI», в Пекине в районе Тианььдуань открылись флагманские магазины Dior и Louis Vuitton, а также появились первые магазины таких люксовых брендов, как TOTEME и HELLY HANSEN, а также первый в Западном регионе магазин бренда ACG. В Чэнду в «SWIRE CHENGDU» было открыто и обновлено 59 брендов, а в Гуанчжоу — такие как Acne Studios, Guerlain, Helena Rubinstein и Tom Ford.

Что касается проектов, находящихся в стадии подготовки к открытию, то расширение «GZ Taikoo Hui» в Гуанчжоу является одним из ключевых. Планируется завершить второй этап в 2026 году, а третий — к концу 2027 года.

Кроме того, первый проект «SWIRE PLACE» в материковом Китае — «Beijing Taikoo Fang» — планируется открыть поэтапно к концу этого года. Также совместный проект Swire Properties и China CDFG — «Sanya Taikoo Li» — ожидается в этом году. В Шанхае, в районе Лужаосе, часть проекта «SWIRE YUAN» запланирована к поэтапному открытию в 2027 году.

Руководство Swire Properties на годовой встрече также отметило, что за первые два месяца текущего года продажи розничных объектов на материке уже выросли в двузначных процентах. Особенно хорошо проявили себя люксовые и новые отечественные бренды, что способствовало улучшению арендных ставок и росту розничных продаж. Основной фокус — на дальнейшем развитии розничного сегмента на материке. Очевидно, что, почувствовав «пряник» на рынке розницы, Swire Properties продолжит активное расширение и укрепление позиций в этом секторе.