Весенний рынок жилья в разгаре, но процентные ставки по ипотеке резко выросли. Вот что нужно знать.

Риэлтор проводит экскурсию для соседей во время открытого дома в доме в Палм-Бич Гардэнс, Флорида, 11 января 2026 года.

Zak Bennett | Bloomberg | Getty Images

Весна традиционно считается самым активным сезоном для продажи домов, и хотя в этом году рыночная динамика значительно сместилась в пользу покупателей, более широкие экономические факторы создают серьезные трудности.

Самым важным фактором в любой сезон являются ставки по ипотеке. Ожидалось, что в этом году они будут ниже, поскольку Федеральная резервная система снизила свою ставку для борьбы с инфляцией, но война с Ираном изменила ситуацию. Стоимость нефти резко выросла, что приводит к росту инфляции и заставляет ФРС пересматривать свою политику.

Теперь доходность облигаций США растет, и ставки по ипотеке следуют за ними.

Средняя ставка по популярной 30-летней фиксированной ипотеке начала этот год ниже, даже кратковременно опустившись ниже 6% в конце февраля, но на этой неделе она резко выросла до 6,53% в пятницу, в первый день весны, согласно Mortgage News Daily. Сейчас она всего на 18 базисных пунктов ниже уровня прошлого года.

Повышение ставок скажется на доступности жилья, но другие факторы изменили рынок в пользу покупателей. Дома остаются на рынке дольше, продавцы все чаще готовы снижать цены, а предложение домов для продажи растет, хотя и не так быстро, как следовало бы.

«По мере приближения к сезону «лучшее время для продажи» рынок жилья находится в шатком положении, зажат между долгосрочными улучшениями и внезапной краткосрочной нестабильностью», — написал старший экономист Realtor.com Джейк Криммел в отчете о еженедельных тенденциях рынка жилья. «Все кажется гораздо более нестабильным и неопределенным, чем месяц назад.»

За неделю, завершившуюся 14 марта, активные запасы выросли на 5,6% по сравнению с прошлым годом, согласно Realtor.com, но новых объявлений стало на 1,4% меньше.

Это означает, что число продаваемых домов растет не потому, что появляется больше продавцов, а потому, что дома на рынке остаются неподвижными. Возможно, это связано с тем, что потенциальные продавцы, ожидавшие выставления своих домов на рынок, удерживаются из-за опасений по поводу последствий войны с Ираном.

«Я считаю, что именно запасы определяют ситуацию», — сказал Джонатан Миллер, директор по рынкам компании StreetMatrix, поставщика данных о рынке недвижимости. «Идея о том, что ставки заметно снизятся в этом году, в целом, исключена.»

Получайте Property Play прямо в ваш почтовый ящик

Property Play CNBC с Дианой Олик рассказывает о новых и развивающихся возможностях для инвесторов в недвижимость, еженедельно на ваш электронный адрес.

Подпишитесь здесь, чтобы получить доступ уже сегодня.

Местоположение, местоположение

Учитывая различия в запасах на разных рынках, эта весна, вероятно, станет историей многих городов.

Например, в феврале активные объявления в Лас-Вегасе, Сиэтле, Цинциннати и Вашингтоне, округ Колумбия, выросли более чем на 20% по сравнению с прошлым годом, согласно Realtor.com. В то же время объявления в Сан-Франциско, Чикаго, Майами и Орландо, Флорида, были ниже уровня прошлого года.

Цены на жилье в течение большей части прошлого года снижались, и продолжают это делать. В январе цены были всего на 0,7% выше, чем в январе 2025 года, согласно Cotality. Это ниже, чем рост на 3,5% в начале 2025 года. Однако повышение ставок по ипотеке уменьшает эту улучшенную доступность.

Наиболее сильное повышение цен наблюдается на Северо-востоке и Среднем Западе, где лидируют Нью-Джерси, Коннектикут, Иллинойс, Висконсин и Небраска, из-за более жестких ограничений по предложению в этих регионах, согласно Cotality.

Cotality оценивает 69% лучших городских рынков жилья как переоцененные, отмечая, что недооцененные рынки, такие как Лос-Анджелес, Нью-Йорк, Сан-Франциско и Гонолулу, могут увидеть восстановление цен в 2027 году.

«В конечном итоге, места с устойчивым ростом рабочих мест останутся основными движущими силами повышения цен, но у них также есть большие дефициты запасов, что создает давление на цены жилья», — написала главный экономист Cotality Сельма Хепп в недавнем отчете.

Что касается нового строительства, покупатели, вероятно, увидят лучшие предложения этой весной, поскольку застройщики борются с избытком домов. Запасы достигли 9,7 месяцев предложения в январе, согласно данным Census, в связи с падением продаж до самого низкого уровня с 2022 года. Все больше застройщиков в марте снижали цены, сообщает Национальная ассоциация строителей жилья.

«Доступность для покупателей и застройщиков остается важнейшей проблемой», — заявил Билл Оуэнс, председатель NAHB, в пресс-релизе. «Многие покупатели остаются в нерешительности, ожидая снижения ставок и из-за экономической неопределенности. Застройщики сталкиваются с высокими затратами на землю, труд и материалы, и почти две трети из них продолжают предлагать стимулирующие акции, чтобы укрепить рынок.»

Строительство односемейных домов также снизилось в январе. Некоторые винят в этом суровую зимнюю погоду, однако застройщики постоянно борются с доступностью как для своих клиентов, так и для собственной прибыли. Затраты на землю, труд и материалы не снижаются.

«Думаю, этот год не станет вдохновляющим для рынка жилья. Он начался с высоких ожиданий. Я считаю, что война, независимо от исхода, действительно снизила энтузиазм и сохранила высокий уровень неопределенности», — сказал Миллер из StreetMatrix.

Выбирайте CNBC в качестве вашего предпочтительного источника в Google и никогда не пропустите ни одного важного события от самого надежного источника бизнес-новостей.