Midea Real Estate раскрывает внутренние нарушения: 650 миллионов тайно заняты, два отдела взяли вину на себя

(Источник: Недвижимостьный шпион)

В этом пятилетнем глубоком спаде на рынке недвижимости мало осталось частных девелоперов первой линии, способных выдержать до настоящего времени, например, Midea Real Estate, связанная с гигантом бытовой техники Midea Group.

Это кажется лишь внешним проявлением, за которым все еще сохраняется давление. В середине 2024 года рынок недвижимости переживает беспрецедентно тяжелое время, платформа, торгующаяся на Гонконгской бирже (H股), Midea Real Estate, провела масштабную реструктуризацию бизнеса, чтобы изменить ситуацию, — она выделила девелоперский сегмент.

В октябре того же года Midea Real Estate продала весь девелоперский бизнес через вывод из баланса компании своему основному акционеру, сосредоточившись на бизнесе по управлению строительством, управлению недвижимостью и операционной деятельности с легкими активами.

Реструктуризация и трансформация Midea Real Estate продолжаются менее двух лет, сейчас компания входит в окно раскрытия финансовой отчетности за 2025 год, но перед этим она неожиданно раскрыла проблему.

Инцидент произошел в 2025 году: Midea Real Estate через трастовые каналы предоставила крупные кредиты связанным с основным акционером компаниям. Использование трастов было достаточно скрытным, что фактически являлось связанными сделками, о которых не было публично объявлено, что нарушает правила Гонконгской биржи. Сейчас это уже не скрыть.

С начала 2025 года по июль того же года дочерние компании Midea Real Estate — Foshan Midea и Guangdong Midea — заключили с трастовыми компаниями Wanxiang Trust, Yuecai Trust и Zhongyuan Trust договоры о доверительном инвестировании.

Максимальные лимиты по этим трем трастам составляли 500 млн, 250 млн и 1 млрд юаней соответственно, ожидаемая годовая чистая доходность — 3.85%, 3.2% и 3.2%. Срок доверительного управления — 36 месяцев с первого внесения в траст, 24 месяца с даты соглашения и 36 месяцев с первого внесения.

По условиям договоров, два траста — Wanxiang и Zhongyuan — могли предоставлять максимум по 1,5 млрд юаней с возможностью пролонгации до 3 лет, а Yuecai — максимум 250 млн юаней с возможностью пролонгации до 2 лет.

Эти три трастовые компании выступали доверительными управляющими и в 2025 году выдали Shenyang Zhenghui, Nanhai Meiming и Shunde Tianmei четыре раунда беззалоговых кредитов, при этом условие — за этот период сумма невыплаченных кредитов не должна превышать 650 млн юаней.

Почему в договоре о доверительном займе было специально оговорено ограничение — «максимум невыплаченных кредитов в любой момент не более 650 млн юаней»? По мнению экспертов, это было сделано для снижения рисков.

Midea Real Estate заявил, что к концу 2025 года все невыплаченные кредиты и начисленные проценты были полностью погашены, а договоры доверительного инвестирования — расторгнуты.

Другими словами, если бы в начале 2026 года отдел внутреннего контроля и аудита компании не обнаружил бы скрытые связанные сделки в рамках внутреннего аудита за 2025 год, — не было бы ли продолжения прокрутки этих кредитов в сторону связанных с основным акционером компаний?

Известно, что Shenyang Zhenghui принадлежит 50% через полностью принадлежащую дочернюю компанию Shenyang Meiyi, которая контролируется Лу Дэянь, основным акционером Midea Real Estate. Nanhai Meiming и Shunde Tianmei также являются косвенными дочерними компаниями Лу Дэянь. Его платформа для девелопмента — оффшорная Midea Jianye, которая через контролируемую Midea Real Estate Group (выведенную из H股) ведет девелоперскую деятельность по всей стране.

На самом деле Лу Дэянь — жена Хэ Сяньцзяня, основателя Midea Group, и является его соучастником, а также связанной стороной, вместе с Хэ Сяньцзянем она владеет контрольным пакетом Midea Real Estate.

Все три компании-кредитора связаны с Midea Real Estate, и упомянутый выше трастовый займ в 650 млн юаней — не только связанная сделка, но и требующая обязательного раскрытия, включая одобрение независимых акционеров.

Midea Real Estate объяснила нарушение тем, что внутри компании произошла коммуникационная ошибка: бизнес-команда инициировала сделку, не уведомив команду по соблюдению нормативных требований о том, что контрагент — связанная сторона, а команда по соблюдению нормативных требований не смогла вовремя выявить потенциальную косвенную связанность.

Это означает, что: бизнес-команда Midea Real Estate — «безответственная» или «умышленно скрывающая риски», а команда по соблюдению нормативных требований — недостаточно профессиональна или не проявила должной ответственности, не обнаружив и не предотвратив связанную сделку. Возможно, обе команды знали о ситуации, но не смогли скрыть ее — «перекладывая ответственность».

К концу 2024 года у Midea Real Estate на счету было около 1,03 млрд юаней наличных и эквивалентов, а невыплаченный максимум по трастовым займам — 650 млн юаней, что составляло около 63% от их наличных средств.

К середине прошлого года у Midea Real Estate было 708 млн юаней наличных и банковских депозитов, краткосрочные и долгосрочные кредиты были полностью погашены. В первой половине прошлого года доходы составили около 2 млрд юаней, рост — 41%, чистая прибыль — 313 млн юаней, рост — 128.1%.

Это как «молочная корова», которая не имеет долгов с процентами, но постоянно генерирует наличные и прибыль. Кто это увидит — не позавидует? Особенно учитывая тесные связи с основным акционером.