3-дневная молниеносная сделка! Сигналы восстановления рынка недвижимости Шанхая явно выражены

С момента реализации новых правил на рынке недвижимости Шанхая, известных как «Семь правил Шанхая», прошло почти месяц. Недавние исследования показывают, что объем сделок на вторичном рынке вырос, достигнув новых рекордов по нескольким показателям, а рынок новостроек также начал мягкое восстановление, что подтверждается объявлением о повышении цен на некоторые проекты — реальными действиями, отражающими оптимизм участников рынка. Все эти признаки свидетельствуют о том, что при точечной поддержке новых правил рынок недвижимости Шанхая демонстрирует тенденцию к увеличению объема и стабильности цен, и «маленькая весна» марта становится все более очевидной.

Заметное повышение активности рынка

21 марта в районе Юцяо-Линьду города Шанхая, рядом со станцией метро Юцяо, агентство недвижимости сообщило, что за последнюю неделю в жилом комплексе Yejie International City было продано 3 квартиры, и оно помогло завершить еще одну сделку, клиент уже внес залог. «После новых правил активность на рынке действительно возросла: некоторые объекты были проданы всего через три дня после выставления на продажу, а пространство для торга на вторичном рынке сократилось, что снизило тревогу продавцов о трудностях с продажей.»

В тот же день в Центре сделок с недвижимостью района Пудун, где поток посетителей был очень высоким, на экране показывалось, что к 11 утра было зарегистрировано 55 окон, выдано 671 номер, и в обработке находилось 541 заявка. Сотрудники сообщили, что в выходные дни все окна работают без перерыва, и за день можно оформить около 1300–1400 сделок. После введения новых правил практически полностью сняты ограничения на покупку и продажу за пределами внешней окружной дороги, что привело к значительному увеличению числа участников рынка, особенно в сезон активных сделок в марте и апреле.

С начала марта активность на вторичном рынке Шанхая быстро выросла, достигнув новых максимумов по нескольким показателям. Согласно данным онлайн-агентства недвижимости, с 9 по 15 марта было продано 7233 вторичные квартиры, что на 26,69% больше по сравнению с предыдущей неделей (5709), и это рекорд с 2021 года. В частности, 14 марта было продано 1472 квартиры — всего на одну меньше, чем рекордный показатель 15 марта 2025 года (1473). В выходные 15 и 16 марта было продано 2862 квартиры, что стало максимумом за последние пять лет.

По мнению директора исследовательского института 58 Anjuke Чжан Бо, рост объема сделок на вторичном рынке — это сигнал о тенденции к восстановлению. Он отметил, что по данным онлайн-платформы, в первую неделю после внедрения новых правил активность пользователей выросла: количество инициативных бесед увеличилось на 144,7%, число инициирующих пользователей — на 133,7%, а количество оставленных контактов — на 251,8%. Коэффициент взаимодействия через микроблоги и контакты вырос на 50,5%, и эта тенденция продолжилась в середине марта.

Недавно журналисты посетили Центр сделок с недвижимостью района Миньхэ, где сотрудники сообщили, что после введения новых правил число обращений и сделок заметно выросло, иногда в выходные дни практически невозможно найти свободное место для консультации.

«Объем сделок на вторичном рынке Шанхая в марте характеризуется высокой скоростью, мощным импульсом и широкой охватностью. Это результат продолжительной реализации политики, восстановления уверенности в ценах и изменения структуры спроса и предложения», — отметил заместитель директора Института недвижимости Yiju в Шанхае Ян Юйцзинь.

В сравнении с «взрывным» ростом вторичного рынка, рынок новостроек проявляет более умеренные признаки, однако и там появились позитивные сигналы.

Недавно на некоторых новых жилых комплексах в районах Путо, Цзядин и Миньхэ наблюдался поток покупателей в будние дни. Представитель отдела продаж проекта Zhonghai Huanyu Jiu Zhang в районе Путо сообщил, что в выходные дни только за один день было проведено около 150 встреч с потенциальными покупателями, и сотрудники были очень заняты, даже не всегда могли подробно обсудить с клиентами все детали. Менеджер проекта Shidai Zhicheng в Цзядине заявил, что после новых правил продажи в проекте выросли вдвое по сравнению с январем. А в районе Чжуаньцяо, где расположены проекты Poly Duhui и Huxu, с 9 марта 2026 года объявлено о повышении цен.

По данным исследования China Index Academy, с 9 по 15 марта 2026 года было продано 220 тысяч квадратных метров новых жилых комплексов, что на 62% больше по сравнению с предыдущей неделей и является новым недельным рекордом с начала 2026 года.

Аналитик рынка недвижимости China Centaline Lu Wenxi считает, что «Семь правил Шанхая» — это комплекс мер по точечной корректировке политики, включающей снижение ограничений на покупку жилья, оптимизацию условий по ипотеке и совершенствование налоговой политики — эффективно активизировали скрытый спрос. Взрыв сделок на вторичном рынке — это не только результат высвобождения накопленного спроса, но и значительный сигнал о повышении доверия к рынку. В то же время постепенное восстановление рынка новостроек и повышение цен на отдельные проекты подтверждают улучшение рыночных ожиданий: покупатели готовы входить в рынок, а застройщики более уверенно смотрят в будущее.

Доминирование первичных покупателей

Важно отметить, что недавнее оживление рынка в основном связано с активизацией первичного спроса, а структура сделок на вторичном рынке явно смещается в сторону недорогих объектов. В ходе исследований многие агентства сообщили, что сейчас спрос на небольшие квартиры стоимостью около 3 миллионов юаней значительно вырос, и сделки по ним проходят быстрее, если цена близка к стоимости недавно проданных аналогичных квартир в том же жилом комплексе.

Недавно в районе Миньхэ на Хунсунглу, в одном из агентств, директор Ло Янъянь рассказал, что после введения новых правил за несколько дней удалось завершить одну сделку: клиент начал искать квартиру в начале февраля и в итоге приобрел однокомнатную за 1,86 миллиона юаней.

«В нашем районе наиболее популярны небольшие квартиры», — отметил Ло Янъянь. — «Во-первых, их цена относительно низкая и подходит для первичных покупателей. Во-вторых, только после продажи таких квартир владельцы могут получить средства и мотивацию для обмена на более просторное жилье, что способствует движению на рынке улучшенных объектов.»

По данным China Index Academy, в январе–феврале 2026 года было продано около 17 тысяч вторичных квартир стоимостью менее 3 миллионов юаней, что на 25,2% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составляет 56,1% от общего объема сделок за этот период, что на 6 процентных пунктов выше уровня 2025 года. Эта структурная перемена свидетельствует о том, что после продолжительного снижения цен больше объектов попали в категорию с низкой стоимостью, и их привлекательность для покупателей постепенно возрастает. В условиях благоприятной политики и активизации спроса, покупатели, ранее воздерживавшиеся, вновь выходят на рынок, что способствует росту объема сделок по недорогим квартирам.

Эта тенденция продолжилась и в марте. Согласно мониторингу Lianjia, после праздника Весны и до 19 марта доля сделок по вторичным квартирам стоимостью менее 3 миллионов юаней превысила 60%, что на 4 процентных пункта выше уровня до праздника.

Чжан Бо отметил, что по данным продаж в Шанхае, первичный спрос остается основой рынка, однако улучшенные объекты оказывают более заметное влияние на цены. В центральных районах повышенный интерес вызывают объекты для улучшения жилья, а в пригородах — для первичного спроса. В центральных районах, таких как Сюйхуэй, Цзиньань и Чаннин, спрос на элитные улучшенные квартиры площадью свыше 144 м² более активен, а в районах за пределами внешней окружной дороги — Баошань, Сунцзян и Миньхэ — спрос на квартиры до 90 м² значительно выше, что связано с более сильным эффектом политики в этих зонах. Активность поиска жилья в этих районах выросла более чем на 17% по сравнению с первой половиной февраля.

«На сегодняшний день основные точки активности сделок на вторичном рынке сосредоточены за пределами внешней окружной дороги и в районах между внутренней и внешней окружной дорогой, где преобладают первичные и улучшенные проекты. Продолжится ли эта тенденция, зависит от ситуации с сделками по квартирам стоимостью от 5 до 8 миллионов юаней», — отметил Ян Юйцзинь. — «По законам цепочки обмена, активность первичного спроса создает предпосылки для обновления и замены старого жилья, особенно в условиях, когда новости о небольшом росте цен на жилье снижают уровень осторожности. В конце марта и в последующие месяцы ожидается рост сделок по более дорогим и элитным объектам, что расширит и усилит рыночную активность.»