China Merchants Shekou годовой объем продаж вошел в четверку лучших в стране, чистая прибыль упала более чем на 70%

“核心10城”的投资额占比接近90%，其中在一线城市的投资额占比高达63%，招商蛇口管理层认为这些优质项目的利润转结可以帮助缓解业务压力

文｜《财经》研究员 王文彤

编辑｜杨立赟

17 марта, компания-застройщик招商蛇口 (001979.SZ) в рамках текущего сезона финансовых отчетов первой объявила результаты за 2025 год. Согласно отчету, компания сохраняет прибыль, но выручка, чистая прибыль и рентабельность снизились.

Объявление показывает, что в 2025 году выручка招商蛇口 составила 1547,3 млрд юаней, снизившись на 13,5% по сравнению с прошлым годом; чистая прибыль, приходящаяся на материнскую компанию, — 10,2 млрд юаней, снизившись на 74,7%; чистая прибыль за вычетом исключительных статей — 1,7 млрд юаней, снизившись на 93,1%; рентабельность — 0,5%, снизившись на 1,9 п.п.

招商蛇口 с 2020 года отмечает снижение чистой прибыли, в 2023 году после кратковременного восстановления роста, в 2024 году снова столкнулась с проблемой «рост выручки без роста прибыли». В 2024 году чистая прибыль по сравнению с прошлым годом снизилась на 36,1% до примерно 40,4 млрд юаней. В 2025 году падение чистой прибыли превысило вдвое показатели 2024 года.

В отчете говорится, что причина снижения прибыли — сокращение масштабов реализации проектов девелопмента, начисление обесценения активов и снижение инвестиционной прибыли. Это также типичные причины ухудшения показателей в секторе недвижимости.

Это первый отчет после смены руководства в сентябре прошлого года. На пресс-конференции 17 марта председатель правления朱文凯, вместе с генеральным директором聂黎明, финансовым директором и секретарем совета余志良, заместителями генеральных директором伍斌 и吕斌 впервые представили новую команду.

В 2025 году招商蛇口 заключила договоров на продажу на сумму 1960,1 млрд юаней, снизившись на 10,6% по сравнению с прошлым годом, что на 40% меньше пика 2021 года. Однако на фоне общего охлаждения рынка продаж у застройщиков, в 2025 году общий объем продаж招商蛇口 вошел в топ-4, поднявшись на одну позицию по сравнению с 2024 годом.

Благодаря поддержке招商局, компания обладает стабильным финансовым управлением, что является ее главным преимуществом в условиях отраслевого кризиса, а также дает возможность активно приобретать землю и развивать новые рынки за пределами девелопмента.

По состоянию на закрытие 18 марта, данные Wind показывают, что цена акций招商蛇口 снизилась на 2,67% за день, закрывшись на уровне 9,48 юаней за акцию, рыночная капитализация — 855 млрд юаней.

Куда идут деньги

В 2025 году招商蛇口 зафиксировала 849,7 млрд юаней наличных и их эквивалентов, снизившись на 16,4% по сравнению с прошлым годом. Детально: чистый денежный поток от операционной деятельности и инвестиций значительно снизился — на 69,7% и 172,43% соответственно.

Основные направления потоков — увеличение затрат на покупку земли и расширение инвестиций в совместные предприятия.

В 2025 году招商蛇口 активно участвовала в рынке земельных участков, сосредоточившись на «核心10城» (Пекин, Шанхай, Гуанчжоу, Шэньчжэнь, Сиань, Чанша, Хэфэй, Суцзян, Чэнду, Ханчжоу).

По данным 《财经》, в 2025 году компания приобрела 43 участка земли, увеличив по сравнению с 26 в прошлом году. Общая стоимость земли выросла с 486 млрд юаней до 938 млрд, а доля в собственности — с 335 млрд до 543 млрд, уступая только China Overseas и Poly Developments. Средняя цена за квадратный метр при покупке земли в 2024 и 2025 годах превышала 21 000 юаней.

Согласно отчету, в 2025 году инвестиции в «核心10城» составили около 90% от общего объема, при этом в первую линию городов было вложено 63%. В 2026 году компания ожидает, что общий реализуемый объем продаж достигнет 3400 млрд юаней (без учета новых приобретений), из которых 83% — жилые объекты, а «核心6+10城» займут 81%.

朱文凯 на пресс-конференции отметил, что демографические тенденции, урбанизация, высокий рост экономики и финансовый рычаг постепенно ослабевают, отрасль переживает этап перестройки. Сделки с новостройками уступают место вторичному рынку, а бизнес-модель компаний должна перейти от «высокой оборачиваемости» к стратегии продаж, основанной на спросе и производстве. Поэтому ключевые качественные участки земли — это «защитный вал» для развития компании.

伍斌 добавил, что в 2026 году招商蛇口 продолжит сосредотачиваться на ключевых регионах и городах, выбирая объекты для инвестиций по принципу «продажа — инвестиции». При этом, соблюдая «три красных линии» и балансируя масштаб и прибыльность, каждый проект должен соответствовать стандартам «шести хороших» инвестиций, чтобы обеспечить эффективное использование ресурсов и ускорение оборота и доходности.

Что касается инвестиций, то в 2025 году совместные предприятия принесли招商蛇口 убытки около 6,14 млрд юаней, тогда как в прошлом году они принесли 16,93 млрд юаней прибыли. В результате общая инвестиционная прибыль снизилась на 81,81% и составила 7,08 млрд юаней.

В компании остается значительный запас нереализованных объектов, что создает риск обесценения и влияет на чистую прибыль.

По данным объявления о создании резерва на обесценение, в 2025 году сумма списаний составила 42,7 млрд юаней, что снизило чистую прибыль на 29,18 млрд юаней. В том числе запасы под обесценение — 32,7 млрд юаней. За последние пять лет сумма резервов на обесценение достигла 144,8 млрд юаней.

Большая часть списаний связана с приобретенными ранее по высоким ценам участками земли, зачастую еще в 3-4 года назад, что в условиях отраслевого спада вынуждает компанию нести убытки по этим активам.

Например, по отчету, максимальная сумма списаний в 2025 году — около 8,79 млрд юаней — по проекту Чунцин招商渝天府. Этот проект входит в логистический парк Xiyong в Чунцине, приобретенный招商蛇口 в 2021 году по цене 1,05 млн юаней за квадратный метр с премией 129,98%.

聂黎明 признал, что списания и бухгалтерские методы их учета влияют на текущую прибыль компании. Но он подчеркнул, что в долгосрочной перспективе это укрепляет качество активов и подготавливает компанию к «легкому старту» в будущем.

Он добавил, что постепенное списание старых активов неизбежно снизит будущую прибыль, однако инвестиции в качественные участки за последние два-три года постепенно начнут приносить прибыль, помогая снизить давление на показатели.

Расширение второй кривой

Перед публикацией отчета招商蛇口 прошла через организационные изменения и смену руководства, сосредоточенные на «оптимизации» структуры.

Новая команда руководителей обладает разносторонним опытом в девелопменте, управлении недвижимостью и операциях активов, что соответствует стратегии компании последних лет — развитие второй кривой, «улучшение девелопмента, укрепление активов, расширение物业服务».

Три основных бизнес-направления招商蛇口 — девелопмент (строительство и продажа жилых объектов, подрядные работы), управление активами (коммерческая недвижимость, офисы, апарт-отели, управление активами и выставки/круизы) и物业服务 (управление инфраструктурой, дополнительные услуги, профессиональные сервисы).

Девелопмент остается основой бизнеса, а доходы от物业服务 уже превысили 10% от общей выручки, став еще одним драйвером роста.

В 2025 году доходы от物业服务 составили 167,3 млрд юаней, увеличившись на 8,4%, доля в общем объеме — с 8,6% в 2024 году до 10,8%. Доходы от управления активами — 71,7 млрд юаней, рост на 0,3%, доля — с 3,99% до 4,64%.

物业服务 реализуется через дочернюю компанию招商积余 (001914.SZ).

Отчет показывает, что в 2025 году招商积余 получила выручку 192,73 млрд юаней, увеличившись на 12,23%; новые контракты на год — 41,69 млрд юаней, рост на 13%; управляемых объектов — 2473, рост на 7,7%; управляемая площадь — 3,77 млрд кв. м, рост на 3,3%. Данные Wind подтверждают, что招商蛇口 является крупнейшим акционером招商积余 с долей 47,75%.

Для повышения качества物业服务 компания продолжает инвестировать в управление недвижимостью, робототехнику и развитие экосистемы 鸿蒙. В 2025 году доля инвестиций в R&D составила 0,13% от выручки, увеличившись с 0,12% в прошлом году, а число сотрудников, занятых в R&D, выросло с 270 до 295 человек (+9,26%).

После изменений в руководстве, инвесторы и рынок ждут, сможет ли招商蛇口 улучшить денежные потоки и прибыльность, сохранить темпы развития девелопмента и конкурентоспособность продуктов, а также обеспечить устойчивое развитие трех бизнес-направлений.

На пресс-конференции聂黎明 отметил, что в 2025 году доля вторичного рынка жилья увеличилась до примерно 65%, а сегментация городских районов продолжает усиливаться, что становится нормой. Улучшение качества жилья и спрос на «хорошие дома» — ключевые факторы поддержки рынка. Компания планирует усилить инвестиции в продукт, совершенствовать планировки, развивать инфраструктуру и внедрять зеленые и умные технологии, чтобы создавать более конкурентоспособные жилые комплексы.

В 2025 году компания подготовила стандарт качества жилья «招商蛇口 хорошего дома» и реализовала его на более чем 20 ключевых проектах по всей стране.

В условиях новых возможностей и вызовов朱文凯 заявил, что招商蛇口 должна перейти от традиционного застройщика к модели «застройщик + оператор + сервис-провайдер», а также стать ведущим комплексным разработчиком и оператором индустриальных парков в Китае. «Это наш курс и наша цель», — подчеркнул он.