Цитикс Цзяньтоу: Устойчивость отрасли аутлетов проявляется ярче, положительно оцениваем ведущих операторов и их REITs

Войти в приложение Sina Finance, чтобы узнать больше о рейтингах оценки【信披】.

Автор｜Хуан Сяотянь

Официальный запуск REITs коммерческой недвижимости в сфере бизнеса, таких как аутлеты, открывает новые каналы финансирования для качественных розничных активов. Уже подано заявление на два проекта коммерческих аутлетов. В качестве представителя «экономичного аналога люкса» и «высокой стоимости», аутлеты демонстрируют заметную устойчивость в условиях экономических колебаний. В отрасли сформировалась концентрация лидеров и региональная дифференциация, а способность привлекать арендаторов и управлять товарным ассортиментом создает ключевые конкурентные преимущества компаний. В операционной модели, совместное управление обеспечивает разделение прибыли и рисков, а низкие издержки на недвижимость и налоговые преимущества дополнительно увеличивают прибыльность. Оценка первых проектов аутлетов показывает разумные дисконтные ставки, прогнозируемая дивидендная доходность к 2026 году составляет 4,6%-5,5%. Проекты зрелые, активы высокого качества, что делает их привлекательными для инвесторов.

Новые политики способствуют регулярному выпуску REITs на базе аутлетов, что подчеркивает их устойчивость в условиях циклических колебаний. В настоящее время подано заявление на два проекта коммерческих REITs — от Guotai Haitong и China International Capital Corporation (CICC), объем выпуска составляет 5,06 млрд и 7,47 млрд юаней соответственно. За последний год продажи топ-100 розничных компаний в стране показывают рост — с 3,8% до 13,1% по кварталам, а поток посетителей увеличился с 6,2% до 13,8%, что значительно превосходит традиционные форматы розницы, подтверждая их устойчивость.

Макроэкономическая среда поддерживает расширение масштабов, а структура рынка показывает концентрацию лидеров и региональную дифференциацию. В рамках исследования аутлетов необходимо учитывать макро-тенденции потребления, региональные барьеры и микрооперационные возможности. Внутри страны сформировалась конкуренция между крупными сетями, доля продаж которых превышает 61%. Восточный Китай лидирует по количеству проектов — 40%. В некоторых крупных городах аутлеты насчитывают 5-10 объектов, а в развивающихся городах появляются новые. Способность привлекать арендаторов и управлять товарным ассортиментом создает важнейшие барьеры входа, а крупные компании используют масштаб для получения преимуществ в ценообразовании, обновлении товаров и операционной эффективности.

Модель совместного управления позволяет делить прибыль и риски, а также использовать налоговые преимущества, что увеличивает прибыльность. В доходной части, доля совместных управлений обычно составляет 60-90%, а доходы оператора тесно связаны с торговыми оборотами. Высокая ставка сбора арендной платы и механизмы минимальной арендной платы обеспечивают стабильный денежный поток. В издержках, аутлеты часто расположены в пригородах или в виде уличных комплексов, что снижает затраты на землю и недвижимость, а также повышает конверсию посетителей за счет целенаправленных покупок и меньших налогов на недвижимость.

Первые проекты REITs на базе аутлетов демонстрируют зрелость и высокое качество активов, что делает их привлекательными для инвестиций. Аутлеты обладают высокой устойчивостью к циклическим колебаниям и стабильным денежным потоком. В числе первых — проекты ведущих операторов, которые показывают прогнозируемую дивидендную доходность 4,6%-5,5% к 2026 году. Их оценка превышает зарубежные аналоги, что подтверждает их инвестиционную привлекательность.

1. Новый политический курс способствует регулярному выпуску REITs на базе аутлетов, что подчеркивает их устойчивость к циклам

1.1 Политика: создание условий для выхода из рынка и признание проектов

В 2025 году стартовал рынок REITs коммерческой недвижимости, что ознаменовало новый этап развития рынка в Китае. 31 декабря 2025 года Цзяньцзиньская комиссия по ценным бумагам опубликовала «Объявление о пилотном запуске инвестиционных трастов в коммерческую недвижимость» (документ №21), в котором четко определены параметры продукта. REITs — это закрытые публичные инвестиционные фонды, инвестирующие в активы, поддерживающие ценные бумаги, обеспеченные коммерческой недвижимостью, с целью получения стабильных доходов от аренды и платежей, а также распределения прибыли среди инвесторов. В документе обозначены требования к базовым активам, процедурам оценки и регулированию, что открывает путь для выхода на рынок капиталов.

После внедрения политики рынок активно реагирует: подано уже 15 заявок на регистрацию, среди которых два проекта аутлетов — Guotai Haitong и CICC, объем выпуска — 5,06 млрд и 7,47 млрд юаней. Активы в основном находятся в ключевых городах и показывают хорошую операционную динамику.

Уже вышедшие на рынок аутлеты пользуются высокой популярностью, их рыночная цена и доходность растут. Например, REITs Huaxia Chuangxin аутлетов с датой листинга в августе 2024 года показывают рост стоимости примерно на 72%, а CICC — на 25%. Оценка активов в заявках составляет 7,47 млрд и 5,06 млрд юаней. Финансовые показатели показывают, что доходность по дивидендам составляет 3,4%-4,0%, а прогнозируемая — 4,6%-5,5%.

1.2 От прямых продаж к опыту и сервису: аутлеты демонстрируют устойчивость к циклам

Истоки аутлетов — США 1970-х годов. Изначально это были фабричные магазины для распродажи остатков и сезонных товаров по низким ценам. В 1980-х — 1990-х годах эти магазины объединились в крупные торговые центры, управляемые профессиональными операторами, и распространились по всему миру. В Китае развитие началось в 2002 году, когда открылся первый аутлет в Пекине. За 20 лет индустрия быстро выросла, а в 2013 году начался этап быстрого расширения. В 2025 году продажи аутлетов выросли на 13,1% по сравнению с прошлым годом, поток посетителей — на 13,8%, что свидетельствует о высокой устойчивости к экономическим колебаниям.

Внутри страны развитие аутлетов идет по пути повышения качества, концентрации лидеров и региональной дифференциации. В 2024-2025 годах продажи крупнейших компаний выросли на 8,9%, поток посетителей — на 12,5%. В некоторых городах, таких как Пекин и Шанхай, уже насчитывается 5-10 объектов, а в развивающихся регионах появляются новые. Способность привлекать арендаторов и управлять товарным ассортиментом создает барьеры входа и обеспечивает конкурентные преимущества.

2. Макроэкономическая среда и региональная структура рынка

2.1 Аналитическая рамка: оценка конкурентных преимуществ и операционных возможностей

Для оценки стоимости аутлетов важно учитывать макро-тенденции потребления, региональные барьеры и микрооперационные показатели. В отличие от обычных торговых центров, аутлеты — это целевые места для потребителей, ищущих брендовые товары по сниженным ценам. Основные источники дохода — совместное управление, аренда и дополнительные услуги. Важны показатели конкурентных преимуществ, эффективности совместного управления и стабильности денежного потока.

На макроуровне следует учитывать политику стимулирования потребления, поддержку потребительского рынка и уникальные офлайн-опыты, которые дополняют онлайн-ритейл. В регионах наблюдается концентрация лидеров, высокая доля крупных сетей и активное проникновение в низкоуровневые города. В микроэкономике важны способность привлекать крупных брендов, управлять товарным ассортиментом и обеспечивать стабильный поток посетителей. Расположение в пригородах и низкие издержки на землю и налоговые платежи создают дополнительные преимущества.

2.2 Макроэкономическая ситуация: рост розничных продаж и изменение потребительских предпочтений

В 2025 году объем розничных продаж достиг 4,2 трлн юаней в месяц, что свидетельствует о стабильном росте. Потребительский рынок показывает устойчивость, а спрос на брендовые товары с дисконтом поддерживается ростом доходов населения. В 2016-2025 годах доходы граждан выросли на 82,1%, а уровень потребительских настроений постепенно восстанавливается. В условиях замедления онлайн-торговли, офлайн-аутлеты приобретают особое значение благодаря сочетанию брендов, скидок и опыта.

2.3 Региональная дифференциация и конкуренция

Крупнейшие операторы сосредоточены в Восточном Китае, где доля проектов превышает 40%. В регионах с развитой экономикой и высокой покупательной способностью аутлеты занимают ключевые позиции. В то же время, в менее развитых регионах появляются новые объекты, что способствует расширению рынка. В крупных городах конкуренция переходит к оптимизации существующих объектов и созданию новых форматов, таких как тематические и смешанные проекты.

2.4 Микроэкономические барьеры: привлечение брендов и управление товарным ассортиментом

Ключевые факторы — способность привлекать крупные бренды с ограниченным количеством точек в городе (обычно 2-3), а также эффективно управлять товарным ассортиментом, чтобы соответствовать региональным предпочтениям. Важна способность интегрировать 5-20 брендов, обеспечивая их актуальность и баланс запасов. Расположение в районах с плотностью населения не менее 5万人/км² и радиусом 20-40 км от центра — важные критерии для новых проектов. Также важен опыт работы и долгосрочные отношения с брендами, что создает барьеры входа для новых участников.

3. Операционная модель: совместное управление, низкие издержки и налоговые преимущества

3.1 Основные схемы: доля доходов от совместного управления — 60-90%

В большинстве случаев, аутлеты используют модель совместного управления, при которой оператор получает 60-90% доходов. Эта модель предполагает глубокую интеграцию с брендами, что обеспечивает высокую прибыльность и устойчивость. В рамках модели, оператор фокусируется на управлении товарным ассортиментом, привлечении арендаторов и повышении продаж. Арендная плата может быть фиксированной или основанной на проценте от оборота, что создает баланс между стабильностью и стимулированием роста.

3.2 Высокая прибыльность за счет низких издержек и налоговых преимуществ

Аутлеты, расположенные в пригородах или в уличных комплексах, имеют меньшие затраты на землю и недвижимость. Большинство объектов — это уличные или открытые комплексы, что снижает эксплуатационные расходы. В основном, налоговые платежи по недвижимости ниже, поскольку большинство проектов облагаются по ставке 1,2% (от стоимости), а не по ставке 12% от арендной платы, как в городских торговых центрах. Это дополнительно увеличивает прибыльность.

4. Перспективы и инвестиционная привлекательность

4.1 Оценка проектов: два первых REITs — на сумму 125,3 млрд юаней, прогнозируемая дивидендная доходность — 4,6%-5,5% к 2026 году

Оценка первых двух проектов показывает, что дисконтные ставки сопоставимы с инфраструктурными REITs — около 7,5-7,8%. Прогнозируемая дивидендная доходность — 4,6%-5,5%. Активы крупные, с высокой арендной стоимостью и стабильным денежным потоком. В 2026 году ожидается стабильный рост доходов и выплат.

4.2 Международный опыт: США демонстрируют устойчивость в циклах, Сингапур — высокие дивиденды

Американские REITs Tanger и канадский Tanger — крупнейшие в мире, отличаются высокой дивидендной доходностью и диверсифицированностью активов. В Сингапуре, Sasseur — крупнейший в Азии, показывает стабильность и высокие показатели арендной ставки (98% и выше). Их показатели доходности и оценки позволяют сравнивать с китайскими проектами.

4.3 Инвестиционные рекомендации: перспективные активы, лидеры рынка и зрелые проекты

Рекомендуется инвестировать в ведущие компании с сильной операционной базой, расположенные в ключевых регионах, с хорошей операционной историей и стабильным денежным потоком. Важны показатели дивидендной доходности, оценка стоимости и потенциал роста. В текущих условиях, проекты с высокой ликвидностью и устойчивым доходом представляют наибольший интерес.

Общий вывод: первые REITs на базе аутлетов демонстрируют отличные показатели, их активы — надежные и устойчивые к циклам. Инвестиции в лидеров рынка с зрелыми проектами и хорошими операционными характеристиками имеют высокий потенциал для получения стабильных доходов и роста капитала.