Государственные предприятия вступают в игру, торги земли в Пекине за неделю привлекли 2.607 млрд юаней

Пекин завершил первый квартал с продажей земельных участков, собрав 26,07 млрд юаней.

20 марта в районе Чжанпин, Восточный технологический парк Цзяньгуаньцун, был выставлен на торги участок CP00-1201-0013 и другие, которые были приобретены компанией Mingjia Real Estate за стартовую цену 16,88 млрд юаней, что примерно соответствует цене 2,58万元/м².

Ранее, 17-18 марта, участок 05-02-21-1 в районе Шуньи, Нового города Шуньи, был приобретён компанией Beijing Renhe Risheng Real Estate за стартовую цену 3,48 млрд юаней, что примерно равно 1,54万元/м². Другой участок — проект первичной застройки земли на линии M15, станция Хэдон, участок SY00-3101-0037, был куплен компанией Beijing Zhuzong Jing Shun Real Estate за 5,71 млрд юаней, что примерно равно 1,4万元/м².

Руководитель отдела исследований рынка земли Института исследований недвижимости Чжэн Кай отметил, что три последних участка были проданы по стартовой цене, что свидетельствует о том, что государственные компании выступают в роли гарантов, отражая текущие рыночные настроения и конкурентную ситуацию в регионах. Высококачественные, низкощелочные земли при ограничениях по финансированию и доверию всё ещё опираются на поддержку госкомпаний. Кроме того, после выхода на рынок, важным вопросом становится, как выделиться в жесткой конкуренции, что станет проверкой последующих управленческих способностей.

Конкуренция за участок в Чжанпине

Земельный участок в Восточном технологическом парке Цзяньгуаньцун, Чжанпин, был продан при поддержке районных государственных предприятий.

Это участок, состоящий из трёх жилых зон (0013, 0015, 0039) и детского сада (0016).

Зоны 0013, 0015, 0039 — это зоны жилой застройки II категории, площадью примерно 0,99 га, 1,98 га и 3,51 га соответственно, с застройкой на поверхности около 1 га, 2 га и 3,54 га. Показатель плотности застройки — 1,01, ограничение по высоте — 18 метров (частично 24 метра), зелёная зона занимает 30%. Самый крупный и правильной формы участок — 0039, остальные два — неравномерные по форме, что влияет на планировку зданий. Согласно документам, поощряется соединение подземных пространств участков 0013 и 0015.

Участок 0016 — детский сад, площадью около 0,48 га, коэффициент застройки — 0,8, площадь зданий — около 3840 м², ограничение по высоте — 16 метров, зелёная зона — 30%. Планируется строительство детского сада на 12 групп.

Расположен участок в южной части района Чжанпин, за пределами 6-го кольца, примерно в 2,5 км от станции метро Чжанпин, рядом с коммерческими объектами, такими как World City Changping Wuzhong Middle School. Западная граница — влажный ландшафтный парк Байфуцюань, что подчеркивает экологические преимущества. Район характеризуется как «экологически благоприятный, с хорошей транспортной доступностью».

Эксперты считают, что при плотности застройки 1,01 и высоте 18 метров, участок обладает чистым «вилочным» геном, и в будущем предполагается развитие низкощелочных форматов, таких как таунхаусы и объединённые дома.

Несмотря на хорошие характеристики, участок окружён конкурентами.

Рядом расположен уже сформированный низкощелочный жилой комплекс Rongchuang Changtan No.1, с таунхаусами и квартирами с видом на горы, где средняя цена вторичного рынка — около 42 000 юаней/м².

В двух километрах к северу расположены три крупные новостройки, в том числе проект Jianfa Guantangfu с ценой 26 000 юаней/м², где продано около 1400 из 1800 квартир, ориентированных на первичный спрос и улучшение условий проживания. Также есть проект Wutongshan Yu с 1200 квартирами, уже более половины продано. Недавно, в ноябре прошлого года, стартовал проект Longfor Enxiang Lingyun Song, продажи которого менее полугода, и реализовано менее 50 квартир.

Кроме того, в районе Шахэ, вблизи университетского кампуса, есть новые проекты — Wutong Xingchen, Zhuzong Qingyuefu, Beijing Construction Ji Jingli, — всего в наличии около 4000 квартир.

Кай отметил, что на торгах участвовала только одна компания, что говорит о осторожности рынка в отношении низкощелочных и долгосрочных проектов в неключевых районах. Несмотря на преимущества по цене за квадратный метр, конкуренция внутри района высока, и после выхода на рынок проект столкнется с давлением со стороны существующих объектов, таких как Jianfa Guantangfu, Longfor Lingyun Song и Wutongshan Yu. Для успеха проекту потребуется дифференцироваться за счёт «низкой итоговой стоимости и таунхаусов с низкой ценой».

Эксперты считают, что цена земли контролируема, но низкий коэффициент застройки ограничивает типы возможных объектов — в основном виллы и элитные дома. В условиях рынка, ориентированного на первичный спрос и обновление, важно одновременно продавать по высокой цене и обеспечивать быструю реализацию, что станет серьёзным испытанием для разработчика и маркетинга.

Две земли в Сюньи собрали 9,19 млрд юаней

Два участка с низкой плотностью в районе Сюньи также были приобретены за счёт поддержки государственных компаний.

За 3,48 млрд юаней был приобретён участок в районе 5-го квартала Нового города Сюньи компанией Beijing Shunyi Chengguan Garment Factory, полностью принадлежащей компании. Эта компания — местное государственное предприятие, занимающееся развитием земель, строительством жилья для переселения и управлением активами.

Площадь участка — 1,57 га, плановая застройка — около 22 600 м², коэффициент застройки — 1,44, высота зданий — до 60 метров. Предполагается создание низкощелочного, улучшенного жилого комплекса. Этот участок соответствует тенденции трансформации района от «первичного спроса» к «качественной модернизации».

Расположен в центре старого района Сюньи, окружён зелёными зонами — парками Ренхэ и Сюньи, а также рядом с медицинскими учреждениями (детская больница и больница для женщин и детей) и торговым центром Shangpin City. Всё это формирует комфортную среду для жизни.

Ещё один участок — A-участок станции Хэдон линии M15 — был приобретён компанией Zhuzong Jiashang за 5,71 млрд юаней. Внутри рынка его покупка воспринимается как совместное развитие с компанией Beijing Urban Construction, что подтверждается появлением логотипов обеих компаний на рекламных материалах.

Этот участок имеет низкий коэффициент застройки — 1,3, что даёт преимущества для планировки элитных квартир. Цена сделки — 14 000 юаней/м², что обеспечивает запас по стоимости. Расстояние до станции метро Фонгбо — около 400 метров, а наличие вида на реку Чао Бай — дополнительное преимущество, создающее двойную ценность: удобство и экологию.

Несмотря на то, что инфраструктура ещё находится в стадии развития, низкая цена земли даёт разработчикам возможность более тщательно проработать качество проекта. В будущем он сможет ориентироваться как на первичный рынок, так и на улучшение условий проживания, сохраняя стратегическую гибкость.

Кай отметил, что в районах Сюньи позиционирование района Ренхэ выделяется своей уникальностью. Районы Цзяньцзян/Тяньцзю — это сегмент высокого уровня, привлекающий таких застройщиков, как Mouwan, а Мапо — более «теплый» и ориентирован на административные и зрелые жилые комплексы. Ренхэ, благодаря более низкой входной цене и богатой экологической среде, ориентирован на соотношение цена-качество. Эти районы дополняют друг друга, а в старом городе, например, в районе Дунфэн, из-за дефицита земли сохраняется особое значение.

По плану городского управления землёй на 2026 год, объём поставки коммерческой жилой земли — 200-240 га, что меньше, чем в 2025 году (240-300 га), — продолжая тенденцию сокращения за последние четыре года.

«Рынок всё более дифференцируется, показывая ярко выраженную K-образную динамику — конкуренция за ключевые участки остаётся высокой, а в отдалённых районах снижение цен и коэффициента застройки возвращают фокус к стабильности цен и уверенности в реализации», — отметил Кай.