Чистая прибыль резко упала, но щедрые дивиденды продолжаются, годовой отчет стотриллионной Beike скрывает "опасность" и "возможность"

Почему 贝壳 при снижении прибыли продолжает выплачивать высокие дивиденды и возвращать деньги акционерам?

Радар Финансы, выпуск, текст|Пэн Чэн, редактор|Мэн Шуай

16 марта гигант жилых услуг стоимостью в триллионы юаней 贝壳 опубликовал свой последний годовой финансовый отчет.

В 2025 году чистый доход 贝壳 за год составил 945,8 млрд юаней, что на 1,2% больше по сравнению с предыдущим годом; однако чистая прибыль резко снизилась с 40,78 млрд юаней в прошлом году до 29,91 млрд юаней, что составляет снижение на 26,7%.

Особенно в четвертом квартале прошлого года чистая прибыль за один квартал даже сократилась на 85,7% и составила всего 0,82 млрд юаней.

Если рассматривать конкретные бизнес-направления, то в 2025 году основная деятельность по сделкам с недвижимостью оказалась под давлением: чистый доход по бизнесу с существующими объектами и по новостройкам снизился соответственно на 11,3% и 9,1%.

Однако бизнес, связанный с нефондовой торговлей, в прошлом году показал рост, доля доходов достигла 41%, что стало историческим рекордом. В частности, чистый доход по бизнесу по ремонту и обустройству жилья увеличился на 4,4% в годовом выражении, а доход от услуг по аренде жилья вырос на 52,8%.

Стоит отметить, что на встрече с инвесторами руководители 贝壳 неоднократно отмечали положительное влияние искусственного интеллекта на бизнес компании.

Несмотря на давление на показатели в 2025 году, 贝壳 продолжает возвращать деньги акционерам. В 2025 году компания потратила 9,21 миллиарда долларов на выкуп акций и объявила о выплате около 3 миллиардов долларов в виде финальных дивидендов наличными, что в совокупности составляет более 12 миллиардов долларов за год.

Также стоит отметить, что в недавно опубликованном списке богатейших людей мира Hurun 2026 года вдова основателя 贝壳 Чжу Ян и его семья с состоянием 405 млрд юаней заняли 767-е место, а нынешний председатель совета директоров и генеральный директор 彭永东 с состоянием 85 млрд юаней также вошли в список.

По данным Tianyancha, 贝壳 вышла на биржи США и Гонконга в 2020 и 2022 годах соответственно. По состоянию на закрытие 18 марта 2026 года цена акции 贝壳 составляла 44,34 гонконгских доллара за акцию, что заметно ниже пиковых значений более 70 гонконгских долларов.

Общий объем сделок и чистая прибыль за год снизились одновременно

16 марта 贝壳 официально опубликовала отчет о финансовых результатах за четвертый квартал и весь 2025 год без аудита.

По данным отчета, в 2025 году чистый доход 贝壳 составил 945,8 млрд юаней, что всего на 1,2% больше по сравнению с предыдущим годом.

Что касается прибыли, то давление на показатели было еще сильнее: чистая прибыль за год снизилась до 29,91 млрд юаней, что на 26,7% меньше по сравнению с 2024 годом, когда она составляла 40,78 млрд юаней; скорректированная чистая прибыль — 50,17 млрд юаней, что на 30,4% меньше.

По кварталам, в четвертом квартале 2025 года показатели 贝壳 снизились особенно заметно. В отчете указано, что за этот квартал чистый доход составил 221,89 млрд юаней, что на 28,7% меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Объясняя снижение доходов в четвертом квартале, 贝壳 указала, что оно связано в основном с высоким базовым уровнем доходов по сделкам с новостройками и существующими объектами.

В то же время чистая прибыль за этот квартал резко упала до 0,82 млрд юаней, что на 85,7% меньше по сравнению с аналогичным периодом 2024 года.

В 2025 году валовая маржа 贝壳 снизилась с 24,6% в 2024 году до 21,4%.

Объясняя снижение валовой маржи, 贝壳 указала, что оно связано в основном с уменьшением доли прибыли от существующих и новых объектов, поскольку доходы по этим направлениям ранее приносили более высокую прибыль. Также снижение связано с ростом фиксированных затрат на оплату труда агентов链家, что снизило прибыльность этого сегмента. Частичное снижение маржи было компенсировано ростом прибыли от услуг по аренде жилья.

Что касается ключевых показателей сделок, то в 2025 году общий объем сделок (GTV) 贝壳 составил 3,18 трлн юаней, что на 5% меньше по сравнению с предыдущим годом.

Из них GTV по сделкам с существующими объектами — 2,15 трлн юаней, снижение на 4,2%; по сделкам с новостройками — 890,9 млрд юаней, снижение на 8,2%.

Если рассматривать только четвертый квартал, то снижение GTV было еще более заметным: за этот период объем сделок составил 724,1 млрд юаней, что на 36,7% меньше по сравнению с аналогичным кварталом прошлого года.

Объем сделок по существующим объектам и новостройкам снизился соответственно на 35,3% и 41,7%.

Несмотря на значительное давление на сделочный бизнес, финансовое состояние 贝壳 остается стабильным. По состоянию на конец 2025 года у компании на счетах было 555 млрд юаней в виде наличных, эквивалентов, ограниченных средств и краткосрочных инвестиций.

В части масштабов офисов и агентов 贝壳 продолжает стабильно расширяться. По состоянию на конец 2025 года у компании было 61 100 офисов, что на 18,5% больше по сравнению с прошлым годом; активных офисов — 58 400, рост на 17,5%.

Количество агентов достигло 523 000 человек, что на 4,6% больше по сравнению с концом 2024 года; активных агентов — 445 600, что практически не изменилось.

彭永东 отметил, что по бизнесу链家, который работает по модели франчайзинга, в прошлом году компания активно оптимизировала структуру офисов и агентов, сосредоточившись на высокой эффективности и глубокой работе в ключевых городах. После оптимизации показатели эффективности в этих городах улучшились.

Что касается трафика, то в четвертом квартале 2025 года среднее число активных мобильных пользователей 贝壳 составляло 43,8 миллиона, что немного больше по сравнению с 43,2 миллиона в аналогичном периоде прошлого года.

Традиционные бизнес-направления под давлением, доля нефондовых сделок растет

Дальнейший анализ финансового отчета показывает, что структура бизнеса 贝壳 в 2025 году претерпела значительные изменения.

Два ключевых направления — бизнес с существующими объектами и новостройки — показали слабые результаты: чистый доход по бизнесу с существующими объектами за год составил 250 млрд юаней, снизившись на 11,3%; доход от сделок с новостройками — 306 млрд юаней, снижение на 9,1%.

В 2025 году прибыльность по бизнесу с существующими объектами в четвертом квартале немного выросла, а по новостройкам — увеличилась всего на 0,2 процентных пункта по сравнению с прошлым годом.

Руководство отмечает, что ранее модель работы 贝壳 больше напоминала традиционные каналы, ориентированные на комиссионные и поток клиентов, и ресурсы распределялись вокруг этого. “Для ключевых проектов мы можем использовать наш огромный каналный трафик, чтобы помочь застройщикам реализовать объекты, — говорит руководство. — В условиях роста рынка эта модель очень эффективна”.

Однако руководство также признает, что в текущих условиях эта модель может обслуживать только часть проектов и покупателей, и ее ценность для застройщиков и покупателей ограничена. Поэтому 贝壳 сейчас работает над повышением уровня сотрудничества по новым проектам, превращая бизнес с новостройками из роли канала в полноценного партнера по всему циклу проекта.

В отличие от слабых результатов традиционных бизнес-направлений, нефондовые сделки стали ключевым драйвером роста доходов 贝壳, их доля выросла с 33,8% в 2024 году до 41% в 2025 году, достигнув исторического рекорда.

Особенно выделяется бизнес по аренде жилья: чистый доход за год составил 21,9 млрд юаней, что на 52,8% больше по сравнению с прошлым годом. К концу 2025 года количество управляемых арендных объектов 贝壳 превысило 700 000, что на 62% больше по сравнению с прошлым годом.

При этом прибыльность этого сегмента выросла на 3,6 процентных пункта и достигла 8,6%, что позволило компании выйти на операочную прибыльность впервые после внедрения модели “легкого управления”.

Что касается бизнеса по ремонту и обустройству жилья, то в прошлом году его чистый доход составил 15,4 млрд юаней, что на 4,4% больше по сравнению с прошлым годом. При этом показатель прибыли вырос на 0,7 процентных пункта и достиг 31,4%, а операционные убытки значительно сократились.

彭永东 подчеркнул, что оба направления — ремонт и аренда — движутся к повышению качества прибыли и созданию устойчивой, масштабируемой модели ведения бизнеса, и оба уже находятся на более здоровом этапе развития.

По его мнению, настоящая способность проходить циклы — не в масштабе, а в способности постоянно создавать реальную ценность для потребителей.

Реализация AI для трансформации бизнеса, объявление о выплате 3 млрд долларов в виде финальных дивидендов

На ежегодной встрече с инвесторами в 2025 году руководители 贝壳 неоднократно говорили о роли AI в трансформации бизнеса.

“AI нельзя игнорировать, человек тоже незаменим”, — считает 彭永东. — “AI может максимально рационализировать процессы и одновременно усиливать ценность эмоциональной составляющей, которую должны нести люди”.

Исходя из этого, 贝壳 определила стратегический курс на “сотрудничество человека и машины” в области AI. Используя возможности AI, компания повышает профессиональный уровень предоставляемых услуг, эффективность преобразования ресурсов и производительность.

Например, в сделках с недвижимостью 贝壳 внедряет AI в ключевые процессы — привлечение клиентов, создание контента и обучение профессиональных навыков, что позволяет значительно увеличить профессиональную ценность специалистов и эффективность платформы.

В сфере аренды 贝壳 использует AI для повышения операционной эффективности, привлекая AI к управлению всеми этапами — сбору, выходу и управлению объектами, а также принятию управленческих решений. В пилотных регионах эффективность по сбору арендных платежей выросла на 13%, а успешность определения арендной стоимости с помощью AI — на 5,3 процентных пункта по сравнению с ручным расчетом.

По данным 贝壳, с углублением внедрения AI и повышением уровня детализации операций средний объем сделок у агентов по вторичной недвижимости вырос с 2 до 3 сделок, а месячный объем сделок у профессиональных менеджеров по ремонту и обустройству жилья увеличился более чем на 100%. Количество управляемых объектов у менеджеров по активам выросло более чем на 40%, достигнув исторического максимума.

彭永东 также отметил, что в 2026 году компания продолжит использовать AI для формирования новых барьеров в конкурентной среде, еще больше усиливая профессиональную ценность специалистов и эффективность платформы, чтобы обеспечить более высокий уровень сервиса и улучшить качество жизни потребителей.

В то же время 贝壳 объявила о плане по возврату капитала. Компания подчеркнула, что всегда стремится возвращать деньги акционерам через активную капиталовложение.

В 2025 году объем выкупа акций составил около 9,21 млрд долларов, что на 29% больше по сравнению с предыдущим годом. Также компания объявила о выплате около 3 млрд долларов в виде финальных дивидендов наличными, которые будут оплачены за счет свободных средств на балансе.

Общий объем возврата капитала акционерам в 2025 году превысил 12 млрд долларов, что на более чем 9% больше по сравнению с прошлым годом.

С момента начала программы выкупа акций в сентябре 2022 года по состоянию на конец 2025 года 贝壳 приобрела около 159 миллионов американских депозитарных акций (эквивалент примерно 478 миллионам A-типов обыкновенных акций) на сумму около 25,47 млрд долларов.

На 2026 год 彭永东 вновь подтвердил, что 贝壳 продолжит придерживаться нейтральной рыночной позиции. Он считает, что рынок жилых помещений в Китае по-прежнему остается крупнейшим и наиболее ценным в мире.

Однако он также подчеркнул, что фундаментальная логика отрасли значительно изменилась: потребители требуют более профессиональных и более надежных решений для принятия решений. В будущем отрасль перестанет конкурировать только за масштаб, а сосредоточится на профессиональных услугах и эффективности.

Исполнительный директор и главный финансовый директор 贝壳 徐涛 отметил, что в 2026 году компания будет придерживаться более строгих финансовых правил, балансируя между эффективностью и ростом, чтобы обеспечить постоянное улучшение качества прибыли, одновременно инвестируя в долгосрочную конкурентоспособность и оптимизируя структуру капитальных затрат.