Доля сделок с вторичной недвижимостью быстро растет. Сможет ли Beike реализовать большую ценность?

Рынок недвижимости восстанавливается, а успешная реализация стратегии «один блок, три крыла» принесла Shell стабильные результаты.

Недавно Shell опубликовала данные о результатах за первый квартал 2025 года, продолжая рост второй половины прошлого года. За первый квартал общий объем сделок (GTV) составил 843,7 млрд юаней (Китайский юань), что на 34,0% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Чистая выручка составила 23,3 млрд юаней, увеличившись на 42,4%, чистая прибыль — 855 млн юаней.

Конкретно, деятельность Shell демонстрирует множество ярких моментов: во-первых, объем сделок по вторичному и новому жилью значительно превышает среднерыночный уровень, что свидетельствует о конкурентоспособности ведущих компаний. Во-вторых, быстро растут бизнесы по аренде жилья и ремонту, становясь новыми драйверами роста.

Высокий рост брокерского бизнеса, бизнес по нерезидентским сделкам становится «второй кривой роста»

Брокерский бизнес — ядро деятельности Shell, который с второй половины прошлого года показывает продолжительный превосходный результат.

Общий объем сделок за первый квартал в 843,7 млрд юаней включает 580,3 млрд по сделкам с существующим жильем, что на 28,1% больше, а по новым квартирам — 232,2 млрд, рост на 53%. Важно отметить, что эти показатели достигнуты на фоне колебаний на рынке недвижимости: по данным CRIC, продажи топ-100 застройщиков за первый квартал снизились примерно на 7% по сравнению с прошлым годом.

Способность Shell противостоять циклическим колебаниям во многом обусловлена повышением операционной эффективности. Компания увеличила инвестиции в ИИ-технологии, запустила ряд приложений и инструментов, охватывающих как B2B, так и B2C сегменты.

Например, ИИ-помощник по поиску жилья «Пудинг» ориентирован на пользователей, его глубокие аналитические возможности и реальные данные о предложениях позволяют лучше понять потребности клиентов и рекомендовать подходящие варианты, обеспечивая умный и эффективный поиск. Помощник для агентов «Лайкэ» предназначен для повышения эффективности коммуникации с клиентами и увеличения сделок.

Кроме того, для повышения эффективности работы магазинов Shell внедряет механизмы внутреннего управления, такие как рабочие панели для агентов, ИИ-инструменты продвижения объектов, а также офлайн-мероприятия по фокусировке на объектах. Также развиваются платформенные механизмы, такие как система бонусных баллов, региональные советы по управлению, стимулирующие развитие и сотрудничество между магазинами.

За первый квартал средний GTV на магазин и на сотрудника выросли соответственно на 8% и 14%, что свидетельствует об улучшении эффективности. Уровень утраты существующих магазинов снизился до 2,9%, что на 6% ниже предыдущего месяца и на 38% — по сравнению с прошлым годом. Также в первой половине 2024 года уровень удержания новых подключенных магазинов за шесть месяцев достиг 94%.

Рассмотрим бизнес по нерезидентским сделкам: за первый квартал чистая выручка выросла на 46,2% и составила 35,9% от общей чистой выручки, что делает его второй кривой роста.

В частности, доходы от ремонта и обустройства жилья составили 2,9 млрд юаней, рост на 22,3%, а рентабельность этого сегмента достигла рекордных 32,6%, увеличившись на 2 процентных пункта по сравнению с прошлым годом.

Доходы от аренды жилья за первый квартал достигли 5,1 млрд юаней, рост на 93,8%. По данным компании, на конец квартала в управлении находилось более 500 тысяч объектов, из них «Беззаботная аренда» — более 490 тысяч.

В 2023 году Shell утвердила стратегию «один блок, три крыла», где «один блок» — сделки с новостройками и вторичным жильем, а «три крыла» — ремонт, аренда и бизнес «Бэйхао Цзя». Стоит отметить, что бизнес по ремонту начал быстро расти с 2021 года, а бизнес по аренде жилья показывает сильные перспективы. Для Shell бизнес по нерезидентским сделкам стал успешной второй кривой роста, что способствует повышению устойчивости компании.

Эра существующих жилых комплексов: повышение качества управления — ключ к успеху

Благодаря повышению операционной эффективности, прибыльность Shell также растет. Компания сообщает, что в первом квартале операционные расходы составили 4,2 млрд юаней, снизившись на 31,3% по сравнению с предыдущим кварталом, а скорректированная чистая прибыль — 1,39 млрд юаней.

На самом деле, после нескольких лет корректировок, рентабельность бизнеса по вторичному и новостройкам стабилизировалась, а с ростом прибыли от ремонта и аренды, а также развития бизнесов «Бэйхао Цзя», повышение качества управления становится вполне вероятным.

Исполнительный директор и главный финансовый директор Shell, Сюй Тао, заявил: «При контроле затрат и расходов мы продолжим поддерживать долгосрочное развитие бизнеса и полностью реализовывать стратегию ‘один блок, три крыла’».

За первый квартал у Shell на счету оказалось 127,73 млрд юаней наличных средств, что на 12% больше по сравнению с началом периода. В 2024 году компания выплатит акционерам около 400 млн долларов дивидендов. Также было потрачено около 716 млн долларов на обратный выкуп акций, что составляет около 3,9% от общего количества выпущенных акций на конец 2023 года, все акции вычтены из обращения. Такой крупный обратный выкуп свидетельствует о доверии руководства к будущему развитию и является выполнением обязательств перед акционерами.

В целом по отрасли с сентября 2024 года комплекс мер стимулировал восстановление рынка недвижимости: объем сделок и число просмотров жилья заметно выросли, а в 2025 году «остановка падения и стабилизация» остаются основными тенденциями.

Как лидер в сфере недвижимости в Китае, Shell, вероятно, напрямую выиграет от восстановления рынка. Более того, с замедлением урбанизации рынок продаж недвижимости переходит в стадию существующих жилых комплексов, что благоприятно для Shell.

По данным аналитической компании Founder Securities, за последние четыре года доля вторичного рынка в общем объеме сделок быстро выросла и к концу 2024 года достигла рекордных 46%, что свидетельствует о постепенном превращении вторичного рынка в важную часть рынка недвижимости. Также, с увеличением давления на застройщиков по реализации объектов, Shell получит больше возможностей для раскрытия своего потенциала.

Что касается будущего, сооснователь, председатель и генеральный директор Shell, Пен Юндун, заявил: «Взгляд в будущее дает нам уверенность в долгосрочном развитии компании в рамках стратегии ‘один блок, три крыла’, и мы продолжим инвестировать в применение ИИ».