Шанхай снизил первоначальный взнос на коммерческую недвижимость, ожидается, что другие города последуют за ним

Источник: Жэньцзинь цзаофу, авторы: Лянь Цянь, Е Цзянь

16 марта Народный банк Китая, отделение Шанхая, совместно с Управлением финансового надзора и регулирования Государственного управления финансового надзора и регулирования опубликовали уведомление о корректировке минимального первоначального взноса по коммерческой недвижимости (включая «жилье с коммерческим и жилым назначением») с 16 марта 2026 года. Минимальный первоначальный взнос для покупки коммерческой недвижимости в Шанхае устанавливается не ниже 30%. Все финансовые учреждения должны в зависимости от условий деятельности, рисков клиентов и других факторов разумно определять конкретный размер первоначального взноса по каждому кредиту. Это первая за более чем десять лет корректировка политики по ипотеке на коммерческую недвижимость в Шанхае, ожидается, что другие города последуют примеру.

В январе этого года Народный банк Китая и Управление финансового надзора и регулирования выпустили уведомление о корректировке минимального первоначального взноса по ипотеке на коммерческую недвижимость, в котором говорится, что «минимальный первоначальный взнос по ипотеке на коммерческую недвижимость (включая жилье с коммерческим и жилым назначением) устанавливается не ниже 30%», а также отмечается, что «в соответствии с принципом дифференцированного регулирования в зависимости от города, на основе единого минимального первоначального взноса по всей стране, субъекты самостоятельно определяют минимальный первоначальный взнос в каждом городе в пределах установленного нижнего уровня».

«Новая политика снижает порог входа для инвестиций и бизнеса, основная цель — активизация существующих коммерческих активов», — отметил заместитель директора Института недвижимости Yiju в Шанхае Ян Юэцзинь. Он подчеркнул, что эффект снижения нагрузки очевиден. В качестве примера он привел коммерческую недвижимость стоимостью 5 миллионов юаней: до введения новой политики покупатель должен был внести 2,5 миллиона юаней, после — всего 1,5 миллиона, что уменьшает денежный поток на 1 миллион юаней.

Ян Юэцзинь отметил, что это изменение эффективно освободит спрос со стороны инвесторов, ограниченного ранее порогами по капиталу, особенно в сочетании с текущим оживлением рынка вторичного жилья и связанного с этим притока капитала. В краткосрочной перспективе ожидается рост количества консультаций по коммерческим проектам в ключевых районах Шанхая по сравнению с предыдущим периодом.

Генеральный менеджер Shanghai Data Research Institute Чжан Вэньцзинь указал, что за последние несколько лет средняя арендная плата и уровень сдачи коммерческой и офисной недвижимости в Шанхае снизились в разной степени, что привело к снижению доверия к рынку и сокращению сделок, а также к росту запасов коммерческой недвижимости. Снижение первоначального взноса с 50% и выше до не ниже 30% — это мера по снижению порога входа, активизации потенциального спроса и ускорению распродажи коммерческих объектов, что поможет снизить запасы.

Директор исследовательского института 58 Anjuke Чжан Бо считает, что новая политика будет способствовать взаимодействию с программами по активизации запасов нежилых помещений и поддержке обновления бизнес-центров в Шанхае, что облегчит вход на рынок для малых и средних инвесторов, а также профессиональных арендных операторов. Кроме того, снижение требований к первоначальному взносу уменьшит финансовое давление на застройщиков, желающих преобразовать коммерческую недвижимость в долгосрочную аренду или апартаменты гостиничного типа. Поддержка со стороны финансовых институтов в трансформации коммерческой недвижимости в долгосрочную аренду, апартаменты и гостиницы соответствует растущему спросу на аренду жилья.

Ли Хан, специалист по недвижимости, который давно следит за рынком Пудуна, отметил, что снижение первоначального взноса по коммерческой недвижимости в первую очередь активизирует продажи апартаментов гостиничного типа. «В настоящее время коммерческая недвижимость, особенно магазины, продается сложнее, но гостиничные апартаменты в хороших районах с высокой арендной доходностью — до 3% и выше — очень привлекательны», — сказал он. В качестве примера он привел проект в Чжанцзяне, Пудун, где цены на разные типы жилья колеблются в пределах двух-трех миллионов юаней, а месячная аренда составляет 8500–9000 юаней. Согласно новой политике, первоначальный взнос покупателя снизится примерно на 50–60 тысяч юаней, а отсутствие ограничений по количеству покупок делает такие объекты привлекательными для офисных работников и инвесторов.

Однако специалисты считают, что, несмотря на активизацию рынка, эта корректировка не приведет к полномасштабной революции в сегменте коммерческой недвижимости. Ян Юэцзинь отметил, что в текущих условиях рынка недвижимости, при высокой вакантности офисных зданий, давлении на арендные ставки и смягчении ограничений на покупку жилья, стимулирующий эффект политики будет проявляться в структурных различиях и вряд ли повторит прошлую «спекулятивную волну» вокруг «подобной жилой» недвижимости.

«Цель политики, возможно, — повысить ликвидность коммерческой недвижимости, активизировать её функции как ‘промышленных носителей’ или ‘коммерческих розничных площадей’», — подчеркнул Ян Юэцзинь. Он добавил, что снижение кредитных ставок позволит направлять часть объектов в руки организаций или частных лиц, способных к покупке или преобразованию, для развития новых потребительских форм и новых бизнес-моделей. Особенно после текущих изменений в индустриальной и коммерческой экономике, спрос на новые типы коммерческих и промышленных проектов вновь возрастет.

По прогнозам, такие крупные города, как Пекин, скорее всего, последуют за Шанхаем. Он считает, что в условиях перехода рынка недвижимости к эпохе запасов активизация коммерческих и офисных активов стала важной задачей политики. Другие города не только скорректируют пороги первоначального взноса в соответствии со своей ситуацией и целями регулирования, но и могут принять дополнительные целевые меры для достижения целей «контроля роста, снижения запасов и оптимизации предложения».