Растущий интерес к вторичному жилью, повышение объемов сделок — в крупнейших городах возможна "малая весна"

Рынок недвижимости в сезон активных сделок «Три Золота и Четыре Серебра» наступил вовремя.

В прошлую субботу (14 марта) в Шанхае за один день было зарегистрировано 1472 сделки с вторичным жильем, что стало новым рекордом за текущий год; на рынке недвижимости Пекина благодаря стимулирующим мерам объем сделок с первичным и вторичным жильем вырос по сравнению с предыдущим периодом; в Гуанчжоу активизировались просмотры и сделки с вторичным жильем; в Шэньчжэне в первой половине марта также наблюдался значительный рост сделок с вторичным жильем.

Каждый год в марте и апреле рынок недвижимости занимает ключевые позиции. Обычно в начале года наблюдается период праздников, что откладывает спрос на покупку жилья; кроме того, спрос на жилье с учебными местами также обычно высвобождается в марте и апреле, что способствует росту общего объема сделок на рынке недвижимости, поэтому особое внимание уделяется этим двум месяцам — это напрямую влияет на тенденцию всего года.

В этом году «Три Золота и Четыре Серебра» проявляются особенно ярко. Рынок недвижимости уже несколько лет возвращается к разумной стабильности, и общественность особенно надеется, что «Маленькая весна» этого года сможет обеспечить одновременный рост цен и объемов, стимулируя новый цикл развития рынка. По данным журналистов «21世纪经济报道», проведших многочисленные исследования и интервью, объем сделок на первичном рынке в ведущих городах заметно вырос по сравнению с предыдущим периодом, а цены остались относительно стабильными. Анализ экспертов рынка показывает, что в Пекине и Шанхае благодаря мерам поддержки спрос на жилье частично высвободился, и ожидается, что «Маленькая весна» принесет положительный результат; в Гуанчжоу и Шэньчжэне также наблюдается рост сделок, что дает надежду на восстановление рынка.

Объем сделок в ведущих городах растет, цены остаются стабильными, и в целом рынок недвижимости по всей стране демонстрирует хороший старт.

Наступила «Маленькая весна»

Шанхай — самый яркий представитель этого сезона «Маленькой весны».

По данным компании «Клеррей», с 9 по 15 марта в Шанхае наблюдался взрывной рост рынка вторичного жилья: за неделю было зарегистрировано 7233 сделки, что стало рекордом за последние пять лет (с 2021 года).

По данным онлайн-ресурса Shanghai Real Estate, 18 марта объем сделок с вторичным жильем в Шанхае в будний день достиг 906 сделок, что свидетельствует о высокой активности на рынке.

Этот «взрыв» в сделках обусловлен стимулирующими мерами правительства. 25 февраля в Шанхае было опубликовано уведомление «Об дальнейшей оптимизации и корректировке политики в сфере недвижимости города», в котором были введены семь мер по стабилизации рынка: сокращение требований по стажу социального страхования для нерезидентов Шанхая, смягчение условий получения права на покупку жилья по виду на жительство, увеличение максимальной суммы кредита по ипотеке и другие — так называемые «Семь мер Шанхая».

Источник, ответственный за исследования клиентов в крупной национальной строительной компании, сообщил «21世纪经济报道», что за последние годы каждое новое правительственное решение стимулировало часть спроса к раннему выходу на рынок. В этот раз, учитывая сезон «Три Золота и Четыре Серебра», ситуация привела к резкому росту сделок и цен, при этом цены остались стабильными. «По нашим наблюдениям, с декабря прошлого года цены на вторичное жилье в Шанхае не снизились и остаются достаточно устойчивыми, что является позитивным сигналом».

Политика Пекина, принятая в декабре прошлого года, также продолжает оказывать влияние. Аналитики «58安居» отмечают, что после новогодних праздников спрос на жилье резко вырос благодаря возобновлению работы офисов и агентств недвижимости. 28 февраля активность на рынке новых квартир достигла 60,3, а на вторичном — 66,1; 14 марта показатели повысились до 59,9 и 65,6 соответственно, что свидетельствует о продолжении эффекта новых мер.

Что касается объемов сделок, то с 26 января по 1 февраля в Пекине было зарегистрировано 4244 сделки — максимум за последние 12 недель, что на более чем 30% выше среднего уровня до введения новых мер. После праздников рынок постепенно восстановился: с 1 по 8 марта было заключено 2980 сделок.

В отличие от Пекина и Шанхая, где новые меры стимулируют спрос, в Гуанчжоу и Шэньчжэне активность рынка вновь выросла за счет жесткого спроса на покупку жилья.

Общедоступные данные показывают, что в первые две недели марта в Гуанчжоу было зарегистрировано более 4000 сделок с вторичным жильем, а максимальный однодневный объем достиг 271 сделки (15 марта), что стало рекордом 2023 года.

Представитель агентства в районе Тяньхэ (Гуанчжоу) сообщил «21世纪经济报道»: «Сейчас очень много работы — показы, встречи, оформление сделок. В центре для подписания договоров уже очереди, что отличается от конца прошлого года. В нашем офисе за этот месяц уже заключено 9 сделок».

Данные по Шэньчжэню также впечатляют: по мониторингу «深圳中原研究中心», по состоянию на 18 марта, в городе было заключено более 4000 сделок с первичным и вторичным жильем. Новостройки — 1474 сделки, что на 38,9% больше по сравнению с февралем; вторичное жилье — 2715 сделок, рост на 58,6%.

Аналитики «深圳中原研究中心» отмечают, что после праздников спрос на рынке жилья в Шэньчжэне заметно вырос, и желание клиентов входить в рынок усилилось. Множество проектов проводят акции по снижению цен, что дает заметный эффект; рынок вторичного жилья также быстро восстанавливается — «Маленькая весна» уже наступила.

Сигналы требуют усиления

Объем сделок явно растет, цены остаются стабильными, и владельцы вторичного жилья уже проявляют «бережливое» отношение к продаже.

По информации «21世纪经济报道», полученной от нескольких посредников в Шанхае, Гуанчжоу и Шэньчжэне, владельцы вторичного жилья настроены достаточно жестко, цены остаются устойчивыми, и возможности для торга ограничены. «Ранее на рынке было много выгодных предложений, сейчас после Нового года цены трудно сбивать, потому что владельцы видят, что рынок улучшился, и предпочитают сдавать жилье в аренду, а не снижать цену», — рассказал посредник из района Наньшань (Шэньчжэнь).

Что касается первичного рынка, застройщики продолжают придерживаться стратегии «цена за объем». Представитель маркетингового отдела крупной компании, работающей в Восточном Китае, отметил: «Объем сделок с вторичным жильем растет, цены остаются стабильными, а вот по первичному рынку сигналы еще не подтверждены».

По данным этого же отдела, в этом месяце средняя цена первичного жилья в Шанхае и соседних городах снизилась, что связано с политикой «цена за объем» и структурными сдвигами в сделках.

«В марте у нас один из конкурентов снизил цену на 15%, что на несколько тысяч юаней за квадратный метр дешевле нашей. Они быстро реализовали свои объекты, а у нас почти не было сделок», — отметил представитель крупной компании из Южного Китая.

Такая разница в настроениях проявляется и на рынке земли. Например, в марте в Шанхае было завершено торги первой партии участков под жилую застройку 2026 года: три участка в районах Цзядин, Сюйхуэй и Цинпу, общая площадь — 198 300 кв. м, сумма сделки — около 6,809 млрд юаней. За исключением участка в Цинпу, где был зафиксирован 6,6% премиум, остальные участки были проданы по стартовой цене.

Это свидетельствует о том, что при текущей высокой активности на рынке застройщики в земельных торгах остаются осторожными. В ходе отчета по результатам деятельности «招商蛇口» заместитель генерального директора Ву Бин отметил, что в 2026 году рынок земли, скорее всего, сохранит низкие цены с локальными всплесками активности.

Ву Бин подчеркнул, что стратегия «инвестировать по результатам продаж» в ключевых регионах и городах продолжит оставаться приоритетом. В соответствии с рыночной ситуацией и уровнем возврата инвестиций, при соблюдении «трех красных линий» и балансировании масштабов и прибыли, каждый проект должен соответствовать стандартам «шести хороших» инвестиций, чтобы обеспечить эффективное использование ресурсов и ускорение оборота.

С учетом всех факторов, текущий сезон «Маленькой весны» способен поддержать стабильность и рост рынка в этом году, однако для этого необходимы дальнейшие позитивные изменения в макроэкономике, такие как восстановление доходов населения и ожиданий по ценам на жилье, напоминает главный аналитик отдела индексных исследований «中指研究院» Цао Цзинцзинь.