Коммерческие REITs для недвижимости ускоряют процесс подачи заявок, в среднем обратная связь поступает менее чем за двадцать девять дней

Публикация: Журналист СТК Ван Жуй

Информация с Шанхайской и Шэньчжэньской фондовых бирж показывает, что по состоянию на 18 марта 11 публичных управляющих компаний подали в общей сложности 15 заявок на регистрацию коммерческих недвижимости REITs (фонды инвестиционной недвижимости). За исключением трех новых заявок, поданных в марте, остальные 12 уже находятся на стадии обратной связи или запроса дополнительной информации.

К концу 2025 года, в последний день года, Китайская комиссия по ценным бумагам издала объявление о запуске пилотной программы по коммерческим недвижимости REITs. За всего за два с половиной месяца количество заявок достигло 15, а предполагаемый объем привлеченных средств превысил 46 миллиардов юаней, средний размер привлечения на один продукт составляет около 3,071 миллиарда юаней.

Согласно заявленным продуктам, шесть из них предполагают сбор более 4 миллиардов юаней. Среди них закрытый коммерческий недвижимый фонд Цзинь Випинхуэй планирует привлечь 7,47 миллиарда юаней, что является максимальным показателем; закрытые фонды Guotai Haitong Shazhi Chuan и Everbright Baodexin Everbright Anshi планируют привлечь 5,064 миллиарда и 4,905 миллиарда юаней соответственно.

Журналисты СТК узнали у нескольких управляющих активами брокерских компаний, что в условиях низких процентных ставок REITs уже стали важным инструментом для расширения масштабов некорпоративных активов публичных управляющих компаний. При оценке по 30 миллиардов юаней на продукт, запуск трех-четырех продуктов может превысить 100 миллиардов юаней; учитывая долгосрочный потенциал расширения существующих активов, дальнейший рост выглядит очень перспективным.

Анализируя уже поданные проекты коммерческих недвижимости REITs, можно отметить, что основные активы расположены в таких мегаполисах, как Шанхай, Шэньчжэнь, Гуанчжоу, а также в ключевых вторых городах с сильным потенциалом развития, таких как Хэфэй и Сиань. В рамках пилотной программы охвачены различные типы коммерческой недвижимости: торговые комплексы, розничные объекты, офисные здания, отели и др. Источники активов — как государственные, так и частные компании, что обеспечивает диверсификацию.

Аналитик Peng Wenyu из Shenyin & Wanguo Securities отметил, что по сравнению с инфраструктурными REITs, активы коммерческой недвижимости обладают высокой рыночной характеристикой, более разнообразными эмитентами (частные, иностранные и девелоперские компании), более упрощенной процедурой проверки, большей гибкостью в доходности и более сильной ликвидностью. Внедрение коммерческих недвижимости REITs сделает структуру рынка более богатой, возможна перестройка оценочной экосистемы, расширение рыночного объема и появление триллионного рынка — голубого океана.

Особое внимание уделяется тому, что в среднем 12 заявленных продуктов получили обратную связь за 28,5 дня; например, REITs Huatai Zijin Huazhu Anzhu были рассмотрены и получили ответ всего за 22 дня, что свидетельствует о высокой эффективности проверки и реакции регуляторов.

Руководитель отдела фиксированного дохода Huayuan Securities, Liao Zhiming, отметил, что по текущим отзывам регуляторы сосредоточены на четырех ключевых аспектах: соответствие недвижимости нормативам (завершенность процедур, соответствие земельного использования, наличие всех разрешений и лицензий); целостность активов (охват активов в пуле, наличие совместных активов); доходность проекта (операционная модель, конкурентоспособность, риски, связанные с арендой и связанными сделками); и разумность оценки (долгосрочный рост, уровень арендной ставки в прогнозный период).

Кроме того, помимо активных усилий бирж по продвижению первых проектов, Китайская комиссия по ценным бумагам и местные управления ценными бумагами активно проводят обучающие мероприятия, чтобы помочь компаниям, финансовым институтам и правительственным органам использовать новые возможности развития коммерческих недвижимости REITs. 13 марта ЦКБ опубликовала объявление о наборе аспирантов на программу 2026 года, в котором особое место занимает исследование «Создание системы рынка REITs».

Также 13 марта Управление по ценным бумагам провинции Сычуань сообщило, что совместно с Шанхайской и Шэньчжэньской биржами и финансовым управлением провинции провели «Рабочее совещание по продвижению пилотного проекта REITs в Сычуани», на котором проведена оценка активов, а также повторно организована подготовка и подача заявок на проекты. В рамках этого мероприятия решены ключевые проблемы и сложности, связанные с продвижением проектов, с помощью индивидуальных решений.

(Редактор: Вэньцзин)