Ускорение распродажи запасов: 22 провинции снизили первоначальный взнос за коммерческую недвижимость

Источник: Журнал “Экономика XXI века” Автор: Чжан Мин

16 марта Шанхайский главный офис Народного банка Китая опубликовал уведомление о том, что минимальный первоначальный взнос по ипотеке на коммерческую недвижимость (включая “жилье с коммерческими помещениями”) в Шанхае увеличен до не менее 30%. Эта мера направлена на ускорение снижения запасов коммерческой недвижимости и дальнейшее стимулирование активности на рынке сделок.

15 января этого года официальный представитель Народного банка Китая и заместитель председателя Цзоу Лань заявил, что совместно с Управлением финансового регулирования снизят минимальный первоначальный взнос по ипотеке на коммерческую недвижимость до 30%, поддерживая снижение запасов на рынке коммерческой недвижимости. Через два дня оба ведомства совместно опубликовали уведомление о корректировке политики минимального первоначального взноса по ипотеке на коммерческую недвижимость, установив его не ниже 30%.

До этого минимальный первоначальный взнос составлял 50%. На практике некоторые банки устанавливают его на уровне 60% и выше. Поэтому данная мера считается важным сигналом о снижении запасов коммерческой недвижимости.

По неполной статистике журналистов “Экономики XXI века”, на сегодняшний день 22 провинциальных административных района снизили минимальный первоначальный взнос по коммерческой недвижимости. Некоторые регионы и города также приняли дополнительные меры для стимулирования снижения запасов коммерческой недвижимости.

Различные действия свидетельствуют о том, что процесс снижения запасов коммерческой недвижимости ускоряется.

Длительный цикл реализации

Коммерческая недвижимость включает офисные здания, торговые площади и другие объекты с коммерческими правами собственности. В отличие от жилых домов, права на коммерческую недвижимость обычно действуют 40 или 50 лет, а налоговые и сборные обязательства зачастую выше.

Под воздействием множества факторов в настоящее время в Китае наблюдается значительный запас коммерческой недвижимости. Согласно данным Национального бюро статистики, по состоянию на конец февраля этого года, площадь товаров на продажу составляет около 800 миллионов квадратных метров, из них 190 миллионов — офисные здания и коммерческие помещения, что составляет примерно 23,9%. В то же время в стадии строительства находятся около 710 миллионов квадратных метров офисных и коммерческих объектов.

Из-за большего количества ограничительных мер по сравнению с жилой недвижимостью, входной порог для покупки коммерческой недвижимости выше, а цикл реализации дольше. Согласно средним темпам продаж за последние 12 месяцев, цикл реализации офисных зданий (рассчитанный по запасам на конец февраля) составляет примерно 28 месяцев, а коммерческих помещений — более 30 месяцев.

Для сравнения, цикл реализации жилых домов составляет около 7 месяцев.

Аналитическая компания CBRE отмечает, что в этом году в 10 крупнейших городах страны ожидается добавление около 4,7 миллиона квадратных метров офисных площадей, что на 7% больше по сравнению с прошлым годом, а в 2027 и 2028 годах объем добавлений снизится до 4,2 и 3,5 миллиона квадратных метров соответственно. В сегменте розничной недвижимости ожидается, что в этом и следующем году в восьми крупнейших городах страны будет добавлено около 4,39 и 3,56 миллиона квадратных метров качественных торговых площадей, что останется на высоком уровне. В Шанхае, Гуанчжоу, Ханчжоу, Нанкине и Тяньцзине объем новых предложений увеличится по сравнению с предыдущими годами.

В последние годы постоянно звучат призывы к усилению политики и стимулированию снижения запасов коммерческой недвижимости.

На двух сессиях этого года член Национальной политической консультативной конференции и председатель группы “Новые надежды” Лю Юнхао предложил оптимизировать планировку, сократить долю новых коммерческих земель, поддержать активизацию существующих коммерческих и офисных активов, улучшить политику “коммерческое с жильем” и умеренно ослабить ограничения по заселению и поступлению на учебу для апартаментов.

Лю Юнхао отметил, что изменение демографической ситуации и развитие онлайн-шопинга ослабляют роль офлайн-коммерции. Он добавил, что, помимо мер по утилизации запасов, необходимо учитывать изменения в экономической форме при новых планах, вносить соответствующие коррективы и избегать чрезмерного планирования коммерческих объектов.

Политические меры продолжают реализовываться

До недавних пор меры по снижению запасов коммерческой недвижимости уже принимались.

В сентябре 2025 года Госсоветом был опубликован документ “О мерах по раскрытию потенциала спортивных расходов и продвижению высокого качества развития спортивной индустрии”, в котором поощряется использование промышленных зданий, коммерческих помещений и складов для создания спортивных пространств.

28 ноября 2025 года Комиссия по ценным бумагам открыла публичное обсуждение пилотного проекта по созданию инвестиционных трастов на коммерческую недвижимость. Основная цель — обеспечить каналы финансирования прав на коммерческую недвижимость и предложить стандартизированные финансовые решения для активизации существующих активов.

В этом году продолжается активное внедрение позитивных сигналов.

5 марта Министерство природных ресурсов и Национальное управление лесного хозяйства и пастбищ опубликовали уведомление о дальнейшем обеспечении природных ресурсов, в котором указано, что приоритет отдается обеспечению строительства важных объектов и развитию социальных программ, а использование земли для коммерческой застройки в принципе не допускается.

В рамках пятилетнего плана (“План пятилетия”) говорится о стимулировании классифицированной обработки неиспользуемых земель и строящихся объектов, а также о активизации использования запасов товаров на продажу и неиспользуемых коммерческих и офисных помещений. В документе также упоминается о необходимости законного и аккуратного продления сроков использования промышленных и коммерческих земельных участков.

Аналитики считают, что это не только означает корректировку предложения, но и ускорение процесса активизации неиспользуемых коммерческих объектов.

На уровне местных властей многие города недавно приняли меры поддержки для стимулирования снижения запасов коммерческой недвижимости.

Например, Шанхай разрешил совмещение коммерческих зданий с гостиницами, научно-исследовательскими центрами, культурно-спортивными учреждениями, медицинскими и образовательными учреждениями, а также арендным жильем (включая квартиры для талантов); Ханчжоу внедрил реформы в сфере коммерческой земли, уточнив механизмы эффективной активизации существующих площадей и разрешив временное изменение назначения зданий.

В части субсидий Вухань предоставляет 50% компенсации по налогу на сделку при покупке новых коммерческих объектов; Наньнин предлагает 10 000 юаней за покупку коммерческих объектов площадью более 100 кв. м.

Аналитический институт China Index Academy отмечает, что поиск путей активизации неиспользуемых коммерческих и офисных помещений станет важной политической задачей в этом году, и ожидается, что регионы предпримут больше подобных инициатив.

Что касается значительного снижения минимального первоначального взноса, то аналитики считают, что в краткосрочной перспективе это поможет снизить запасы коммерческой недвижимости и улучшить денежные потоки застройщиков; в долгосрочной — обеспечит финансовую поддержку для активизации существующих активов.

Однако, по мнению China Index Academy, это не является сигналом полного разворота рынка. В сравнении с ипотекой на жилую недвижимость, кредиты на коммерческую недвижимость по сумме займа, ставке и срокам все еще значительно отличаются, а банки при определении конкретных условий будут учитывать риски клиентов. Важнее всего, что активность сделок с коммерческой недвижимостью в корне зависит от состояния реальной экономики. Для действительно активизации “молчащих активов” необходима синхронная вера участников рынка и оживление реальной экономики.

(Редактор: Вэнь Цзинь)