Группа Ванке в полном составе возвращается, участок Лицян в Циндао был продан по минимальной цене после отказа от коммерческой застройки

观点网 20 марта, результаты онлайн-аукциона на право использования государственного земельного участка в городе Циндао, организованного управлением природных ресурсов и планирования, показали, что участок LC0301-03, расположенный на восточной стороне скоростной дороги Циньин в районе Лицан, был продан.

Согласно ранее опубликованному объявлению о продаже, начальная цена этого участка составляла 998 миллионов юаней, а стартовая цена за квадратный метр — 9010 юаней.

Результаты сделки показывают, что участок был приобретен компанией Циндао Чанминь Чжицзе有限公司 по цене 998 миллионов юаней, с нулевым уровнем переплаты.

Общедоступные данные свидетельствуют, что эта компания была создана совместно Vanke, China Overseas, Yuexiu, Gemdale и Qingdao Chengtou.

Процесс торгов был достаточно простым, правила — “кто больше заплатит”, однако зарегистрировался только один участник, не было этапов конкурентных ставок.

В отличие от обычных новых земельных участков, этот участок имеет особенность «повторного выхода на рынок».

По открытым данным, этот участок ранее входил в состав проекта Восточный лесной парк Дэли, и несколько лет назад его приобрела консорциум Vanke, однако из-за задержек в развитии проект был возвращен в распоряжение правительства по согласованию.

За несколько лет прошел полный цикл: «продажа — застой — возврат — повторная продажа».

Перезапуск участка

С точки зрения условий продажи, ключевое изменение связано с планировочной документацией.

28 февраля управление природных ресурсов и планирования Циндао опубликовало объявление о торгах на право использования государственного строительного земельного участка, и участок LC0301-03 в районе Лицан на востоке был вновь выставлен на торги.

Этот участок был изменен с «коммерческой и деловой земли» на «землю для второго типа жилых домов», а также добавлены объекты общественного назначения, такие как школы, медицинские учреждения и учреждения по уходу за пожилыми.

Одновременно коэффициент застройки снижен до 2,5, что соответствует средне-низкому уровню, а интенсивность застройки значительно ниже предыдущего коэффициента 3,57.

В документах по продаже указано, что участок расположен на востоке скоростной дороги Циньин, западной стороне улицы Шийу, северной стороне улицы Цаошань и юге реки Цюшуй, площадь составляет около 44 320,7 кв. м, а планируемая застройка — около 110 800 кв. м. Требования к застройке ясны: проект должен включать строительство общественного центра, детских садов и сопутствующей коммерческой инфраструктуры, а после завершения — передаваться в пользование.

Этот участок находится на восточной стороне района Дэли, рядом с жилыми кварталами и лесным парком. Вокруг уже реализуются планы по развитию образовательных, медицинских и коммунальных объектов.

Исходя из коэффициента застройки, объема и требований к инфраструктуре, предполагается, что будущие жилые комплексы будут преимущественно средне- и многоэтажными.

Следует отметить, что структура цен до и после изменений также изменилась.

До корректировки начальная цена составляла около 1,187 миллиарда юаней, а цена за квадратный метр — около 7500 юаней; после корректировки начальная цена снизилась до 998 миллионов юаней, а цена за квадратный метр выросла до 9010 юаней.

То есть, общая цена снизилась, но стоимость земли за единицу увеличилась, что изменяет логику застройки.

Выбор Vanke

Если вернуться во времени, история этого участка более сложна.

В августе 2017 года компания Qingdao Vanke Real Estate Co., Ltd. приобрела три связных участка на восточной стороне скоростной дороги Циньин в районе Лицан (исходные номера 4362-01, 4362-02, 4364-02) за 3,79 миллиарда юаней, общей площадью свыше 500 тысяч кв. м. Среди них участок LC0301-03, который сейчас вновь выставляется на торги, — это и есть тот самый участок 4362-01.

Участок 4362-01 предназначен исключительно для коммерческой застройки, тогда как два других — для жилых и комплексных целей. В целом проект включает коммерческую составляющую почти 40%.

Ключевым моментом являются условия продажи.

По требованиям того времени, победитель должен был построить школы и детские сады, привлечь головные офисы финансовых учреждений и компаний из списка Fortune 500, а также владеть определенным объемом недвижимости и выполнять налоговые обязательства.

Эти дополнительные условия создавали высокий порог входа для застройщиков.

В итоге Vanke заплатила 3,79 миллиарда юаней за проект и привлекла к совместной разработке China Overseas, Gemdale, Yuexiu и Qingdao Chengtou, однако реализация проекта шла с трудом.

В последующем было видно, что жилой сегмент развивался в первую очередь, а коммерческая часть 4362-01 долгое время не запускалась. Общественные данные показывают, что темпы строительства этой части значительно отставали, что стало основным ограничением для общего прогресса проекта.

Иными словами, проблема заключалась не в жилых домах, а в коммерческой части.

Из-за изменений на рынке, удлиняющегося цикла реализации коммерческих объектов и увеличения неопределенности в застройке, риски таких масштабных комплексных проектов стали очевидны. В итоге этот коммерческий участок был выведен из оборота, после корректировки градостроительных правил он был разделен и реорганизован, и вновь вышел на рынок под новым номером LC0301-03.

На этот раз риски снизились.

Коммерческая часть была выделена, коэффициент застройки уменьшен, модель застройки сместилась в сторону жилых комплексов; общая цена снизилась, что сделало проект более управляемым; требования к инфраструктуре остались, но сроки реализации сократились.

При таких условиях Vanke вновь вошла в список участников торгов.

Сообщается, что компания ранее участвовала в развитии этого района, имеет прямой опыт по проекту и рынку. Вновь участвуя, она скорее продолжает существующую проектную цепочку, а не делает новые инвестиции.

То есть, речь идет не о простом «приобретении земли», а о «возврате к исходной точке и повторном решении».

Результат показывает, что в основном осталась та же команда — Vanke, China Overseas, Yuexiu, Gemdale и Qingdao Chengtou.

Для Vanke этот участок — часть исторического проекта и знакомая среда. В сравнении с повторным входом в незнакомый сегмент, повторное приобретение уже разобранного, более прозрачного и управляемого объекта — более предсказуемый путь.

На политическом уровне сейчас в большинстве регионов поощряется развитие жилья улучшенного качества, особенно в ключевых городах и престижных районах, за счет оптимизации коэффициента застройки, корректировки назначения земли и повышения качества продукции.

Этот участок в районе Дэли, где «преобразование коммерческой земли в жилую», — яркое подтверждение такой политики.

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。

【责任编辑：王治强 HF013】