Годовой отчет | 招商局商业房托2025：写字楼、花园城与香港收购

观点网 17 марта, China Merchants Commercial REIT опубликовал отчет о результатах за 2025 год.

В качестве фона, рынок коммерческой недвижимости 2025 года остается нестабильным, особенно в сегменте офисных зданий, где наблюдается давление по уровню заполняемости и арендной плате, а также конкуренция, вызванная высоким уровнем предложения. Это всесторонний тест качества активов, управленческих способностей и стратегической устойчивости.

Что касается показателей, доходы China Merchants Commercial REIT за 2025 год составили 432 миллиона юаней, чистый доход от недвижимости — 307 миллионов юаней, распределяемый доход — 96,3 миллиона юаней. За отчетный период компания продолжала придерживаться коэффициента распределения 100%, и на одну единицу фонда было распределено 0,0968 гонконгских долларов.

Конкретно, базовые активы REIT включают 5 офисных зданий и 1 торговую недвижимость, сосредоточенные в ключевых районах Шэньчжэня и Пекина.

К концу периода портфель недвижимости в целом сохранял уровень заполняемости 80,8%. Особенно выделяется офисное здание класса А — New Era Plaza в Шэньчжэне, расположенное в районе Шэнькоу, которое благодаря подписанию договоров с несколькими крупными арендаторами в конце года увеличило заполняемость на 9,7 процентных пункта — до 66,1%.

Самым ярким результатом в отчете стала рост торговой недвижимости — Shenzhen Merchants Garden City, которая показала обратный тренд. За период заполняемость этого объекта выросла до 96,5%, а годовой доход от аренды достиг 88,51 миллиона юаней, что на 10,1% больше по сравнению с прошлым годом, что свидетельствует о сильной жизнеспособности в условиях восстановления потребительского спроса.

Структура бизнеса

Несмотря на макроэкономическое давление на доходы, здоровье баланса и контроль за затратами на финансирование стали ключевыми факторами, позволяющими REIT противостоять рыночным колебаниям.

По данным отчетности, на конец 2025 года общий долг China Merchants Commercial REIT составил 4,108 миллиарда юаней, уровень долговой нагрузки — 42,3%, что ниже лимита 50%, установленного правилами Hong Kong REITs.

На конец периода совокупная сумма обязательств (без учета чистой стоимости активов, принадлежащих держателям фондовых единиц) составляла 55,9% от стоимости активов фонда.

Кроме того, операционные расходы и затраты на финансирование снизились на 13,8% и 11,3% соответственно. Снижение затрат на финансирование было достигнуто за счет активных мер управляющей компании в области привлечения финансирования.

Известно, что уже в январе 2025 года REIT завершил масштабную рефинансинговую операцию, заключив с полностью принадлежащей компанией-участником и независимым банком новый пятилетний кредит на сумму 4,1 миллиарда юаней с фиксированной годовой ставкой 2,80%.

Затем фонд быстро привлек 4,008 миллиарда юаней из этой суммы, что составляет 97,5% от общего банковского займа, и использовал эти средства для досрочной выплаты более дорогих внешних кредитов, что позволило значительно снизить процентные расходы. В результате, за счет залоговых кредитов, краткосрочные обязательства снизились с 2,16 миллиарда до 505 миллионов юаней.

Низкий уровень долговой нагрузки и стабильная структура капитала обеспечили фонду значительный финансовый запас, позволяя в будущем при появлении выгодных возможностей для приобретения активов иметь достаточный запас ресурсов.

В декабре 2025 года REIT инициировал покупку первого студенческого общежития в Гонконге.

Объект приобрели за 206 миллионов гонконгских долларов, что на 3,3% ниже оценки стоимости в 213 миллионов гонконгских долларов, сделанной в ноябре того же года.

Планируется, что объект будет реконструирован в современное студенческое общежитие с примерно 85 койками, и завершение реконструкции запланировано на август 2026 года, чтобы соответствовать набору студентов на учебный год 2026/27.

«Это поможет дополнительно оптимизировать структуру активов фонда и обеспечить долгосрочную устойчивую ценность и доходность для держателей единиц фонда», — заявил China Merchants Commercial REIT.

На самом деле, на двух встречах с инвесторами в начале и середине 2025 года управляющая компания ясно обозначила планы использовать заемные средства для приобретения новых объектов в течение ближайших одного-двух лет. Цели включают не только коммерческую недвижимость, но и гостиницы, студенческие общежития и другие активы, способные приносить доход.

«Возможно, начнем с небольших сделок, более осторожных, например, с студенческими общежитиями. Мы надеемся, что в ближайшее время у нас появятся хорошие новости», — отметил управляющий фондом на середине 2025 года.

И, действительно, REIT реализовал свои обещания.

Управление активами

Перейдя от финансового отчета к более микроуровню операционной деятельности, можно заметить, что в 2025 году портфель недвижимости China Merchants Commercial REIT показал явную дифференциацию.

В первую очередь, торговая недвижимость — Shenzhen Merchants Garden City — стала стабильным драйвером роста и стабильности.

За период доход от аренды этого объекта вырос на 10,1% — до 88,51 миллиона юаней. При этом, несмотря на снижение общей оценки портфеля на 3,2%, стоимость этого объекта выросла на 2,1% — до 1,517 миллиарда юаней.

Заполняемость этого торгового центра также продолжала расти, достигнув 96,5% в конце периода, по сравнению с 93,5% в 2024 году. А арендная ставка увеличилась с 121,7 до 122,3 юаней за квадратный метр.

Это подтверждает положительную реакцию рынка на обновление и модернизацию объекта.

Объект занимает около 100 000 квадратных метров, открыт в 2006 году и является первым торговым центром в районе Шэнькоу.

К сентябрю 2022 года был проведен масштабный ремонт и обновление, включающий переориентацию на «городскую арт-лабораторию» и полную реконструкцию внешних и внутренних элементов — фасада, внутреннего пространства и маршрутов.

По информации, в 2025 году было обновлено 68 брендов, а площадь, задействованная под новые бренды, составила около 10 000 квадратных метров. В числе обновленных брендов — сохранение популярных «старых» брендов с расширением и модернизацией, а также внедрение новых — таких как Anta PALACE, flagship-ки брендов Lum Xihe и других.

В отличие от этого, офисные здания в портфеле столкнулись с испытаниями. В 2025 году внешняя среда на рынке офисной недвижимости в Шэньчжэне и Пекине оказала влияние на проекты фонда.

Несмотря на снижение средней заполняемости офисных зданий к концу периода, все объекты оставались в хорошем состоянии.

Например, в центре Пекина — China Merchants Hanghua Science and Technology Center — удалось удержать высокий уровень заполняемости 93,8%, применяя стратегию «по цене — за объем, стабилизация заполняемости».

В офисном здании New Era Plaza в Шэньчжэне, которое в начале года испытывало значительное давление, благодаря активной работе менеджмента и привлечению новых арендаторов, заполняемость выросла на 9,7 процентных пункта к концу года.

Три объекта класса В — Science and Technology Building, Phase II и Digital Building в районе Шэнькоу — столкнулись с более сложной ситуацией.

Science and Technology Building пострадало из-за ухода одного крупного арендатора, оставившего большую часть площади. В ответ команда подготовила список потенциальных арендаторов из сфер медицины, ухода за пожилыми, образования, гостиничного бизнеса и жилых комплексов, чтобы повысить заполняемость.

В то же время, Phase II и Digital Building столкнулись с эффектом вытеснения со стороны более дорогих офисных зданий класса А, что привело к снижению их заполняемости.

Управляющая компания заявила, что в 2026 году разработает индивидуальные планы по оптимизации каждого из этих объектов.

Дисклеймер: данный материал и данные подготовлены на основе открытой информации и не являются инвестиционной рекомендацией. Перед использованием рекомендуется провести собственную проверку.