Почему этот сегмент рынка муниципальных облигаций не следует упускать из виду, по мнению Nuveen

Обеспокоенность доступностью жилья делает это хорошим временем для рассмотрения покупки муниципальных облигаций, обеспечивающих финансирование жилья, по мнению Nuveen. Облигации, доход по которым освобожден от федерального налога, используются для финансирования проектов по развитию доступного жилья. Инвесторы также не платят налог штата по муниципальным облигациям, если они проживают в том же штате, где была выпущена облигация. Необходимость в доступном жилье привела к увеличению выпуска облигаций, что означает, что инвесторы могут получить дополнительную доходность, сказал Дэн Клоуз, главный инвестиционный директор и руководитель муниципальных фиксированных доходов в Nuveen. «Доступность стала определяющим вопросом по всей территории США, формируя политические дискурсы и влияя на результаты выборов», — написал он в недавней статье. K-образная экономика Многие американцы с средним и низким доходом испытывают трудности в так называемой K-образной экономике, где богатые домохозяйства чувствуют себя хорошо. В дополнение к этому, ставки по ипотеке остаются высокими, поскольку начинается весенний рынок недвижимости. 30-летняя фиксированная ипотека достигла самого высокого уровня с сентября 2025 года, достигнув 6,53% в пятницу, по данным Mortgage News Daily. По мере того как застройщики решают проблему доступности, на рынок выходит все больше облигаций на жилье. Фактически, ежегодный выпуск утроился с 2016 по 2025 год. Сейчас облигации составляют около 7% от рынка муниципальных облигаций на сумму 4,4 трлн долларов. Клоуз ожидает, что этот рост продолжится, учитывая значительную долю расходов на жилье для потребителей. «Мы видим много возможностей благодаря увеличению количества облигаций на жилье на нашем рынке, чтобы действительно использовать нашу команду кредитных исследований и сейчас заработать около 60 дополнительных базисных пунктов по 10-летней части кривой доходности по сравнению с другими муниципальными облигациями на рынке», — сказал он в интервью CNBC. В настоящее время облигации на жилье со сроком погашения 10 лет имеют среднюю доходность 3,58%, тогда как более широкий рынок муниципальных облигаций дает 3,06%. Поиск возможностей Виды облигаций на жилье различны, включая облигации для односемейных домов, многоквартирных и рабочие дома, отметил Клоуз. В настоящее время он предпочитает использовать «барбелл» стратегию, включающую как односемейные, так и рабочие муниципальные облигации. Облигации для односемейных домов выпускаются государственными агентствами для помощи впервые приобретающим жилье, и поэтому имеют очень высокий рейтинг. «Мы видим значительный выпуск, что снизило стоимость этого рынка», — сказал Клоуз. «Вы можете получить спред по сравнению с облигациями общего обязательства штата-эмитента. Например, фонд Nuveen All-American Municipal Bond Fund держит облигации для односемейных домов, включая облигации Агентства жилищного финансирования Северной Каролины». На другой стороне «барбелла» — рабочие дома, которые представляют собой относительно новый тип финансирования, ориентированный на ключевых работников, таких как учителя, медсестры, полицейские и пожарные. Они могут зарабатывать слишком много, чтобы претендовать на доступное жилье, но испытывают трудности с оплатой рыночных цен в дорогих районах. Облигации на рабочие дома относятся к сегменту с высокой доходностью, поэтому связаны с большим риском. «Это, как правило, облигации с самым низким кредитным качеством, которые мы видим», — сказал Клоуз. «Это отдельные проекты, и именно там, по нашему мнению, можно сейчас получить наибольшую дополнительную доходность». Например, фонд Nuveen High-Yield Municipal Bond Fund включает в свои активы облигации на рабочие дома от Vail Home Partners, а также облигации, финансирующие новый проект в Сан-Франциско. Помимо получения привлекательного дохода, инвесторы могут также принести социальную пользу, инвестируя в облигации на жилье, отметил Клоуз. «Статус освобождения от налогов муниципальных облигаций позволяет этим государственным агентствам, организациям и частным застройщикам получать более дешевый капитал», — сказал он. «Этот более дешевый капитал по сравнению с традиционным налогооблагаемым финансированием создает значительную экономию, которая передается как арендаторам, так и покупателям жилья».