Покупательская способность взрывает рост, цены на новые и вторичные жилья растут одновременно! Шанхайский рынок жилья встречает "маленькую весну"

Теплота рынка недвижимости Шанхая тихо проявляется в данных.

По последним данным Национального бюро статистики, в феврале цены на новые квартиры выросли на 0,2% по сравнению с предыдущим месяцем, сменив тенденцию на рост; цены на вторичное жилье также выросли на 0,2% по сравнению с предыдущим месяцем, что официально завершило девятимесячную последовательную тенденцию снижения. Это первый положительный сигнал о синхронном восстановлении цен на первичном и вторичном рынке после периода корректировки.

С точки зрения годовых данных, в феврале цены на новые квартиры в Шанхае выросли на 4,2% по сравнению с аналогичным месяцем прошлого года, продолжая удерживать лидирующие позиции по стране. Эксперты в отрасли считают, что при точечном воздействии политики «комбинированных мер» и резонансе накопленного спроса на рынке, рынок недвижимости Шанхая вступает в период яркого «маленького весеннего подъема».

С началом марта активность на рынке резко возросла. Данные онлайн-агентства недвижимости показывают, что за первые 15 дней марта объем сделок по вторичному жилью в Шанхае приблизился к 14 000 сделок, из которых за неделю с 9 по 15 марта было заключено 7233 сделки — рекорд за последние почти 5 лет с 2021 года, а в этот же день некоторые агентства столкнулись с задержками в системе онлайн-подписания сделок из-за массового входа пользователей.

«Маленький весенний подъем на рынке недвижимости Шанхая уже закрепился, окно для покупки жилья постепенно сужается», — считает аналитик рынка недвижимости Цзяньчжоу Лунвэньси. — «Возврат цен в феврале — лишь прелюдия, а март — время полного раскрытия дивидендов, и в дальнейшем рынок может превзойти рекорды по объему сделок прошлого года. Объем в первую очередь, цена — потом, при стабильных высоких объемах сделок цены на жилье, скорее всего, быстро выйдут из дна».

Аналитик CITIC Securities Чжу Цзинь считает, что с марта эффект политики «семи мер» продолжает проявляться, и рынок недвижимости Шанхая демонстрирует признаки стабилизации. Объем сделок по вторичному жилью восстанавливается, что способствует стабилизации цен и объемов на рынке. В долгосрочной перспективе бизнес недвижимости будет продолжать смещаться в сторону операционной деятельности, а дисбаланс в структуре жилья в ключевых городах по-прежнему создает условия для развития девелоперского бизнеса.

Вторичный рынок: битва за возвращение

15 марта в зале регистрации недвижимости района Пудун в Шанхае царила оживленная атмосфера: все 41 окно обслуживания были открыты, на экранах прокручивалась информация о вызовах. К полудню было выдано уже 423 номера. Накануне было зафиксировано 1472 сделки за один день — второй по объему за последний год, а 15 марта было заключено 1390 сделок, итого за два дня — 2862, что стало рекордом за последние 5 лет по объему сделок в выходные.

Эти цифры — лишь небольшой фрагмент «теплого весеннего сезона» на рынке недвижимости Шанхая в первом квартале 2026 года.

Данные Центра сделок с недвижимостью Шанхая показывают, что в январе 2026 года было заключено 22834 сделки по вторичному жилью, что на 24,18% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, продолжая тенденцию «отскока» в декабре 2025 года. Среднесуточный объем сделок в будние дни стабильно превышает 600, а в выходные — часто превышает 1000 сделок. Доля сделок за пределами внешней окружной зоны превышает 50%, а доля жилья стоимостью менее 3 миллионов юаней составляет почти половину рынка.

При этом, несмотря на стабильность объема, цены также демонстрируют позитивные сигналы. В январе средняя цена сделок по вторичному жилью в Шанхае выросла на 2,71% по сравнению с предыдущим месяцем, что свидетельствует о переходе рынка от фазы «цена за объем» к более сбалансированному состоянию «объем и цена стабилизируются».

Это — базовая характеристика января, а февраль на рынке недвижимости Шанхая был очень волатильным. После новогодних праздников рынок «замерз», 15 февраля объем сделок резко снизился до 7, а затем четыре дня подряд не было ни одной сделки. Только с выходом политики «семи мер» 25 февраля ситуация начала меняться, рынок получил мощный импульс.

Были приняты меры по сокращению срока социального страхования для нерезидентов за пределами Шанхая с 3 до 1 года, значительно увеличены лимиты по ипотечным кредитам по жилищным сбережениям, а также введены льготы по налогам на первичное жилье для взрослых детей с шанхайской регистрацией. В день принятия этих мер объем сделок по вторичному жилью превысил 500, а затем ежедневно рос, достигнув 839 сделок в последний день февраля.

«Это позволило сразу пропустить традиционный период восстановления рынка после праздников, — считает Лунвэньси. — Благодаря сильной поддержке политики, скорость восстановления вторичного рынка превзошла все ожидания. «Семь мер» фактически обеспечили «страховку» для «маленького весеннего подъема»».

В марте рынок вторичного жилья в Шанхае вошел в режим «бешеного роста». К 15 марта объем сделок достиг 13 955, а среднесуточный — 930. Сделка с 1472 квартирами 14 марта — яркий пример этого тренда.

Заместитель директора исследовательского института E-House в Шанхае Ян Юйцзинь прогнозирует, что за весь март объем сделок по вторичному жилью в Шанхае может превысить 30 000, что станет рекордом за последние годы и важным индикатором оценки степени восстановления рынка. Он считает, что активность сделок сохранится и в апреле и мае.

Что касается структуры сделок, по данным городского кадастрового агентства, в январе 2025 года доля сделок по вторичному жилью стоимостью менее 3 миллионов юаней составляла 59%, а к февралю 2026 года — уже 70%. На 15 марта этот показатель вырос до 73%. Недорогие «входные» квартиры стали абсолютным лидером рынка.

Лунвэньси подсчитал, что на примере типичного старого и разрушенного жилья «Цаоянь Синьцунь» — средняя площадь около 40 кв. м, цена не превышает 2,5 миллиона юаней. Новая политика позволяет взять ипотеку до 240 тысяч юаней, что означает, что покупатели могут внести очень низкий первоначальный взнос и покрыть большую часть стоимости за счет жилищных сбережений. Это — реальная выгода для первоочередных покупателей.

Одновременно, количество объявлений о продаже вторичного жилья в Шанхае за последние 9 месяцев непрерывно снижается. По последним данным агентства Lianjia, число объявлений составляет около 81 000, что на 28,3% меньше пика в 113 000 в мае 2025 года. За тот же период количество просмотров за 7 дней достигло 138 000.

По отзывам нескольких агентств, в ключевых районах внутренней окружной зоны диапазон цен на торг в сделках по вторичному жилью обычно не превышает 4%, а в таких престижных местах, как Нанкинская улица, набережная, Площадь народа и Хуайхай, — менее 1%.

От стабильного начала в январе до глубокого V-образного отката в феврале и взрывного роста в марте — за 90 дней рынок вторичного жилья в Шанхае прошел путь от дна до восстановления.

Новостройки: точечный рост

В отличие от V-образной коррекции на вторичном рынке, рынок новых квартир в Шанхае проявляет большую рациональность и дифференциацию.

16 марта появились данные, вызвавшие ажиотаж: за один день было продано 395 новых квартир — рост на 419,7% по сравнению с предыдущим днем; на следующий день — 485 сделок. К 17 марта суммарный объем достиг 4730, что более чем в три раза превышает показатели предыдущего месяца.

За этими цифрами скрывается точечное воздействие «комбинированных мер» политики.

Со-ведущий аналитик Research Institute Sun Hongwei отметил, что конверсия посетителей в покупателей среди клиентов, заинтересованных новой политикой «семи мер», составляет примерно 10:1, что значительно выше, чем у клиентов без новых мер (27:1). Вклад в этот рост внесло повышение лимита по ипотеке по жилищным сбережениям — 77%. Это говорит о том, что преимущества политики точно достигли тех покупателей, которые были готовы купить, но не решались.

По информации, в первый рабочий день после внедрения новой политики объем сделок в Shanghai China Resources Land превысил 3,2 миллиарда юаней; в первый уикенд — более 4,15 миллиарда; в элитном проекте Anlan Shanghai на набережной Сюйхуа за два дня было заключено сделок на сумму свыше 6,3 миллиарда юаней; в проекте Poly World Expo Tianyue за два дня собрано 2,5 миллиарда юаней.

В начале первого квартала рынок оставался осторожным. По данным Shanghai Statistics Bureau, за январь и февраль было продано 1,0898 миллиона квадратных метров жилья, что на 32% меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В феврале, из-за сокращения предложения, объем продаж новых коммерческих жилых комплексов составил всего 160 000 кв. м, что является низким показателем.

Однако за этой холодной статистикой скрываются яркие примеры. Высокий сегмент продолжает оставаться «якорем» рынка: в январе в городе было всего один элитный проект, но его показатели были впечатляющими — Anlan Shanghai с продажами на 2,183 миллиарда юаней лидировал в январе, а Lujiazui Taikoo Yuan·Yuan Di в Хуанпу принес 1,78 миллиарда за месяц.

Истинной демонстрацией устойчивости рынка являются так называемые «инфлюенсерские» проекты с сильным продуктовым предложением. В феврале лидером продаж стал Yanqi Binjiang с 520 миллионами юаней; в районе Цзиншань Синьчэн проект Jianfa Ru Lake с уровнем продаж более 80%, средней ценой 40 477 юаней за кв. м, занял первое место по площади и количеству сделок по версии CRER.

Дифференциация по-прежнему жестока. Проект Yangpu Jianfa Haichen, управляемый тем же девелопером, в феврале повысил среднюю цену до 121 995 юаней за кв. м, а по состоянию на 5 марта его онлайн-подписания составили всего 1,56%. Также плохие показатели у Jiangwan Jinmao Fu в Songnan, где уровень онлайн-подписаний — 6,67%, и у Stanford Garden в Пудун — ноль.

В марте, хотя полные данные по сделкам за месяц еще не опубликованы, настроение на рынке уже претерпевает тонкие изменения. Данные за февраль ясно показывают основные тенденции: цены на крупные квартиры площадью свыше 144 кв. м выросли на 0,4% по сравнению с предыдущим месяцем, а рост по сравнению с прошлым годом достиг 6,3%; элитные жилые комплексы в центральных районах занимают первые места по объему продаж, а в периферийных районах с ценой около 500 тысяч юаней за квартиру также наблюдается активность.

Глава Research Institute Zhang Bo определяет такую ситуацию как «структурное восстановление». — «Основной движущей силой восстановления становятся улучшенные продукты в центральных городских районах, что говорит о постоянном повышении уровня соответствия спроса и предложения». Он считает, что в будущем рынок перестанет быть однородным по динамике цен: цены на качественные активы в центральных районах и на обычные в пригородах будут продолжать дифференцироваться.

Это «структурное восстановление» также проявляется на рынке земли. После распродажи проекта «Nanxiang Guan Ning Fu» в Цинпу, который был полностью продан, девелоперы быстро приобрели новые участки перед весенними праздниками. В районе Янпу China State Construction вновь получила новые участки по отбору по архитектурному облику, планируя связать их с существующими проектами. В середине марта Greentown China заплатила на 6,57% выше начальной цены за участок в Цинху, рядом с Хуайхайским мостом.

Лунвэньси считает, что своевременное внедрение политики «семи мер» стабилизировало ожидания рынка, а сочетание с внутренней устойчивостью рынка создало «страховку» для «маленького весеннего подъема». Благодаря проявлению силы политики, в марте рынок недвижимости Шанхая уже заранее зафиксировал «маленький весенний подъем».

Аналитик CRER Ding Junjie считает, что тренд «маленького весеннего подъема» на рынке недвижимости Шанхая уже закрепился. По его мнению, по мере продолжения действия политики и восстановления доверия рынка, с конца марта и в апреле рынок новых квартир может показать более заметное оживление. Этот рост обусловлен мягкой политической средой и внутренним ростом рынка, и в отличие от краткосрочных колебаний, вызванных сильными мерами стимулирования, текущая тенденция более стабильна и способствует долгосрочному здоровью рынка.