Коммерческие REITs для недвижимости ускоряют процесс подачи заявок, в среднем обратная связь поступает менее чем за двадцать девять дней

Публикация: Журналист Цзинь Ши, Газета «Цзяньцзюнь Шибao»

Данные с Шанхайской и Шэньчжэньской бирж показывают, что по состоянию на 18 марта 11 публичных управляющих компаний подали в общей сложности 15 заявок на регистрацию коммерческих недвижимости REITs (фонды инвестиционной недвижимости). За исключением трех новых заявок, поданных в марте, остальные 12 уже находятся на стадии обратной связи или запроса дополнительной информации.

К концу 2025 года, в последний день, Китайская комиссия по ценным бумагам и фьючерсам опубликовала «Объявление о запуске пилотного проекта по коммерческим недвижимости REITs». За всего лишь два с половиной месяца количество заявок на коммерческие REITs достигло 15, а предполагаемый объем привлеченных средств превысил 46 миллиардов юаней, средний сбор по одному продукту составляет около 3,071 миллиарда юаней.

Согласно уже поданным заявкам, шесть из них предполагают сбор более 4 миллиардов юаней. Среди них закрытый коммерческий фонд недвижимости China Gold Weipinhui планирует привлечь 7,47 миллиарда юаней — самый высокий показатель; закрытые фонды Guotai Haitong Shazhi Chuan и Everbright Baodexin Everbright Anshi планируют собрать соответственно 5,064 миллиарда и 4,905 миллиарда юаней.

Журналист «Цзяньцзюнь Шибao» узнал у нескольких управляющих активами брокерских компаний, что в условиях текущего низкопроцентного рынка REITs уже стали важным инструментом для расширения масштабов управления вне денежного рынка. При оценке по одному продукту в 30 миллиардов юаней, запуск трех-четырех продуктов может сразу превысить 100 миллиардов юаней; учитывая перспективы долгосрочного расширения существующих активов, потенциал дальнейшего роста очень велик.

Анализируя уже поданные проекты коммерческих недвижимости REITs, можно отметить, что основные активы расположены в таких мегаполисах, как Шанхай, Шэньчжэнь, Гуанчжоу, а также в ключевых вторых городах с сильным потенциалом развития, таких как Хэфэй и Сиань. В рамках пилотного проекта охвачены традиционные типы коммерческой недвижимости, такие как торгово-развлекательные комплексы, торговые центры, офисные здания и отели. Источники активов разнообразны — среди них есть государственные и частные компании.

Аналитик Peng Wenyu из Shenyin Wanguo Securities отметил, что по сравнению с инфраструктурными REITs, активы коммерческой недвижимости обладают высокой рыночной характеристикой, более разнообразными эмитентами (больше частных, иностранных и девелоперских компаний), более упрощенной и эффективной процедурой проверки, большей гибкостью в доходности и более сильной ликвидностью. С запуском коммерческих REITs структура рынка активов станет более разнообразной, возможна перестройка оценки, расширение рыночного объема, и ожидается появление триллионного «голубого океана».

Стоит отметить, что в среднем 12 указанных продуктов получили обратную связь за 28,5 дня; например, REITs Huatai Zijin Huazhu Anzhu был рассмотрен и получил запрос на уточнение всего за 22 дня, что свидетельствует о высокой эффективности проверки и реакции регуляторов по вопросам коммерческих недвижимости REITs.

Руководитель отдела фиксированного дохода Huayuan Securities, Liao Zhiming, отметил, что по текущим отзывам регуляторы сосредоточены на четырех ключевых аспектах: соответствие недвижимости нормативам (завершенность процедур, соответствие земельного назначения, наличие всех необходимых лицензий и разрешений); целостность активов (охват активов в пуле, наличие совместных активов); доходность проекта (необходимо дополнительно раскрыть операционный режим и конкурентоспособность проекта, а также проверить риски, связанные с истечением сроков аренды и связанными сделками); и разумность оценки (осторожно оценивать долгосрочный рост, уровень арендной ставки в прогнозный период и т.д.).

Кроме того, помимо активных усилий бирж по продвижению первых проектов, Китайская комиссия по ценным бумагам и фьючерсам и местные регуляторы проводят интенсивные обучающие мероприятия, чтобы помочь компаниям, финансовым институтам и правительственным органам активно использовать новые возможности развития коммерческих недвижимости REITs. 13 марта ЦКЦБ опубликовала объявление о наборе аспирантов на 2026 год, в котором особое внимание уделяется исследованию «Создания системы рынка REITs».

Также 13 марта Региональное управление по ценным бумагам в Сычуане сообщило, что совместно с биржами Шанхая и Шэньчжэня, а также с Финансовым управлением провинции провели «Рабочее совещание по продвижению пилотного проекта коммерческих недвижимости REITs в Сычуане», на котором повторно мобилизовали и перераспределили усилия по оценке активов и подготовке проектов, а также ответили на вопросы компаний о трудностях и проблемах в продвижении проектов, обеспечивая индивидуальный подход к решению.

(Редактор: Вэньцзинь)