Растущий интерес к вторичному жилью, повышение объемов сделок — в крупнейших городах возможна "малая весна"

Источник: Журнал “Экономика XXI века” Автор: У Шуин

Пиковый сезон сделок в сфере недвижимости “Золотой трио” и “Серебряная четверка” наступил в срок.

В прошлую субботу (14 марта) в Шанхае за один день было зарегистрировано 1472 сделки с вторичным жильем, что стало новым рекордом за год; на рынке недвижимости Пекина благодаря стимулирующим мерам объем сделок с первичным и вторичным жильем вырос по сравнению с предыдущим периодом; активность просмотров и сделок с вторичным жильем также заметно возросла в Гуанчжоу; в Шэньчжэне в первой половине марта количество сделок с вторичным жильем значительно увеличилось.

Каждый год в марте и апреле рынок недвижимости показывает ключевые показатели. Обычно в начале года наблюдается спад спроса из-за праздника Весны, однако спрос на жилье, связанный с учебными местами, обычно высвобождается в марте и апреле, что способствует росту общего объема сделок на рынке. Поэтому особое внимание уделяется этим двум месяцам, поскольку они определяют направление развития рынка на весь год.

В этом году “Золотой трио” и “Серебряная четверка” проявляют особую динамику. Рынок недвижимости уже несколько лет возвращается к разумному состоянию, и общественность особенно надеется, что в этом году “маленькая весна” сможет привести к одновременному росту цен и объемов, стимулируя новый цикл развития. Согласно исследованиям и интервью, текущий объем сделок на первичном рынке в ведущих городах заметно вырос по сравнению с предыдущим периодом, а цены остаются относительно стабильными. Анализ экспертов показывает, что в Пекине и Шанхае благодаря стимулирующим мерам часть спроса высвободилась, и ожидается, что объем сделок в “маленькой весне” будет оптимистичным; в Гуанчжоу и Шэньчжэне также наблюдаются положительные тенденции, что может свидетельствовать о начале восстановления.

Объемы растут, цены остаются стабильными — в ведущих городах страны рынок недвижимости демонстрирует хороший старт.

“Маленькая весна” наступила

Шанхай — самый яркий представитель этого сезона “маленькой весны”.

По данным компании CREE, с 9 по 15 марта рынок вторичного жилья в Шанхае показал взрывной рост: за неделю было зарегистрировано 7233 сделки, что является рекордом за последние пять лет (с 2021 года).

По данным онлайн-рынка недвижимости Шанхая, 18 марта объем сделок с вторичным жильем в будний день достиг 906, что свидетельствует о высокой активности на рынке.

Этот “взрыв” в сделках обусловлен новыми мерами поддержки. 25 февраля в Шанхае было опубликовано уведомление “Об дальнейшей оптимизации и корректировке политики в сфере недвижимости города”, включающее семь мер по стабилизации рынка, таких как сокращение требований по стажу социального страхования для нерезидентов Шанхая, смягчение условий получения жилья по регистрации, увеличение максимальной суммы кредита по ипотеке и другие — так называемые “Семь мер Шанхая”.

Руководитель отдела исследований крупной национальной строительной компании в Шанхае сообщил журналистам “Экономики XXI века”, что за последние годы каждое новое решение стимулировало часть спроса к раннему выходу на рынок. В этот раз, учитывая сезон “Золотого трио” и “Серебряной четверки”, ситуация привела к резкому росту сделок и цен, при этом цены остались стабильными. “По нашим наблюдениям, с декабря прошлого года цены на вторичное жилье в Шанхае не снизились и остаются достаточно устойчивыми, что является позитивным сигналом.”

Политика в Пекине, принятая в декабре прошлого года, также продолжает оказывать влияние. Аналитики 58 Anju Research отмечают, что после весенних праздников спрос на жилье быстро восстановился: 28 февраля активность на рынке новых квартир достигла 60,3, а на вторичном — 66,1; 14 марта показатели повысились до 59,9 и 65,6 соответственно. Эффект новых мер продолжает проявляться.

Что касается объемов сделок, то с 26 января по 1 февраля в Пекине было зарегистрировано 4244 сделки — максимум за последние 12 недель, что на более чем 30% выше среднего уровня до введения новых мер. После праздников рынок постепенно восстанавливается: за неделю с 1 по 8 марта было заключено 2980 сделок.

В отличие от Пекина и Шанхая, где новые меры стимулируют спрос, в Гуанчжоу и Шэньчжэне активность рынка связана с жестким спросом на покупку жилья.

Общая информация показывает, что в первые две недели марта в Гуанчжоу было зарегистрировано более 4000 сделок с вторичным жильем, а максимальный однодневный объем достиг 271 сделки (15 марта), что является рекордом 2023 года.

Местный агент в районе Тяньхэ, Гуанчжоу, сообщил журналистам “Экономики XXI века”: “Сейчас очень много работы, каждый день — просмотры, переговоры, оформление сделок. В центре для подписания контрактов уже очереди, что не было в конце прошлого года. В нашем офисе за этот месяц уже заключено 9 сделок.”

Данные по Шэньчжэню также впечатляют: по мониторингу Центра исследований Zhongyuan, по состоянию на 18 марта, в городе было зарегистрировано более 4000 сделок с первичным и вторичным жильем. Новостройки — 1474 сделок, рост на 38,9% по сравнению с февралем; вторичное жилье — 2715 сделок, рост на 58,6%.

Аналитики Zhongyuan отмечают, что после весенних праздников спрос на рынке Шэньчжэня заметно вырос, а цены на новые квартиры снизились благодаря акциям по снижению цен, что способствует быстрому восстановлению вторичного рынка. “Маленькая весна” уже наступила.

Сигналы требуют усиления

Объем сделок явно растет, цены остаются стабильными, и владельцы вторичного жилья начинают проявлять “бережливость” в продаже.

По информации, полученной от нескольких агентств в Шанхае, Гуанчжоу и Шэньчжэне, владельцы вторичного жилья настроены достаточно жестко, цены остаются устойчивыми, и возможности для торга ограничены. “Ранее на рынке было много выгодных предложений, сейчас — цены держатся, потому что владельцы считают, что рынок улучшился, и снижение цен невыгодно — лучше сдавать в аренду. Поэтому цены в основном стабильны, но если появится возможность снизить цену, сделка пройдет быстро,” — рассказал агент из района Наньшань, Шэньчжэнь.

Что касается первичного рынка, то застройщики продолжают придерживаться стратегии “цена за объем”. Представитель отдела маркетинга крупной компании, работающей в Восточной части страны, отметил, что рынок вторичного жилья стабилен, а сигналов к запуску новых проектов пока нет. Согласно его данным, в этом месяце цены на первичное жилье в большинстве городов вокруг Шанхая снизились, что связано с политикой “цена за объем” и структурой сделок.

“В марте один из наших конкурентов снизил цену на свой проект до 85% от первоначальной, что сделало его цену на квадратный метр ниже на несколько тысяч юаней. Они быстро реализовали все квартиры, а у нас почти ничего не осталось,” — отметил представитель южного застройщика.

Такая разница в настроениях проявляется и на рынке земли. Например, в Шанхае 13 марта были завершены торги первой партии жилых участков 2026 года: три участка в районах Цзядинь, Сюйхуэй и Цинпу, общей площадью 198 300 кв. м, с общей суммой сделок около 6,809 млрд юаней. За исключением участка в Цинпу с 6,6% премией, остальные были проданы по минимальной цене.

Это свидетельствует о том, что при текущей высокой активности застройщики на рынке земли остаются осторожными. В ходе отчета компании China Merchants Shekou было отмечено, что в 2026 году рынок земли, скорее всего, будет оставаться в низком диапазоне с отдельными локальными всплесками активности.

Вице-президент компании Ву Бинь подчеркнул, что стратегия инвестиций в 2026 году продолжит фокусироваться на ключевых регионах и городах, с акцентом на продажу и тщательный отбор проектов, соблюдение “трех красных линий”, баланс между масштабом и прибылью, а также на скорости оборота и доходности проектов.

С учетом этого, текущий “маленький сезон весны” может способствовать стабилизации и росту рынка в этом году, однако для этого необходимы несколько факторов. Глава отдела индексных исследований Центра исследований Zhongjin, Цао Цзинцзинь, предупреждает, что стабилизация рынка — это постепенный процесс, и дальнейшее развитие зависит от восстановления макроэкономических показателей, таких как доходы населения и ожидания цен на жилье.